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根據(jù)《公司法》第180條的規(guī)定：“第一百八十條　公司因下列原因解散：

（一）公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)；

（二）股東會(huì)或者股東大會(huì)決議解散；

（三）因公司合并或者分立需要解散；

（四）依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉或者被撤銷；

（五）人民法院依照本法第一百八十二條的規(guī)定予以解散。《公司法》第182條和《公司法解釋2》第2條規(guī)定：“股東提起解散公司訴訟，同時(shí)又申請(qǐng)人民法院對(duì)公司進(jìn)行清算的，人民法院對(duì)其提出的清算申請(qǐng)不予受理。人民法院可以告知原告，在人民法院判決解散公司后，依據(jù)公司法第一百八十三條和本規(guī)定第七條的規(guī)定，自行組織清算或者另行申請(qǐng)人民法院對(duì)公司進(jìn)行清算。”

《公司法解釋2》第7條規(guī)定：“第七條　公司應(yīng)當(dāng)依照公司法第一百八十三條的規(guī)定，在解散事由出現(xiàn)之日起十五日內(nèi)成立清算組，開始自行清算。
　　有下列情形之一，債權(quán)人申請(qǐng)人民法院指定清算組進(jìn)行清算的，人民法院應(yīng)予受理：
　　（一）公司解散逾期不成立清算組進(jìn)行清算的；
　　（二）雖然成立清算組但故意拖延清算的；
　　（三）違法清算可能嚴(yán)重?fù)p害債權(quán)人或者股東利益的。
　　具有本條第二款所列情形，而債權(quán)人未提起清算申請(qǐng)，公司股東申請(qǐng)人民法院指定清算組對(duì)公司進(jìn)行清算的，人民法院應(yīng)予受理。”

《公司法》第187條：“清算組在清理公司財(cái)產(chǎn)、編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單后，發(fā)現(xiàn)公司財(cái)產(chǎn)不足清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依法向人民法院申請(qǐng)宣告破產(chǎn)。

公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應(yīng)當(dāng)將清算事務(wù)移交給人民法院。”

由以上的法條可以看出，公司解散可以分為公司自行清算和法院強(qiáng)制清算；而在資不抵債的情況下則必須通過法院的破產(chǎn)程序來處理債權(quán)債務(wù)。因此原企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記問題也應(yīng)該按照不同的程序的來對(duì)應(yīng)處理。

根據(jù)《公司法》第183、184條規(guī)定，公司解散的應(yīng)該在15日內(nèi)成立清算組進(jìn)行清算活動(dòng)，清算組的主要職責(zé)是清理債權(quán)債務(wù)和處理公司清償債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn)等。目前實(shí)務(wù)中遇到最多的問題是公司清算并注銷了，但其在注銷前并未按照法律規(guī)定履行義務(wù)或者完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記程序。

根據(jù)《公司法》第186條的規(guī)定：“清算組在清理公司財(cái)產(chǎn)、編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單后，應(yīng)當(dāng)制定清算方案，并報(bào)股東會(huì)、股東大會(huì)或者人民法院確認(rèn)。

公司財(cái)產(chǎn)在分別支付清算費(fèi)用、職工的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和法定補(bǔ)償金，繳納所欠稅款，清償公司債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn)，有限責(zé)任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。

清算期間，公司存續(xù)，但不得開展與清算無關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)。公司財(cái)產(chǎn)在未依照前款規(guī)定清償前，不得分配給股東。”

《公司法》第188條規(guī)定：“司清算結(jié)束后，清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告，報(bào)股東會(huì)、股東大會(huì)或者人民法院確認(rèn)，并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān)，申請(qǐng)注銷公司登記，公告公司終止。”

通過以上的規(guī)定可以看出，無論是清償債務(wù)還是分配剩余財(cái)產(chǎn)，均屬于清算組的職責(zé)，其應(yīng)該在履行完畢之后方可制作清算報(bào)告，而后注銷公司登記。因此，正常的不動(dòng)產(chǎn)登記程序是清算組代表公司和債權(quán)人以及相關(guān)股東雙方申請(qǐng)來辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

