行業(yè)資訊
首發(fā)：9月21日《新華每日電訊》調(diào)查·觀察周刊
作者：新華每日電訊記者鄭鈞天、張書(shū)旗
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長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化紅利雖然不斷釋放，但卻鮮見(jiàn)開(kāi)發(fā)商更深度的戰(zhàn)略規(guī)劃。一些企業(yè)在申請(qǐng)用途上，除發(fā)展住房租賃之外，還表示用于償還公司債務(wù)、補(bǔ)充企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金等，大有“圈錢(qián)”嫌疑
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在大量社會(huì)資本涌入住房租賃市場(chǎng)的背后，由于欠缺準(zhǔn)入門(mén)檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及法律法規(guī)，市場(chǎng)發(fā)展良莠不齊的問(wèn)題日漸突出。目前，已出現(xiàn)多家租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善、卷錢(qián)跑路的亂象?
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一裝修完就出租，租期到了不退押金，租客不知情就背上網(wǎng)絡(luò)貸款……近期，上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，涉及自如、寓見(jiàn)等長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的投訴量，半年就達(dá)到了1400余件，同比增長(zhǎng)近3倍，并且多半難退押金。
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與此同時(shí)，租賃機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜、在資本補(bǔ)貼下囤房壟斷租金定價(jià)權(quán)等亂象亦層出不窮。新華每日電訊記者根據(jù)長(zhǎng)期觀察，盤(pán)點(diǎn)梳理了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的6大亂象。
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【亂象一】從裝修到出租不足1個(gè)月，空氣污染物超標(biāo)數(shù)倍
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不少長(zhǎng)租公寓的裝修成本都很低，“涂料最多1000多元，地板差不多2000元，用的三四十元一平方米最差的復(fù)合地板……”
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由于存在數(shù)量龐大的租房群體，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。然而，為提高房屋周轉(zhuǎn)率、縮短空置時(shí)間、節(jié)省成本，不少租賃企業(yè)從收房、裝修到租客入住的周期甚至不足1個(gè)月，且使用的裝修材料問(wèn)題重重，沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格就強(qiáng)行出租，行業(yè)“野蠻成長(zhǎng)”亂象日益普遍。
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今年7月，剛畢業(yè)的小伍和同學(xué)一起在上海合租了一套品牌公寓。入住不久，小伍和同學(xué)出現(xiàn)了喉嚨發(fā)干、皮膚過(guò)敏起疹等癥狀。經(jīng)權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)檢測(cè)，該出租房?jī)?nèi)甲醛濃度達(dá)每立方米0.12mg，超過(guò)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》規(guī)定的室內(nèi)空氣中甲醛濃度不得超過(guò)每立方米0.08mg的標(biāo)準(zhǔn)。
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在北京，不少租客也反映所住公寓檢測(cè)不達(dá)標(biāo)，部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商甚至勾結(jié)檢測(cè)人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行了“非常規(guī)操作”，以干擾檢測(cè)結(jié)果。
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上海消保委公布數(shù)據(jù)顯示，為壓縮周轉(zhuǎn)時(shí)間，部分中介服務(wù)機(jī)構(gòu)將房子裝修完畢即上架租賃，直接影響消費(fèi)者的健康。今年上半年，關(guān)于這種情況的相關(guān)投訴150余件，占10.7%。比如，有消費(fèi)者投訴上海自如，反映該公司提供的房屋裝修氣味嚴(yán)重，引發(fā)消費(fèi)者呼吸道疼痛、眼部不適、頭痛、乏力等癥狀，由專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，房屋甲醛和苯含量釋放數(shù)值較高。
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新華每日電訊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少長(zhǎng)租公寓的裝修成本都很低。一般在上海，60平方米的房子裝修成本在2萬(wàn)元左右。一位專業(yè)裝修人員評(píng)估稱，“涂料最多1000多元，地板差不多2000元，用的三四十元一平方米最差的復(fù)合地板……”
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不僅裝修成本低，多數(shù)品牌公寓的房源裝修完3天后就會(huì)上架，且上架前只進(jìn)行基礎(chǔ)保潔，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間通風(fēng)處理。
