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不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該當(dāng)好“守門員”和“認(rèn)證員”，確保登記面積的權(quán)威性和準(zhǔn)確性

　　最近，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來(lái)的？》在社會(huì)上產(chǎn)生巨大反響，引發(fā)了媒體、百姓對(duì)商品房產(chǎn)權(quán)面積的極大關(guān)注。

　　湖北省荊州市公眾訴求平臺(tái)也連續(xù)收到多起關(guān)于商品房面積的投訴和咨詢，關(guān)注的焦點(diǎn)主要集中在商品房的公攤面積國(guó)家是否有詳細(xì)的規(guī)定、作為計(jì)算公攤面積的公攤系數(shù)是否存在一個(gè)合理范圍、商品房銷售和物業(yè)費(fèi)收取按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否更準(zhǔn)確等方面。筆者認(rèn)為，這些對(duì)于商品房面積的疑惑，既有專業(yè)技術(shù)原因?qū)е碌牟焕斫猓灿袑?duì)現(xiàn)行商品房銷售面積政策存在的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。有必要及時(shí)厘清問(wèn)題、澄清誤區(qū)，以便相關(guān)主管部門更好地加強(qiáng)監(jiān)管、維護(hù)百姓合法權(quán)益。

　　對(duì)于商品房產(chǎn)權(quán)面積，有幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)需要澄清。

　　一是共有建筑面積的分?jǐn)傆性敿?xì)規(guī)定。目前，國(guó)家和各地方對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e計(jì)算均做出了規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋測(cè)繪計(jì)算分?jǐn)偯娣e時(shí)是有據(jù)可查、有法可依的。

　　2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)共有建筑面積的分?jǐn)傋龀隽艘话阋?guī)定。不少地方也結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定了地方的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)程，對(duì)共有建筑面積分?jǐn)傔M(jìn)行了細(xì)劃和補(bǔ)充。如湖北省出臺(tái)的地方標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》在第9章對(duì)共有建筑的內(nèi)容、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)該共有分?jǐn)偟慕ㄖ娣e、分?jǐn)傇瓌t、計(jì)算公式、分?jǐn)偡椒ǖ拇_定、參與分?jǐn)倕^(qū)域的劃分、共有建筑面積的處理細(xì)則等均做出了詳細(xì)規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)只要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行作業(yè)，一般不會(huì)出現(xiàn)隨意擴(kuò)大或者縮小公攤面積的情況。

　　二是共有建筑面積分?jǐn)偟南禂?shù)范圍并無(wú)明確規(guī)定。很多人認(rèn)為，現(xiàn)在的房屋共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)過(guò)高，分?jǐn)偯娣e太大，應(yīng)該對(duì)分?jǐn)傁禂?shù)設(shè)置上限。事實(shí)上，由于房屋結(jié)構(gòu)與用途多樣，加上新的房屋設(shè)計(jì)概念還在不斷涌現(xiàn)，對(duì)分?jǐn)傁禂?shù)設(shè)定一個(gè)上限是不太可能的。

　　近年來(lái)，為節(jié)約集約利用土地資源，全國(guó)各地都在提高容積率，高層建筑越來(lái)越多。同之前大量建造的多層步梯房相比，高層建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜且容納戶數(shù)多，相關(guān)部門對(duì)高層建筑做出了不少?gòu)?qiáng)制性規(guī)定。例如,《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》要求12層及以上的住宅，每棟樓應(yīng)設(shè)置不少于兩部電梯，其中一部可容納擔(dān)架；樓梯梯段凈寬不得小于1.1米，樓梯平臺(tái)凈寬不得小于1.2米；為滿足居住需求，還要設(shè)置強(qiáng)、弱電井以及水井、風(fēng)井等。同時(shí)，《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》中對(duì)防火及逃生也有相關(guān)強(qiáng)制性設(shè)計(jì)要求。而這些，也僅僅是對(duì)公共建筑部分提出了下限，根據(jù)實(shí)際情況，有些高層建筑的設(shè)計(jì)指標(biāo)更高，相應(yīng)的分?jǐn)偛糠侄?，分?jǐn)傁禂?shù)大。以筆者所在的湖北省荊州市為例，目前多層步梯房分?jǐn)傁禂?shù)一般不超過(guò)15%，高層電梯住房一般在30%左右，商業(yè)賣場(chǎng)甚至高達(dá)50%。

　　三是房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積可能存在差異。實(shí)踐中，商品房實(shí)測(cè)面積同預(yù)測(cè)面積時(shí)常會(huì)存在差異，購(gòu)房人因此質(zhì)疑。其實(shí)，絕大部分房屋預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積差異是由變更、調(diào)整造成的。而設(shè)計(jì)變更、調(diào)整的原因是多方面的，主要包括：修改工藝技術(shù)，增減工程內(nèi)容，改變使用功能，設(shè)計(jì)存在錯(cuò)誤、遺漏而提出合理化建議，施工中產(chǎn)生錯(cuò)誤需要修正，使用的材料品種改變，工程地質(zhì)勘察資料不準(zhǔn)確而引起修改等。提出變更的，可能是建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位中的任何一個(gè)，也可能是幾個(gè)單位都會(huì)提出。待房屋建成、竣工驗(yàn)收后，測(cè)量機(jī)構(gòu)再參考變更后的圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及相關(guān)測(cè)繪規(guī)范，進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪、計(jì)算后得出的實(shí)測(cè)面積，同預(yù)測(cè)面積相比必定會(huì)有差異。

