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不動產登記機構應該當好“守門員”和“認證員”，確保登記面積的權威性和準確性

　　最近，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》在社會上產生巨大反響，引發了媒體、百姓對商品房產權面積的極大關注。

　　湖北省荊州市公眾訴求平臺也連續收到多起關于商品房面積的投訴和咨詢，關注的焦點主要集中在商品房的公攤面積國家是否有詳細的規定、作為計算公攤面積的公攤系數是否存在一個合理范圍、商品房銷售和物業費收取按套內面積計價是否更準確等方面。筆者認為，這些對于商品房面積的疑惑，既有專業技術原因導致的不理解，也有對現行商品房銷售面積政策存在的認識誤區。有必要及時厘清問題、澄清誤區，以便相關主管部門更好地加強監管、維護百姓合法權益。

　　對于商品房產權面積，有幾點認識需要澄清。

　　一是共有建筑面積的分攤有詳細規定。目前，國家和各地方對應分攤的共有建筑面積計算均做出了規定，不動產測繪機構在進行房屋測繪計算分攤面積時是有據可查、有法可依的。

　　2000年8月1日實施的《房產測量規范》對共有建筑面積的分攤做出了一般規定。不少地方也結合當地實際，制定了地方的房產測繪技術規程，對共有建筑面積分攤進行了細劃和補充。如湖北省出臺的地方標準《房產測繪技術規程》在第9章對共有建筑的內容、應分攤的共有建筑面積和不應該共有分攤的建筑面積、分攤原則、計算公式、分攤方法的確定、參與分攤區域的劃分、共有建筑面積的處理細則等均做出了詳細規定。不動產測繪機構只要嚴格按照相關規范進行作業，一般不會出現隨意擴大或者縮小公攤面積的情況。

　　二是共有建筑面積分攤的系數范圍并無明確規定。很多人認為，現在的房屋共有建筑面積分攤系數過高，分攤面積太大，應該對分攤系數設置上限。事實上，由于房屋結構與用途多樣，加上新的房屋設計概念還在不斷涌現，對分攤系數設定一個上限是不太可能的。

　　近年來，為節約集約利用土地資源，全國各地都在提高容積率，高層建筑越來越多。同之前大量建造的多層步梯房相比，高層建筑結構復雜且容納戶數多，相關部門對高層建筑做出了不少強制性規定。例如,《住宅設計規范》要求12層及以上的住宅，每棟樓應設置不少于兩部電梯，其中一部可容納擔架；樓梯梯段凈寬不得小于1.1米，樓梯平臺凈寬不得小于1.2米；為滿足居住需求，還要設置強、弱電井以及水井、風井等。同時，《建筑設計防火規范》中對防火及逃生也有相關強制性設計要求。而這些，也僅僅是對公共建筑部分提出了下限，根據實際情況，有些高層建筑的設計指標更高，相應的分攤部分多，分攤系數大。以筆者所在的湖北省荊州市為例，目前多層步梯房分攤系數一般不超過15%，高層電梯住房一般在30%左右，商業賣場甚至高達50%。

　　三是房屋預測面積與實測面積可能存在差異。實踐中，商品房實測面積同預測面積時常會存在差異，購房人因此質疑。其實，絕大部分房屋預測與實測面積差異是由變更、調整造成的。而設計變更、調整的原因是多方面的，主要包括：修改工藝技術，增減工程內容，改變使用功能，設計存在錯誤、遺漏而提出合理化建議，施工中產生錯誤需要修正，使用的材料品種改變，工程地質勘察資料不準確而引起修改等。提出變更的，可能是建設單位、設計單位、施工單位、監理單位中的任何一個，也可能是幾個單位都會提出。待房屋建成、竣工驗收后，測量機構再參考變更后的圖紙、預測數據及相關測繪規范，進行實地測繪、計算后得出的實測面積，同預測面積相比必定會有差異。

　　社會爭議的一個重要著眼點，是商品房銷售和物業費收取等，如果按套內面積計價，是否可以減輕老百姓的負擔。商品房銷售單價反映房地產價格水平的高低，房屋單價乘以房屋面積則是房屋總價，是廣大購房者要付出的“真金白銀”。在開發商銷售房屋總價款一定的情況下，采取按什么面積計價，其實關系并不是太大。同理，在物業管理成本一定的前提下，采取按什么面積計價也對老百姓需交納的物業費總額關系不大。當然，按套內面積計價的優勢在于，會讓老百姓覺得更直觀一些，可以明明白白消費。

　　鑒于巨大的爭議，在加強商品房面積管理上可以做出一些探索和嘗試。一方面，在商品房銷售時可以探討采用不同的計價方式。事實上，按照《商品房銷售管理辦法》第18條規定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。”商品房的計價方式，完全可以由開發商和購房人議定。需要強調的是，目前全國大多數地方都是按建筑面積計價銷售商品房，這樣更便于明確產權人的權益范圍，產權人的權益不僅僅在套內面積，也包含公共部分。另一方面，加強商品房銷售現場管理和合同管理，約束開發商對設計進行調整，也讓設計單位和測繪機構在工作中更加認真負責。

　　對于登記機構來說，要做的是把好商品房面積管理的最后關口。

　　2017年，修訂后的《測繪法》第22條規定：“縣級以上人民政府測繪地理信息主管部門應當會同本級人民政府不動產登記主管部門，加強對不動產測繪的管理。”特別是在不動產測繪機構社會化、市場化以后，作為法定職責，測繪地理信息主管部門加強對測繪機構和測繪從業人員的管理，以及不動產登記主管部門加強對房屋測繪成果的審核和監管，尤為重要。

　　商品房建成經過驗收合格后，購房人都會申請辦理不動產登記，以更好地維護自己的權益。不動產登記機構應該當好“守門員”和“認證員”，把好商品房面積管理的最后關口,確保不動產登記面積的權威性和準確性。

　　一是制定測繪成果驗收規范。目前，很多地方的測繪機構基本完成了脫鉤改制，實現了社會化、市場化運營,但素質良莠不齊,其提供的測繪成果不一定符合不動產登記要求。因此,登記機構要制定測繪成果驗收相關規范，尤其要對房屋公攤面積要求細化。測繪機構報送測繪成果時，要提供電子檔和紙質檔備查，要明確說明公攤部分范圍。

　　二是建立對測繪成果抽樣檢查和現場檢查相結合的檢驗制度。測繪機構提供測繪成果時，不動產登記機構在日常工作中可以根據施工圖紙、房屋竣工資料等進行抽查，對于重大項目或有疑問的成果可以到現場實地查看，以確保成果的準確。

　　三是同一行政區內盡可能采用相同的測繪軟件。同一測繪規范下，采用不同公司的測繪軟件，得出的結果有可能不一致，出現測繪成果誤差。為保持測繪成果一致性，同一行政區內測繪軟件最好能夠統一。

　　四是建立測繪成果質量保證金制度。測繪機構對測繪成果質量應終身負責，其繳納一定數額的質量保證金可以增強對測繪機構的約束力，當測繪成果發生問題時，便于追訴責任。

　　【來源】《中國不動產》2018年第9期

　　【作者】湖北省荊州市不動產登記交易中心　蔡敏　汪勇　張恒

轉自 房政在線