行業(yè)資訊
去窗口化、去審批化
淺析當前形勢下交易管理機構(gòu)的改革方向
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隨著不動產(chǎn)登記改革的日趨推進，在國務(wù)院“放管服”的大形勢下，一些地方的群眾仍然感覺辦事難，很多矛頭都指向交易管理部門，認為其增加了程序，重復(fù)審批等等，應(yīng)該取消或者合并到不動產(chǎn)登記機構(gòu)。
筆者認為，當前的此種情況確實存在，但其成因是非常之復(fù)雜的，不可簡單的歸責于交易管理部門或者不動產(chǎn)登記部門。
當前存在的主要問題
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1、從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始，全國均以加快群眾辦證效率為導(dǎo)向，但忽略了一些基礎(chǔ)的東西，比如各部門的原登記數(shù)據(jù)和系統(tǒng)平臺還未建設(shè)完善，就啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，自然要經(jīng)歷先合職能后合數(shù)據(jù)的情況，也就會導(dǎo)致登記效率低下，到目前為止，還有很多地方的不動產(chǎn)登記機構(gòu)仍然是不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、原房屋登記系統(tǒng)、土地登記系統(tǒng)、林權(quán)登記系統(tǒng)等多系統(tǒng)同時運行。
2、即使是完成了數(shù)據(jù)整合的地方，也會由于原來數(shù)據(jù)的完整性、準確性而導(dǎo)致效率降低。比如很多地方老的登記數(shù)據(jù)缺乏圖紙、缺乏權(quán)利人的身份信息等等。因此很多地方就會出現(xiàn)無法落宗的情況，無論什么業(yè)務(wù)，都要求補充測繪，這也是自然部多次針對權(quán)籍調(diào)查下文的原因。
3、迄今為止，很多地方的交易管理和不動產(chǎn)登記共享平臺仍未依法建成，導(dǎo)致交易網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)無法實時傳輸，這也是影響登記效率和導(dǎo)致群眾意見的重要原因。
4、住建部對地方交易管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)不夠。對于很多的交易管理部門來說，在登記業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)以后，對于交易管理的內(nèi)涵其實是不清晰的。住建部在2015年出臺了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》之后，就沒有對于交易管理工作的開展出臺過進一步的指導(dǎo)文件。而這個《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》其實已經(jīng)不太適應(yīng)當下的交易管理的內(nèi)容和要求。
5、地方交易管理部門職能不一，有些地方登記職能劃轉(zhuǎn)以后，僅剩存量房網(wǎng)簽備案職能，商品房管理、中介管理、物業(yè)管理等均分散在不同的機構(gòu)或者其他科室，這也是導(dǎo)致交易管理無序的一個重要原因。
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交易管理機構(gòu)的應(yīng)對
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1、應(yīng)整合管理職能，將分散的中介管理、商品房管理、物業(yè)管理等職能進行有效整合，加強人員配備和業(yè)務(wù)培訓，提高交易管理的行政執(zhí)法能力和便民服務(wù)水平。
2、改變工作模式，應(yīng)該以互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)+線下行政檢查的模式來進行交易管理。去窗口化和去審批化，可建立網(wǎng)簽平臺，提供給開發(fā)商、經(jīng)紀機構(gòu)、老百姓進行商品房、存量房、租賃等簽約服務(wù)，并可在不動產(chǎn)登記辦公場所、銀行等提供自助簽約機等來達到網(wǎng)簽備案的目的。
網(wǎng)簽不審批是今后的一個發(fā)展方向，一些地方在登記職能劃轉(zhuǎn)后，由于缺乏上級指導(dǎo)，仍然按原來房屋登記的模式來進行網(wǎng)簽合同備案進行審核，發(fā)告知單等模式來進行交易管理，筆者不敢茍同。所謂備案即當事人提供材料就完成的一種行政管理模式，其主要是為了防止一房多賣和為資金監(jiān)管以及開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)等相關(guān)經(jīng)營主體的合法經(jīng)營進行監(jiān)管的一種輔助檢查手段。當事人的簽約行為并不需要主管部門的審批，審批也并沒有法律的授權(quán)。
應(yīng)該轉(zhuǎn)變工作到加強地方監(jiān)管的具體細則規(guī)定，以及誠信體系的建設(shè)上去，切實做好便民服務(wù)，處理老百姓切身需要，解決不動產(chǎn)登記無法解決的交易過程中的企業(yè)不誠信經(jīng)營和資金安全問題上面來。
根據(jù)國務(wù)院的要求，建立交易數(shù)據(jù)共享平臺，除了將合同備案信息共享給不動產(chǎn)登記以外，還可以共享給法院、稅務(wù)、工商、公安、銀行、公積金中心等有關(guān)部門，打破信息孤島，將單獨的行業(yè)管理變?yōu)樯鐣C合治理，方便打擊交易活動中的違法廣告、違法使用資金、騙取銀行貸款和公積金等等違法活動。
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綜上所述，筆者認為交易管理機構(gòu)應(yīng)該轉(zhuǎn)變工作方法和工作重心，應(yīng)該改變之前坐在辦公室審批的模式，改變?yōu)槿ゴ翱诨⑷徟男鹿ぷ魉悸贰＝灰坠芾頇C構(gòu)應(yīng)該朝著“建平臺、立規(guī)矩、抓落實、重服務(wù)”的方向上來。通過線上備案、線下檢查的方式，將違法和不誠信的企業(yè)和個人剔除出房地產(chǎn)市場活動，切實做好社會迫切需要的規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序這個工作核心，打擊違法經(jīng)營活動，加強對相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和服務(wù)，找到和化解房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和群眾之間的矛盾，最終實現(xiàn)自身工作價值。
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