行業(yè)資訊
?某地案例：夫妻婚姻存續(xù)期間按揭貸款購(gòu)買了一處商品房，預(yù)購(gòu)商品房是以妻一人的名義簽訂的并登記為妻單獨(dú)所有（詢問(wèn)筆錄也為單獨(dú)所有），預(yù)購(gòu)商品房抵押合同是以夫妻二人的名義簽訂的（詢問(wèn)筆錄為共有），但他項(xiàng)權(quán)證上記載的抵押物權(quán)利人為妻一人。后該夫妻產(chǎn)生矛盾，其夫要求將所有權(quán)由單獨(dú)所有更正為共同共有，其妻不配合申請(qǐng)登記。其夫憑結(jié)婚證、戶口簿單方申請(qǐng)更正登記，登記機(jī)構(gòu)不予受理，理由是：要雙方申請(qǐng)。
? ? ? ?其夫訴至人民法院，訴求撤銷國(guó)有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記行政行為。二審法院支持了其訴求并判決登記機(jī)構(gòu)在二個(gè)月內(nèi)重新做出行政行為。法律文書(shū)生效后，當(dāng)事人繼續(xù)單方向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記，登記機(jī)構(gòu)回復(fù)：登記行政行為已被撤銷，如需登記仍需雙方重新申請(qǐng)，單方申請(qǐng)不符合受理的條件，不予受理。當(dāng)事人申請(qǐng)強(qiáng)執(zhí)，法院給登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《強(qiáng)執(zhí)函》，登記機(jī)構(gòu)回函聲稱“不動(dòng)產(chǎn)登記依申請(qǐng)為原則，原登記行為已被撤銷，如需登記仍需雙方申請(qǐng)，否則，二個(gè)月內(nèi)無(wú)法重新作出行政行為”。
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由于筆者沒(méi)有看到具體的判決書(shū)，所以無(wú)法去判斷登記機(jī)構(gòu)在辦理業(yè)務(wù)的過(guò)程中是否有瑕疵和錯(cuò)誤，只能就此種類似問(wèn)題做一下分析，首先，本案例的核心矛盾其實(shí)不在于轉(zhuǎn)移登記的對(duì)錯(cuò)，而在于夫妻內(nèi)部矛盾，在于夫妻對(duì)該房屋所有權(quán)歸屬的分歧。找到問(wèn)題的核心就可以予以針對(duì)性的解決。
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一、登記機(jī)構(gòu)訴訟前的解決思路
實(shí)踐中，此類的案例其實(shí)是非常多的，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)如何正確的處理其實(shí)是非常影響后續(xù)的事件發(fā)展。首先，在收到更正申請(qǐng)的時(shí)候，需先審查檔案，是否有檔案資料可以體現(xiàn)有登記錯(cuò)誤，而當(dāng)事人確屬共有人的情形，如有的，可按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第80條的規(guī)定予以更正。
如果檔案資料中無(wú)法證實(shí)有登記簿錯(cuò)誤的，又遇到本案這種權(quán)利人不肯配合配偶來(lái)申請(qǐng)更正登記的，則應(yīng)該建議當(dāng)事人先申請(qǐng)一個(gè)異議登記，然后再通過(guò)民事訴訟來(lái)確權(quán)后再辦理更正登記手續(xù)。
二、登記機(jī)構(gòu)訴訟思路
如果當(dāng)事人執(zhí)意走行政訴訟來(lái)解決問(wèn)題，那么登記機(jī)構(gòu)的訴訟策略也是非常重要的。首先要整理好登記檔案和所有的登記法規(guī)復(fù)議打印出來(lái)，以證明自己要件和程序的合法性。然后在答辯中的要抓住核心來(lái)應(yīng)對(duì)。
《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》法釋〔2010〕14號(hào)第8條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。”
《物權(quán)法司法解釋一》第1條規(guī)定：“?因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事?tīng)?zhēng)議，且人民法院一并審理的除外。”
根據(jù)以上兩個(gè)法條的規(guī)定可以看出，對(duì)于當(dāng)事人對(duì)行政訴訟的目的是為了解決民事?tīng)?zhēng)議的，應(yīng)該予以一并解決，或者先行解決民事?tīng)?zhēng)議。因此如當(dāng)事人未同時(shí)申請(qǐng)一并解決民事?tīng)?zhēng)議的，登記機(jī)構(gòu)可申請(qǐng)法院中止行政訴訟，讓當(dāng)事人先解決民事?tīng)?zhēng)議，如民事?tīng)?zhēng)議的裁判結(jié)果證明登記簿確有錯(cuò)誤，可以予以更正。
三、撤銷登記的后果
本案例中法院判決撤銷登記，讓登記機(jī)構(gòu)重新作出行政行為，是依據(jù)的《行政訴訟法》第70條的規(guī)定。該判決體現(xiàn)了法院對(duì)于登記業(yè)務(wù)的理解和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)理解上會(huì)有分歧。從目前的法律規(guī)定來(lái)說(shuō)，如本案審理中并未對(duì)民事?tīng)?zhēng)議一并解決的話，那么重新作出行政行為的前提，是當(dāng)事人重新提出登記申請(qǐng)。而法院撤銷的是原權(quán)利人轉(zhuǎn)移給行政訴訟原告配偶的登記。撤銷的后果簡(jiǎn)單的說(shuō)就是相當(dāng)于該登記未發(fā)生過(guò)，恢復(fù)權(quán)屬登記到原權(quán)利人名下。那么重新作出行政行為就仍然需要原權(quán)利人和原告的配偶共同提出申請(qǐng)，此時(shí)如原告的配偶仍然在申請(qǐng)中明確回答詢問(wèn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而申請(qǐng)登記的原因文件買賣合同中，也僅僅體現(xiàn)其一個(gè)人的名字。在無(wú)法律授權(quán)登記機(jī)構(gòu)可以主動(dòng)審查是否有法定共有人的情況下，那么登記的結(jié)果可能與被撤銷前一致，等于又回到了原點(diǎn)，而根據(jù)《行政訴訟法》第71條的規(guī)定：“人民法院判決被告重新作出行政行為的，被告不得以同一的事實(shí)和理由作出與原行政行為基本相同的行政行為。”完全就變成一個(gè)死結(jié)了。
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綜上所述，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，合理引導(dǎo)當(dāng)事人的訴求，才能夠有效化解矛盾和糾紛。而對(duì)于人民法院來(lái)說(shuō)，不能將不動(dòng)產(chǎn)登記與普通的行政許可、行政執(zhí)法、行政審查一樣來(lái)對(duì)待，登記的結(jié)果極大的依賴于當(dāng)事人提供的材料和對(duì)于詢問(wèn)回答的結(jié)果來(lái)予以記載。判決行政錯(cuò)誤不一定就可以解決問(wèn)題，還應(yīng)該找到問(wèn)題的根源來(lái)先解決民事問(wèn)題，再行處理行政行為。
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