行業資訊
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??融資環境整體先松后緊，三條紅線后融資監管進入新時代
??整體看來，2020年房企融資環境的變化主要可以分為三個階段。
??(1)、1月-4月中旬：融資環境因疫情影響相對寬松（本節有刪減）
??2020年伊始，政府對房企融資依然延續著2019年的收緊態度。而新冠疫情的爆發和持續，國內經濟受到了較大的壓力。在此背景下，央行2月27日和4月3日兩次宣布降準，國內貨幣環境呈現出寬松跡象，一定程度上有利于房企的融資以及回款。與此同時，中央以及各地方政府對于房地產行業的融資也在不違反“房住不炒”的大前提下推出了一些扶持政策。房企整體融資環境較為寬松，一季度也出現了年內房企融資規模的小高潮。
??(2)、4月中旬-8月底：房地產過熱跡象出現，融資環境再次收緊（本節有刪減）
??2020年4月起，隨著復工復產的推進，國內經濟開始逐漸回復正常軌道。房地產行業也較快復蘇，并逐漸呈現出土地市場過熱跡象。4月17日的中央政治局會議上再次強調了“堅持房住不炒，促進房地產市場平穩健康發展”。以此為開端，拉開了房企融資環境再次收緊的大幕。其中，銀保監會在5月8日發布的《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》對于房企融資的影響較大。根據央行數據，由于該《辦法》的提出全國信托貸款的增量在4月份短暫回正之后一直到11月都持續為負，對作為房企重要融資渠道的信托貸款以及非標融資造成了巨大沖擊。
??在房企融資保持收緊的大環境中，政府卻對REITs這一融資方式開了“綠燈”。相繼頒布涉足產業園區及海南自由貿易港租賃住房領域的的融資以及REITs的發展可能會加速，將有可能成為房企融資的一個窗口。
??(3)、8月底-12月：三條紅線提出，房地產融資調控轉向需求端（本節有刪減）
??在對房地產融資供給端進行限制的同時，政府也在不斷考慮如何從需求端控制房企的負債規模，降低經營風險。2020年8月20日央行和住建部在北京召開的重點房地產企業座談會上提出了房企融資的“三條紅線”標準，引導企業降杠桿。這標志著房地產調控的進一步深入，對未來房企融資的影響十分深遠。
??在提出三條紅線之后，相關的政策和表態接踵而至，下發三張監測表，強調此次監管為穿透式，表內表外全覆蓋。這一系列的動作充分表明對房企的融資監管進入了一個新的階段，以往可以采取的財務手段基本都已失效，未來房地產行業將進入管理紅利時代。
??(4)、三條紅線影響深遠，近九成上市房企需優化財務狀況（略）
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??房企融資量持續高位，成本短期內承壓
??(1)、融資總量：年度融資總量同比變化不大（本節有刪減）
??據監測數據不完全統計，截至2020年12月16日，2020年95家典型房企融資總額為14800億元，較2019年全年下降2.71%，預估全年融資總量同比基本持平。分季度來看，雖上半年受到疫情的影響，但一、二季度的融資總額均超過4000億元，好于下半年的融資表現。一方面，疫情前房企借新還舊潮和年初貨幣資金額度充足，使得1月的融資總量較高；另一方面，復工復產后，貨幣環境相對較為寬松，房企融資量不減反增。但這也導致了二季度以來土地市場過熱，監管層面再次開始限制房企融資，8月“三條紅線”的出臺則將房企的融資由渠道監管轉向因“企”監管，房企降負債則迫在眉睫，對于額度的使用也更加地審慎，融資量進一步下降。
??(2)、梯隊表現：TOP11-30房企融資最積極，企業分化加劇（本節有刪減）
??從各梯隊表現來看，TOP10房企的融資總量為3075.62億元，較2019年全年下降15.68%，其中7家房企融資同比下降，主要在于在行業集中度進一步上升的同時，龍頭房企擴張速度放緩，且在主動降杠桿。TOP11-50房企融資量則實現了同比上升，特別是TOP11-30梯隊房企，同比上升5.62%至6211.36億元，融資最為積極，該梯隊房企擴張需求也最為強烈。而TOP50后的房企，融資量下降6.65%百分點至2541.25億元，則由于融資相對較難導致。
??(3)、融資結構：境內融資占比連續下降三年后反彈（本節有刪減）
??從融資結構來看，2020年房企境內債權融資8455.96億元，同比上升11.5%，在 2016年后再次達到8000億元以上，且融資量占比達到57%，同比上升了7個百分點，在連續三年下降后反彈回升。2020年境外債權融資總量為4401.40億元，同比下降23.4%，且境外債權融資占比僅為30%，同比下降了8個百分點。