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雖然公寓運(yùn)營(yíng)商普遍要求房東給予其1至3個(gè)月的免租金“裝修期”。但事實(shí)上，品牌公寓裝修期間就帶租客看房，還沒(méi)裝修完就要完成簽約，一裝修完租客就入住的“實(shí)質(zhì)無(wú)空置期”現(xiàn)象普遍存在。自如、愛(ài)上租、灣流等創(chuàng)業(yè)公司更是新裝公寓甲醛超標(biāo)的重災(zāi)區(qū)。
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毫無(wú)疑問(wèn)，頻頻被爆出的裝修污染將對(duì)廣大長(zhǎng)租公寓住戶健康造成嚴(yán)重威脅。
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近期，杭州一名白領(lǐng)王某因急性髓系白血病離世，家人質(zhì)疑死亡原因與其租住的自如房屋室內(nèi)甲醛超標(biāo)有關(guān)?！耙话銇?lái)說(shuō)，公寓從收房裝修到入住僅20多天，新公寓甲醛平均超標(biāo)3至8倍。”一家專注公寓檢測(cè)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴新華每日電訊記者，“當(dāng)前長(zhǎng)租公寓頻頻爆出的室內(nèi)污染，與企業(yè)不顧一切提高房屋使用率和降低裝修成本有關(guān)”。
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但在裝修污染問(wèn)題上，目前對(duì)于長(zhǎng)租公寓應(yīng)該采取怎樣的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、使用什么樣的家具和裝修材料、裝修后需要空置多久才能出租，行業(yè)內(nèi)并沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，健康受損的租戶難以維權(quán)的現(xiàn)象普遍存在。
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此前，萬(wàn)科總裁祝九勝曾坦言，萬(wàn)科低估了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的難度?！艾F(xiàn)在萬(wàn)科收房、租房時(shí)間差控制得不太好，涉及裝修、消費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)，需要繼續(xù)改善?！?/span>
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【亂象二】租金變貸款，付款“玩花樣”坑租客
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部分長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)消費(fèi)者，通過(guò)與其合作的第三方金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，以消費(fèi)者的信用風(fēng)險(xiǎn)換取其資金保障
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在不知情的情況下，“被簽”下租房貸款，房租不是交給房東而是交給網(wǎng)貸平臺(tái)；租賃機(jī)構(gòu)因資金鏈斷裂，無(wú)法向房東繳付房租，導(dǎo)致一些尚處于租房合同期內(nèi)的消費(fèi)者，不僅遭遇房東強(qiáng)制清退，還因租賃合同綁定貸款而面臨個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。
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近期，“租房貸”頻頻在多地現(xiàn)身，不少租賃機(jī)構(gòu)置租客利益不顧、過(guò)度使用金融杠桿圈錢(qián)擴(kuò)張亂象頻現(xiàn)。
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上海市消保委認(rèn)為，部分長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)消費(fèi)者，通過(guò)與其合作的第三方金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，以消費(fèi)者的信用風(fēng)險(xiǎn)換取其資金保障。一旦經(jīng)營(yíng)不善，極易造成消費(fèi)者面臨個(gè)人資金或征信風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，上海市消保委接到相關(guān)投訴330件，占23.6%。
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北京蛋殼公寓的一位租客告訴新華每日電訊記者，“簽約前，蛋殼銷售人員不斷誘導(dǎo)我采用按月付款的形式，而不是‘付三押一’。當(dāng)時(shí)考慮到按月付款比‘付三押一’壓力小一點(diǎn)，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)月付的合約是與第三方金融平臺(tái)簽的，銷售人員故意向租客隱瞞了租金變貸款的事實(shí)?！?/span>
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記者翻看蛋殼公寓的租約合同發(fā)現(xiàn)，合同中確有提及“我司與第三方金融機(jī)構(gòu)合作的分期產(chǎn)品支付房租”。如果租客不仔細(xì)閱讀合同，很難看出這是消費(fèi)貸款。
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事實(shí)上，采用“租房貸”模式的長(zhǎng)租公寓不在少數(shù)。灣流等機(jī)構(gòu)甚至強(qiáng)制租客必須采用租房貸款的形式支付房租。租賃企業(yè)在為租客辦理貸款過(guò)程中不履行告知義務(wù)的現(xiàn)象也十分普遍，甚至以“第三方監(jiān)管以保障雙方資金安全”、如果不選擇月付就提價(jià)等理由誘導(dǎo)租客貸款。
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一位租客向新華每日電訊記者透露，“根據(jù)分期期數(shù)不同，手續(xù)費(fèi)在6%至8%，相當(dāng)于利息。更讓我擔(dān)憂的是，貸款需要涉及個(gè)人征信，辦理過(guò)程中還把我們的個(gè)人信息泄露給網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)?！?/span>