　　社會(huì)爭(zhēng)議的一個(gè)重要著眼點(diǎn)，是商品房銷售和物業(yè)費(fèi)收取等，如果按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，是否可以減輕老百姓的負(fù)擔(dān)。商品房銷售單價(jià)反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，房屋單價(jià)乘以房屋面積則是房屋總價(jià)，是廣大購(gòu)房者要付出的“真金白銀”。在開發(fā)商銷售房屋總價(jià)款一定的情況下，采取按什么面積計(jì)價(jià)，其實(shí)關(guān)系并不是太大。同理，在物業(yè)管理成本一定的前提下，采取按什么面積計(jì)價(jià)也對(duì)老百姓需交納的物業(yè)費(fèi)總額關(guān)系不大。當(dāng)然，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的優(yōu)勢(shì)在于，會(huì)讓老百姓覺(jué)得更直觀一些，可以明明白白消費(fèi)。

　　鑒于巨大的爭(zhēng)議，在加強(qiáng)商品房面積管理上可以做出一些探索和嘗試。一方面，在商品房銷售時(shí)可以探討采用不同的計(jì)價(jià)方式。事實(shí)上，按照《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?！鄙唐贩康挠?jì)價(jià)方式，完全可以由開發(fā)商和購(gòu)房人議定。需要強(qiáng)調(diào)的是，目前全國(guó)大多數(shù)地方都是按建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房，這樣更便于明確產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益范圍，產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益不僅僅在套內(nèi)面積，也包含公共部分。另一方面，加強(qiáng)商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)管理和合同管理，約束開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，也讓設(shè)計(jì)單位和測(cè)繪機(jī)構(gòu)在工作中更加認(rèn)真負(fù)責(zé)。

　　對(duì)于登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，要做的是把好商品房面積管理的最后關(guān)口。

　　2017年，修訂后的《測(cè)繪法》第22條規(guī)定：“縣級(jí)以上人民政府測(cè)繪地理信息主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同本級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門，加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的管理?！碧貏e是在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)社會(huì)化、市場(chǎng)化以后，作為法定職責(zé)，測(cè)繪地理信息主管部門加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和測(cè)繪從業(yè)人員的管理，以及不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門加強(qiáng)對(duì)房屋測(cè)繪成果的審核和監(jiān)管，尤為重要。

　　商品房建成經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格后，購(gòu)房人都會(huì)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，以更好地維護(hù)自己的權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該當(dāng)好“守門員”和“認(rèn)證員”，把好商品房面積管理的最后關(guān)口,確保不動(dòng)產(chǎn)登記面積的權(quán)威性和準(zhǔn)確性。

　　一是制定測(cè)繪成果驗(yàn)收規(guī)范。目前，很多地方的測(cè)繪機(jī)構(gòu)基本完成了脫鉤改制，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)化、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng),但素質(zhì)良莠不齊,其提供的測(cè)繪成果不一定符合不動(dòng)產(chǎn)登記要求。因此,登記機(jī)構(gòu)要制定測(cè)繪成果驗(yàn)收相關(guān)規(guī)范，尤其要對(duì)房屋公攤面積要求細(xì)化。測(cè)繪機(jī)構(gòu)報(bào)送測(cè)繪成果時(shí)，要提供電子檔和紙質(zhì)檔備查，要明確說(shuō)明公攤部分范圍。

　　二是建立對(duì)測(cè)繪成果抽樣檢查和現(xiàn)場(chǎng)檢查相結(jié)合的檢驗(yàn)制度。測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供測(cè)繪成果時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在日常工作中可以根據(jù)施工圖紙、房屋竣工資料等進(jìn)行抽查，對(duì)于重大項(xiàng)目或有疑問(wèn)的成果可以到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看，以確保成果的準(zhǔn)確。

　　三是同一行政區(qū)內(nèi)盡可能采用相同的測(cè)繪軟件。同一測(cè)繪規(guī)范下，采用不同公司的測(cè)繪軟件，得出的結(jié)果有可能不一致，出現(xiàn)測(cè)繪成果誤差。為保持測(cè)繪成果一致性，同一行政區(qū)內(nèi)測(cè)繪軟件最好能夠統(tǒng)一。

　　四是建立測(cè)繪成果質(zhì)量保證金制度。測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量應(yīng)終身負(fù)責(zé)，其繳納一定數(shù)額的質(zhì)量保證金可以增強(qiáng)對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的約束力，當(dāng)測(cè)繪成果發(fā)生問(wèn)題時(shí)，便于追訴責(zé)任。

　　【來(lái)源】《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》2018年第9期

　　【作者】湖北省荊州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心　蔡敏　汪勇　張恒

轉(zhuǎn)自 房政在線