行業資訊
1順位抵押的概念
《擔保法》第35條規定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不能超出其余額部分。依據該規定，同一不動產上可以設立多個抵押權，只要不超出作為抵押物的不動產的價值。《實施細則》第67條規定，同一不動產上設立多個抵押權的，不動產登記機構應當按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產登記簿。當事人對抵押權順位另有約定的，從其規定辦理登記。
按照上述規定，順位抵押是指就同一不動產設定多個抵押權，多個抵押權在不動產登記簿上按照先后順序進行排列，在實現抵押權時各抵押權人按照先后順序優先受償。順位抵押的意義在于同一不動產上設定有多個抵押權時，各抵押權人按先后順序行使權利，順序在先的抵押權人具有優于順序在后的抵押權人受償的權利。
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2順位抵押的法律關系
《物權法》第199條規定，同一財產上向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。因為在不動產抵押中，未辦理抵押登記的，不發生抵押權的效力，也就不會發生未登記的抵押權與已登記的抵押權之間清償順序的問題，所以依據該規定，同一不動產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款按照以下原則清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。根據《物權法》第187條的規定，抵押權自登記時發生效力。未經登記，不得對抗善意第三人。確定抵押權登記的先后，以登記部門登記材料中記載的登記時間為準。第一順序抵押登記的被擔保債權，就拍賣、變賣抵押財產的價款優先受償，處于第二順序的，只能就剩余的部分受償，依此類準。如果抵押權登記的時問相同，即抵押權登記的順序相同，則按照各擔保債權的比例來清償。
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3多個抵押權可以是不同類型嗎
抵押權類型分為一般抵押權和最高額抵押權。《實施細則》第67條的多個抵押權是指在同一不動產上設立多個一般抵押權或多個最高額抵押或多個一般抵押權和最高額抵押權。有觀點認為，順位抵押只可能是登記多個一般抵押權，不可能登記最高額抵押權。若該不動產第一次直接設立最高額抵押權，則該抵押權注銷前不可能再次設立抵押登記。筆者認為，如果設立最高額抵押權時使用了不動產的全部價值，就沒有余值再次設立抵押權。但若第一次設立最高額抵押權后仍有余值，則按照《擔保法》規定，余值可再次設立抵押權。再次設立的抵押權是最高額抵押權還是一般抵押權，由當事人自行約定。只要總和不超過不動產價值，可多次辦理抵押權登記。
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4順位抵押中抵押人與抵押權人可否重新約定抵押物價值
實務中，當事人為了能夠辦理順位抵押，往往采取重新約定抵押物價值的方式“制造”出余值，繼而辦理順位抵押，這么做是否可行呢？有觀點認為，此做法違背了《擔保法》禁止超額抵押的精神，因為事實上順序在后的抵押已經超出了順序在先的抵押物價值；且按照此做法，同一不動產可以設立無限個抵押權，很可能產生金融泡沫，引發巨大的金融風險。筆者認為按照《物權法》第178條“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”的規定，《擔保法》禁止超額抵押的規定不再適用。《物權法》沒有保留《擔保法》關于禁止超額抵押的規定，按照《物權法》的規定，不限制同一財產的重復抵押行為。以同一不動產向同一債權人或者不同債權人多次抵押的，抵押人所擔保的債權可以超出其抵押財產的價值，所以重新約定抵押物價值并不違反法律規定。辦理順位抵押的當事人是市場經濟中的理性人，在知悉法律對于順位抵押的相關規定，考慮過市場風險控制后仍作出順位抵押的決定，可以認為順位抵押中的抵押權人及抵押人是能夠承擔相應的法律風險的，不存在不知情或顯失公平，是能夠得到法律認可的。對于不動產登記機構而言，抵押人與抵押權人提供相應的申請材料，共同提出登記申請，程序和實體都符合登記的相關規定，應當為其辦理抵押權登記。
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5抵押權變更登記后是否影響該抵押權的順位
《物權法》第14條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。多個抵押權先后順序的排列是依據抵押權記載于不動產登記簿的時間先后進行的。先記載于登記簿的抵押權排位在前，記載于登記簿在法律上即被認為是抵押權已經設立，如抵押權設立完畢后又辦理變更登記，并不影響其在先的排位除非其注銷，否則排位在后的抵押權不能因為其發生變更而超過其位次。此做法并不會侵害順序在后的抵押權人的利益，因為順序在后的抵押權人是在明知不動產已存在抵押時，仍同意以該不動產設立抵押權，表明順位在后的抵押權人事實上已經接受不動產因設立多個抵押可能產生的種種風險。當然，按照《實施細則》第67條規定，當事人對抵押權順位另有約定的，從其約定辦理登記，即當事人對抵押權順位有約定的，可以依法按照約定內容調整其順位。
可見，順位抵押的意義在于在先設定的抵押權不僅是在清償的順序上優先，在對抵押物價值設定上也是優先的。此外，實務中還應注意分別抵押的情況。雖然《實施細則》規定土地、海域上有建筑物、構筑物的，土地、海域使用權必須與建筑物、構筑物所有權一并抵押，不可以分開抵押，但在不動產統一登記實施之前，房屋、土地、海域的抵押權登記是分離的。不動產統一登記前辦理房地產抵押時，房屋所有權抵押和土地使用權抵押是分別在兩個不同的部門單獨設立的。在此登記模式下，極易產生重復抵押的后果，對于當事人和登記機構都存在巨大的法律風險。處理此類問題時，絕不能簡單地“一刀切”，應在尊重歷史的基礎上謹慎處理。
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劉翎艷
常州市不動產登記交易中心
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