??（4）、融資成本：整體融資成本下降，但年末有回升趨勢（本節有刪減）
??2020年房企的新增債券類融資成本為6.13%，同比下降了0.95個百分點，其中，境內債券加權平均融資成本為4.41%，同比下降0.91個百分點；境外債券成本為7.89%，同比下降0.15個百分點。融資成本的下降，主要在于較為寬松的貨幣環境下，房企的境內外融資成本“普降”。此外，由于歷來境外債發行成本高于境內債券，而年內境外債/境內債的值為0.93，較2019年減少0.83，境外債發行量的下降也是導致整體融資成本下降的主要因素。
??從單月的融資成本走勢來看，除了1月外房企的單月加權平均融資成本均小于7%，其中以4月份最低，6月份最高，主要在于4月房企無境外債發行導致的成本較低，而6月則有部分成本較高的房企進行數額較大境外債的借新還舊，導致成本相對較高。不過值得注意的是，三條紅線之后，房企的融資成本呈上揚趨勢，預估隨著監管的逐步推進，房企融資成本短期內將持續承壓。
??在整體融資成本下降的環境下，各個梯隊房企的融資成本均實現了不同程度的下降，其中同比下降幅度最大的是TOP11-30的房企，同比下降了1.39個百分點至6.05%。具體到單個企業的成本來看，85%的房企成本實現了下降，多數房企抓住融資窗口期進行融資，同時部分房企還發行了成本更低的債券進行債務置換，從而有利地優化企業債券結構，降低融資成本。其中，降幅最高的花樣年，同比減少2.59個百分點至8.93%，不過未來仍有較大的改善空間。
??（5）、房企上市熱情不減，分拆多元化業務上市掀起新高潮
??據統計，2020年截至12月18日共有7家房企成功在港交所上市，其中包括30強房企祥生控股，至此TOP30房企已經全部完成上市。而在排隊等待上市的房企方面，除了三巽控股更新后的招股書仍在有效期之外，其余企業的招股書都已經過期且沒有進行更新，未來是否還會繼續申請上市仍有待觀察。整體而言，今年房企的上市熱情仍然較為積極。
??除了尋求集團整體的上市之外，房企分拆旗下物業板塊上市也掀起了一波新的高潮。2020年截至12月18日，共有17家房企旗下物業公司成功上市，僅下半年就有14家，同時還有7家正在排隊中。除此之外，由于目前仍處于物業公司赴港上市窗口期，建發、迪馬（東原）等企業也在近期宣布計劃分拆旗下物業上市，未來分拆物業上市仍是較多房企考慮的方向。此外，2020年房企分拆多元化業務板塊上市不僅僅局限于物業，也有代建、園林管理等。
??（6）、調控不放松，融資持續收緊下危機向大中型房企蔓延（略）
??2021年展望
??三條紅線引導降杠桿，房企融資增速或將下降。
??2020年房企融資環境先松后緊，復工復產后，房企開發速度恢復較快，年內融資量保持高位。得益于國內貨幣環境相對寬松，疊加境外債券市場動蕩，房企融資轉向境內，境內融資量達到2017年以來的新高，也帶來了整體融資成本的下降。
??三條紅線出臺以及后續多項監管細則的明確，對房企的有息負債進行全方位監管，穿透表內外。房地產融資調控整體將由融資渠道監管轉向融資主體監管，進而精準化監測及規范房企融資行為，從而實現未來整體行業的降杠桿。
??11月底銀保監會發布的《完善現代金融監管體系》，指出房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，房地產行業降杠桿趨勢不變。在此情況下，房地產融資調控將持續從嚴。
??未來，一方面，房企財務降杠桿將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業將更多加大經營杠桿和合作杠桿的使用，來實現規模的穩定增長。另一方面，房企融資渠道或將進一步受到限制，一些如明股實債等融資方式可能受到打擊，房企融資轉向真股權融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現資產增厚，改善負債指標。此外，“三條紅線”監管也將倒逼房企提升自身產品力及經營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發周期。房企之間的發展也將出現分化，高杠桿房企發展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優秀的房企則得到更多的機會，行業內將面臨新一輪的洗牌。
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