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辦理“租房貸”后，網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)會(huì)將租期內(nèi)的全部房租一次性轉(zhuǎn)給租賃企業(yè)，成為租客的債權(quán)人。比如，“愛(ài)上租”的租約合同中透露，網(wǎng)商銀行以資金代付的方式將分期總金額一次性支付至企業(yè)賬戶。青客、蛋殼等租房平臺(tái)不管客戶實(shí)際入住多久，一律簽2年租房貸款合同，一次性從銀行貸出2年資金。
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一位長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人告訴記者，在租客與金融機(jī)構(gòu)簽下貸款合同后，租賃機(jī)構(gòu)相當(dāng)于獲得“再融資”，并開(kāi)啟“拿房-出租-融資-再拿房”的循環(huán)模式。
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“分期貸款的還款來(lái)源是所有簽署了房租貸款合同的租房人。借助金融工具，租賃企業(yè)可以大量沉淀資金，加大資金杠桿，讓擴(kuò)張速度翻倍?！蔽覑?ài)我家原副總裁胡景暉認(rèn)為，“這種模式實(shí)際上是讓租客以個(gè)人信用幫長(zhǎng)租公寓企業(yè)貸款，嚴(yán)重侵犯了租客的權(quán)益?！?/span>
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【亂象三】尋求資本補(bǔ)貼搶房源，虛報(bào)規(guī)?！案】滹L(fēng)”勁吹
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有的租賃企業(yè)在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓間數(shù)約2.5萬(wàn)至3萬(wàn)間，再加上簽約未運(yùn)營(yíng)的，實(shí)有5萬(wàn)間規(guī)模。然而，該企業(yè)卻對(duì)外宣稱擁有10萬(wàn)間規(guī)模
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隨著金融政策對(duì)住房租賃市場(chǎng)支持力度不斷加大，站在風(fēng)口上的租賃機(jī)構(gòu)紛紛借助資本的力量“跑馬圈地”。只重規(guī)模、不重效益，甚至造成租賃機(jī)構(gòu)競(jìng)相數(shù)據(jù)造假、“浮夸風(fēng)”勁吹，擾亂市場(chǎng)秩序。
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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前金融機(jī)構(gòu)已為住房租賃市場(chǎng)提供了約3萬(wàn)億元的授信支持。如碧桂園、恒大和泰禾分別獲批100億元租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，越秀地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)均申請(qǐng)了50億元，綠城獲批住房租賃專項(xiàng)公司債券40億元，旭輝領(lǐng)寓在上交所掛牌總額度30億元的住房租賃類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)……
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今年以來(lái)，有不少房企發(fā)行了住房租賃專項(xiàng)公司債券。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有10余家公司申請(qǐng)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債，發(fā)行規(guī)?？傆?jì)618.8億元。
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值得注意的是，連目前未涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的房企也開(kāi)始申請(qǐng)發(fā)行住房租賃債，如恒大、融信、龍光地產(chǎn)等目前均未落地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。部分房企甚至企圖“挪用”租賃的授信額度為公司輸血，以應(yīng)對(duì)日益趨緊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資環(huán)境。
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新華每日電訊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化紅利雖然不斷釋放，但卻鮮見(jiàn)開(kāi)發(fā)商更深的戰(zhàn)略規(guī)劃。一些企業(yè)在申請(qǐng)用途上，除發(fā)展住房租賃之外，還表示用于償還公司債務(wù)、補(bǔ)充企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金等，大有“圈錢(qián)”嫌疑。
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更值得警惕的是，長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)各家企業(yè)為爭(zhēng)奪市場(chǎng)規(guī)模，向金融機(jī)構(gòu)虛報(bào)數(shù)據(jù)，“浮夸風(fēng)”問(wèn)題嚴(yán)重。
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同策咨詢經(jīng)調(diào)研核算發(fā)現(xiàn)，有的租賃企業(yè)在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓間數(shù)約2.5萬(wàn)至3萬(wàn)間，再加上簽約未運(yùn)營(yíng)的2萬(wàn)多間，實(shí)有5萬(wàn)間規(guī)模。然而，該企業(yè)卻對(duì)外宣稱擁有10萬(wàn)間規(guī)模。