根據(jù)《公司法解釋2》第15條規(guī)定：“公司自行清算的，清算方案應(yīng)當(dāng)報(bào)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議確認(rèn)；人民法院組織清算的，清算方案應(yīng)當(dāng)報(bào)人民法院確認(rèn)。未經(jīng)確認(rèn)的清算方案，清算組不得執(zhí)行。”

《公司法解釋2》第17條規(guī)定：“人民法院指定的清算組在清理公司財(cái)產(chǎn)、編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單時(shí)，發(fā)現(xiàn)公司財(cái)產(chǎn)不足清償債務(wù)的，可以與債權(quán)人協(xié)商制作有關(guān)債務(wù)清償方案。
　　債務(wù)清償方案經(jīng)全體債權(quán)人確認(rèn)且不損害其他利害關(guān)系人利益的，人民法院可依清算組的申請(qǐng)裁定予以認(rèn)可。清算組依據(jù)該清償方案清償債務(wù)后，應(yīng)當(dāng)向人民法院申請(qǐng)裁定終結(jié)清算程序。
　　債權(quán)人對(duì)債務(wù)清償方案不予確認(rèn)或者人民法院不予認(rèn)可的，清算組應(yīng)當(dāng)依法向人民法院申請(qǐng)宣告破產(chǎn)。”

因此，如果是通過法院強(qiáng)制清算的，債權(quán)人和股東可依據(jù)《物權(quán)法司法解釋1》第7條和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條之規(guī)定根據(jù)法院的生效裁定確定的清算方案單方提出申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

根據(jù)《破產(chǎn)法》第2條和《公司法》第187條的規(guī)定：“公司在資不抵債或者明顯缺乏清償能力的可通過破產(chǎn)程序來清理債務(wù)。”

根據(jù)《破產(chǎn)法》第13條之規(guī)定，法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后要指定管理人，由管理人來管理和處理債務(wù)人的資產(chǎn)。而《破產(chǎn)法》第69條規(guī)定，管理人涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓的應(yīng)及時(shí)報(bào)告給債權(quán)人委員會(huì)，如未成立債權(quán)人委員會(huì)的則應(yīng)報(bào)告給人民法院。

在實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)《破產(chǎn)法》第115、116條之規(guī)定，讓管理人提供經(jīng)人民法院裁定認(rèn)可的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案來進(jìn)行辦理相應(yīng)的登記，或者讓管理人提供已經(jīng)報(bào)告給債權(quán)人委員會(huì)或者人民法院的法院證明文件方可受理。

1、公司注銷但未依法轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)登記問題，此時(shí)公司和清算組均已不存在，在實(shí)務(wù)中有地方讓申請(qǐng)人提供工商備案的清算報(bào)告來單方申請(qǐng)，此時(shí)就涉及到一個(gè)問題，清算報(bào)告是否屬于物權(quán)法第28條所述“人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法律文書。”

筆者認(rèn)為，清算報(bào)告不屬于此類法律文書，因此不能適用此款來單方申請(qǐng)，債權(quán)人和股東等相關(guān)權(quán)利人應(yīng)該按照《民訴法》和《公司法》等的規(guī)定來進(jìn)行確權(quán)訴訟后方可辦理相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

2、清算或者破產(chǎn)期間的公章使用

我國對(duì)清算組到底使用公司公章還是清算組公章并未有明確的規(guī)定，而各地的公安機(jī)關(guān)對(duì)此的規(guī)定也無統(tǒng)一的適用。但根據(jù)《公司法》《破產(chǎn)法》和《國務(wù)院關(guān)于國家行政機(jī)關(guān)和企業(yè)事業(yè)單位社會(huì)團(tuán)體印章管理的規(guī)定》公司注銷前公章仍然可以由清算組和管理人合法使用，而清算組公章只要是經(jīng)公安機(jī)關(guān)合法備案的也可以使用。