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同策研究院首席分析師張宏偉透露，除在運(yùn)營(yíng)簽約間數(shù)上虛報(bào)運(yùn)營(yíng)規(guī)模之外，有的企業(yè)甚至直接簽“假合同”，把這些“假合同”的簽約運(yùn)營(yíng)間數(shù)也算到規(guī)模數(shù)據(jù)當(dāng)中。例如，有的大公司會(huì)與中小規(guī)模長(zhǎng)租公寓簽“假合同”，只需要交一部分“手續(xù)費(fèi)”，房間數(shù)量即可算入大公司，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)上并無(wú)業(yè)務(wù)關(guān)系。
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運(yùn)營(yíng)簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”為何會(huì)大行其道?張宏偉認(rèn)為，背后的資本訴求是各機(jī)構(gòu)制造這些虛假規(guī)模數(shù)據(jù)“浮夸風(fēng)”的直接動(dòng)力。“規(guī)模大了、市場(chǎng)占有率高了，品牌影響力就有了，有利于后期規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張；此外，資本市場(chǎng)融資訴求也是‘浮夸風(fēng)’的直接動(dòng)力源。長(zhǎng)租公寓行業(yè)企業(yè)估值是按照簽約間數(shù)來(lái)計(jì)算的，間數(shù)越多、規(guī)模越大其估值也就越高，有了高估值就可以融到更多資金；進(jìn)一步拓展規(guī)模?！?/span>
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恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊表示，在政策風(fēng)口驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商有很強(qiáng)的搶占賽道和市場(chǎng)份額沖動(dòng)。
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各品牌公寓為競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)份額，大概率會(huì)選擇“融資-獲取項(xiàng)目-再融資-再獲取項(xiàng)目”的以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進(jìn)搶占房源，不惜一切代價(jià)搶占市場(chǎng)份額，從而爭(zhēng)取房租定價(jià)權(quán)，實(shí)現(xiàn)從“燒錢(qián)”到“賺錢(qián)”模式的轉(zhuǎn)換。
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【亂象四】囤房壟斷租金定價(jià)權(quán)，競(jìng)價(jià)租賃現(xiàn)身江湖
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不少租賃機(jī)構(gòu)認(rèn)為長(zhǎng)租公寓的核心盈利模式在于壟斷房源和賺取價(jià)差，這無(wú)疑把租賃的經(jīng)念歪了
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資本補(bǔ)貼助力下的搶房源大戰(zhàn)，讓房租預(yù)期節(jié)節(jié)攀升，租客們的利益被攫取，成為資本的戰(zhàn)利品。
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“有一些稍好的房源，租金提高20%很正常。房子報(bào)價(jià)選擇權(quán)完全在機(jī)構(gòu)手里，即使提高報(bào)價(jià)50%也屬正常。”一位公寓運(yùn)營(yíng)商告訴新華每日電訊記者，各租賃企業(yè)爭(zhēng)相壟斷房源造成了租賃市場(chǎng)上的供需結(jié)構(gòu)失衡，這使得供求關(guān)系進(jìn)一步惡化。
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在北京市朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)附近的一個(gè)社區(qū)，多家長(zhǎng)租公寓品牌的經(jīng)紀(jì)人入駐辦理房屋托管業(yè)務(wù)。“小區(qū)一共2000多套房子，自如托管的有230多套?！痹撔^(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人表示，蛋殼公寓在該小區(qū)托管房屋的數(shù)量也在100套以上，同時(shí)還有數(shù)家剛進(jìn)入公寓托管領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)商?！盀闋?zhēng)搶房源，我們要在自如和蛋殼公司報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上再加二三百元才能搶過(guò)來(lái)?！?/span>
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記者了解到，自如、蛋殼公寓兩家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)均在今年年初宣布獲得數(shù)十億元融資。多家類似的公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般冒出，紛紛得到資本青睞。
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激烈的競(jìng)爭(zhēng)，使得小區(qū)的租金“水漲船高”。租客張女士告訴新華每日電訊記者，她承租的自如寓一間南向主臥，租金為每月2490元，季付并有一個(gè)月押金，此外每年還有2000多元的服務(wù)費(fèi)?！案杏X(jué)比去年房租上漲不少，去年每月1800元左右就能租到這樣的房間?！?/span>
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蛋殼公寓創(chuàng)始人高靖直言，“第一年我們按照常規(guī)利潤(rùn)搶奪市場(chǎng)房源，搶奪定價(jià)權(quán)；第二年開(kāi)始，擴(kuò)大利潤(rùn)差，收獲房租增長(zhǎng)紅利，公寓通過(guò)專業(yè)數(shù)據(jù)分析選址，爭(zhēng)奪紅利增長(zhǎng)潛力小區(qū)，讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從源頭可控?！?/span>
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中信證券分析稱，不少租賃機(jī)構(gòu)認(rèn)為長(zhǎng)租公寓的核心盈利模式在于壟斷房源和賺取價(jià)差，這無(wú)疑把租賃的經(jīng)念歪了，更站在了社會(huì)對(duì)立面。
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據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018上半年銷售額前20的房企中已有16家企業(yè)開(kāi)展了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商不斷通過(guò)融資擴(kuò)大規(guī)模、滾動(dòng)融資，占有市場(chǎng)大部分房源，最終將形成“壟斷”獲得租金定價(jià)權(quán)。
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7月底，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在上海表示，要讓辦公樓租戶們“舉著錢(qián)搶房子”，即實(shí)行競(jìng)價(jià)租賃?！爸灰皇欠欠Y的、傳銷的和開(kāi)夜店的，誰(shuí)給錢(qián)多就是誰(shuí)。未來(lái)SOHO中國(guó)的所有房源都將參與競(jìng)標(biāo)?！?/span>
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競(jìng)價(jià)租賃會(huì)形成蝴蝶效應(yīng)從商業(yè)波及住房租賃市場(chǎng)嗎?“競(jìng)價(jià)本身就是推高租金的邏輯。住宅不宜競(jìng)價(jià)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，住宅關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，無(wú)論是售價(jià)還是租金價(jià)格都應(yīng)設(shè)限。
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【亂象五】盈利模式不明朗，租賃機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜
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一位公寓運(yùn)營(yíng)商直言，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)基本不盈利，靠漲租和在資本市場(chǎng)“講故事”生存
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在大量社會(huì)資本涌入住房租賃市場(chǎng)的背后，由于欠缺準(zhǔn)入門(mén)檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及法律法規(guī)，市場(chǎng)發(fā)展良莠不齊的問(wèn)題日漸突出。目前，已出現(xiàn)多家租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善、卷錢(qián)跑路的亂象。
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8月20日，杭州長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“鼎家”一紙公告宣布倒閉，“因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)”。
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而長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商倒閉并非只有一例，今年3月，上?！皭?ài)公寓”由于過(guò)度使用金融杠桿、為租客辦理分期貸大肆擴(kuò)張，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。
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根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至目前，全國(guó)公寓門(mén)店關(guān)店率達(dá)到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。在遭受爭(zhēng)議的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓盈利模式仍舊待解。
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事實(shí)上，當(dāng)前各大機(jī)構(gòu)“跑馬圈地”擴(kuò)張的長(zhǎng)租公寓基本不賺錢(qián)、且盈利周期較長(zhǎng)，“三年回本、五年盈利”已成租賃行業(yè)共識(shí)。同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)租公寓的投資回報(bào)率僅1%至2%，而不少發(fā)達(dá)國(guó)家的長(zhǎng)租公寓年投資回報(bào)率一般保持在5%至6%。
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一位公寓運(yùn)營(yíng)商直言，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)基本不盈利，靠漲租和在資本市場(chǎng)“講故事”生存。
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在融資方面，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的借貸成本普遍在5%以上，遠(yuǎn)高于回報(bào)率。因此，“漲房租”提高利潤(rùn)率已成為不少運(yùn)營(yíng)商平衡財(cái)報(bào)的手段，長(zhǎng)租公寓高端化趨勢(shì)遠(yuǎn)不能解決中低端租房者的痛點(diǎn)。
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新華每日電訊記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即使身處遠(yuǎn)郊區(qū)，品牌長(zhǎng)租公寓的一居室價(jià)格普遍在3000元以上，2居室更在5000元以上?！叭绻蛔銎絻r(jià)公寓，年資金回報(bào)率不到2%，尚不夠目前的基準(zhǔn)利率4.9%。只能做高端產(chǎn)品，提高利潤(rùn)率。”灣流國(guó)際公寓運(yùn)營(yíng)商告訴記者。
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租房者是否愿意以高價(jià)換品質(zhì)?我愛(ài)我家相寓調(diào)查顯示，有高達(dá)57.3%的租客認(rèn)為“房租貴”是“未來(lái)不再選擇或不確定選擇長(zhǎng)租公寓的原因”。
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從長(zhǎng)租公寓價(jià)格預(yù)期來(lái)看，絕大多數(shù)租客可接受的長(zhǎng)租公寓相對(duì)普租產(chǎn)品的溢價(jià)范圍在20%以下，超過(guò)半數(shù)租客希望溢價(jià)程度在10%以內(nèi)。然而長(zhǎng)租公寓相比周邊普租產(chǎn)品的溢價(jià)，通常在20%以上，部分高端產(chǎn)品的溢價(jià)甚至?xí)^(guò)50%。
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“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害。”胡景暉認(rèn)為，無(wú)法通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)盈利的租賃企業(yè)卷款跑路將由租客甚至全社會(huì)為其買(mǎi)單，危害極其嚴(yán)重。
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從鼎家和愛(ài)公寓的案例來(lái)看，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在租客不知情的情況下欺騙、引誘其與第三方金融機(jī)構(gòu)簽下分期貸款合同，資金鏈斷裂后運(yùn)營(yíng)商卷錢(qián)跑路，租客卻深受其害，面臨既要繼續(xù)還貸、又要被房東“掃地出門(mén)”的尷尬處境。
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【亂象六】巧立名目“薅羊毛”，隱形收費(fèi)層出不窮
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長(zhǎng)租公寓存在的隱形費(fèi)用一般包括二手租房公司按照比例收取的服務(wù)費(fèi)、租房平臺(tái)額外規(guī)定的高于市場(chǎng)價(jià)格的水電費(fèi)、額外規(guī)定的公攤費(fèi)用以及家具維修費(fèi)等
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部分租賃機(jī)構(gòu)違反押金退還約定，在租房期滿后未及時(shí)歸還，侵害消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)。有的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商還巧立名目各種薅租客“羊毛”。
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廣州一位租客在退租時(shí)發(fā)現(xiàn)自己繳納的3000多元押金，被公寓方扣了1000元。公寓運(yùn)營(yíng)方解釋其為“房屋設(shè)備使用費(fèi)”。
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深圳某品牌公寓租客表示，“一開(kāi)始與公寓管理員說(shuō)好押一付一，交了定金并約定在當(dāng)晚簽合同。但簽合同時(shí)管理員卻重新提出要求押二付一，否則定金也不會(huì)退回。我不得不補(bǔ)交押金簽了合同。租房合同到期后，我退房時(shí)莫名被扣了1000多元押金?！?/span>
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簽合同時(shí)才得知的其他費(fèi)用、前后承諾不一致產(chǎn)生的額外支出、退租時(shí)的后期費(fèi)用等，此類成本相比租金和押金來(lái)說(shuō)，顯得更為隱性。租客的隱形成本一般都有哪些名目?
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新華每日電訊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除房租以外，長(zhǎng)租公寓存在的隱形費(fèi)用一般包括二手租房公司按照比例收取的服務(wù)費(fèi)、租房平臺(tái)額外規(guī)定的高于市場(chǎng)價(jià)格的水電費(fèi)、額外規(guī)定的公攤費(fèi)用以及家具維修費(fèi)等。
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“在深圳有一些城中村改造成的公寓收費(fèi)很不規(guī)范，租客到了簽訂合同時(shí)才知道要交很多其他費(fèi)用，如樓道垃圾清理費(fèi)、電梯管理費(fèi)、樓道燈費(fèi)，退租時(shí)還要交500多元的家具使用費(fèi)用。”
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“除了房租，我還要交200元的管理費(fèi)，其中包含50元的垃圾清理費(fèi)和50元網(wǎng)費(fèi)，但還有100元不知道是啥?！睆V州某品牌公寓的租客劉欣想提前搬走，公寓方卻表示要扣她一個(gè)月押金?！昂贤锊](méi)有說(shuō)明我提前搬走的話需要交違約金，當(dāng)時(shí)只是說(shuō)提前15天告知房東就可以，現(xiàn)在卻要扣我一個(gè)月的押金?！?/span>
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上海市消保委披露，接到相關(guān)投訴730余件，占上海地區(qū)長(zhǎng)租公寓投訴總量的52.1%。例如，300余名消費(fèi)者先后反映寓見(jiàn)未按“15個(gè)工作日”的約定期限退還押金，公司還采取消極方式回應(yīng)消費(fèi)者的催促訴求，拖延時(shí)間平均長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月。
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