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案情回放

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不同觀點(diǎn)

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第一種觀點(diǎn)：

宣傳資料不構(gòu)成合同內(nèi)容，出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任。意思自治原則是合同法的基本原則，合同的履行內(nèi)容應(yīng)按簽訂合同時(shí)的內(nèi)容來(lái)確定，簽訂合同之前的購(gòu)房廣告和宣傳資料只是一種宣傳，如果最終未列入合同條款，則不構(gòu)成合同內(nèi)容，出賣人沒(méi)有義務(wù)按照宣傳內(nèi)容交付房屋，出賣人不應(yīng)對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

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第二種觀點(diǎn)：

宣傳資料即使構(gòu)成合同內(nèi)容，“以交房時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)”的約定也排除了購(gòu)房人主張賠償?shù)目赡苄浴Ｒ越环繒r(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)，說(shuō)明雙方簽約時(shí)的真實(shí)意思即是以房屋實(shí)際交付的客觀狀況為準(zhǔn)，而非以任何文件或圖紙中標(biāo)明的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。根據(jù)合同附圖的比例尺單方推算下沉庭院的面積，以竣工圖紙或分戶驗(yàn)收匯表中的數(shù)據(jù)作為確定下沉庭院面積的依據(jù)均不符合合同約定。購(gòu)房人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出賣人重建庭院并賠償損失。

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第三種觀點(diǎn)：

當(dāng)宣傳資料符合一定條件時(shí)應(yīng)視為合同內(nèi)容，若出賣人交房不符合合同約定，則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)標(biāo)有明確具體尺寸的房屋銷售宣傳資料，對(duì)購(gòu)房者在房屋的購(gòu)買(mǎi)選擇、合同訂立、房屋價(jià)格確定上有重大影響時(shí)，應(yīng)視為雙方曾達(dá)成合意，宣傳資料構(gòu)成合同內(nèi)容。“以交房時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)”的約定排除了出賣人的主要義務(wù)，損害了購(gòu)房人的合理期待，系無(wú)效的格式條款。當(dāng)出賣人交付的房屋與宣傳資料不符時(shí)，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，由出賣人向購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。

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法官回應(yīng)

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商品房廣告和宣傳資料構(gòu)成合同內(nèi)容的依據(jù)和條件

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對(duì)商品房廣告和宣傳資料的性質(zhì)認(rèn)定是判斷其是否構(gòu)成合同條款的關(guān)鍵。根據(jù)合同法第十五條第一款的規(guī)定，商業(yè)廣告是一種要約邀請(qǐng)。一般情況下，簽訂合同時(shí)，未載入其中的廣告和宣傳資料的內(nèi)容不能視為合同內(nèi)容。但若結(jié)合合同法第十四條對(duì)要約的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)廣告或宣傳資料的內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束時(shí)，該類廣告或宣傳資料的性質(zhì)就不是要約邀請(qǐng)，而應(yīng)視為要約。而且《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

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具體到本案中，爭(zhēng)議點(diǎn)就是袁某提交的標(biāo)有下沉庭院明確尺寸的平面圖的真實(shí)性問(wèn)題，雙方是否曾達(dá)成關(guān)于下沉庭院面積的合意，下沉庭院的面積約定是否對(duì)房屋價(jià)格確定、雙方訂立合同、袁某購(gòu)買(mǎi)房屋有重大影響。

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第一，袁某提交的宣傳資料的平面圖中，對(duì)下沉庭院的長(zhǎng)寬尺寸有明確標(biāo)注，面積明確具體，但合同附圖中的下沉庭院卻未標(biāo)明南北尺寸。合同附圖中雖未標(biāo)明下沉庭院的具體尺寸，但該圖與朝陽(yáng)區(qū)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表的附圖、北京市規(guī)劃委員會(huì)朝陽(yáng)分局備案的竣工圖，以及袁某提交的標(biāo)有下沉庭院完整尺寸的平面圖，在具體房屋結(jié)構(gòu)與布局、尺寸、比例等方面均具有高度一致性，故應(yīng)對(duì)標(biāo)有下沉庭院完整尺寸的平面圖的真實(shí)性予以確認(rèn)。

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第二，在宣傳材料對(duì)袁某的購(gòu)房選擇和合同訂立的影響上。下沉庭院為贈(zèng)送，其面積不計(jì)入商品房的套內(nèi)面積。袁某在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)，曾看過(guò)多個(gè)樓盤(pán)，之所以決定購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，就是因?yàn)?米寬的下沉庭院足以讓地下一層房間的采光效果與地上一層一樣，銷售人員承諾出賣人會(huì)按設(shè)計(jì)圖、買(mǎi)賣合同中按比例的縮略圖交房。正是基于涉案下沉庭院的存在及其相關(guān)的尺寸面積，考慮到房屋的整體使用、居住效果和性價(jià)比對(duì)袁某在房屋的購(gòu)買(mǎi)選擇和合同訂立上產(chǎn)生了重大影響，故應(yīng)將宣傳資料的平面圖視為合同條款，應(yīng)認(rèn)定雙方曾就下沉庭院的面積達(dá)成了合意。

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購(gòu)房合同中無(wú)效格式條款的認(rèn)定

類似“以交房時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)”的約定內(nèi)容應(yīng)結(jié)合案情判斷是否為無(wú)效格式條款。合同法第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。”第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。”本案中，在補(bǔ)充協(xié)議第二十條中約定：“附帶庭院……的具體位置、面積等情況以交房時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。”若該條款有效，則無(wú)論宣傳資料所標(biāo)注的尺寸是否構(gòu)成合同內(nèi)容及合同如何約定下沉庭院的尺寸都將不再重要，故對(duì)該條款的效力認(rèn)定成為本案的關(guān)鍵。

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因雙方在協(xié)商過(guò)程中及訂立合同時(shí)，對(duì)于該庭院的尺寸、面積等相關(guān)情況已有明確約定，袁某購(gòu)房時(shí)對(duì)此已形成合理期待。而該條款中“以交房時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)”的約定損害了買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)依據(jù)合同應(yīng)受保護(hù)的合理期待，導(dǎo)致房屋買(mǎi)受人的權(quán)利在房屋交付之前始終處于不確定的狀態(tài)，不符合合同法基本原則，也與房地產(chǎn)交易的實(shí)踐不符，該約定如果有效，將排除廣盈公司在交房不符合約定時(shí)的違約責(zé)任，不合理、不正當(dāng)?shù)孛獬藦V盈公司的相關(guān)義務(wù)與責(zé)任，嚴(yán)重?fù)p害和排除買(mǎi)房人的相關(guān)權(quán)益，故“以交房時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)”約定應(yīng)為無(wú)效的格式條款。

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出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的方式及范圍

當(dāng)商品房廣告和宣傳資料內(nèi)容具體確定，且對(duì)合同訂立、房屋價(jià)格確定、購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋等有重大影響時(shí)，被視為合同條款，若出賣人未按廣告和宣傳資料中的約定交付房屋，則構(gòu)成違約，違約責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)按照合同法第一百零七條的規(guī)定進(jìn)行處理。交付的房屋與合同約定不符的，房屋能重修的應(yīng)予以重修，不能重修的，應(yīng)賠償購(gòu)房人的相關(guān)損失。對(duì)于賠償數(shù)額，應(yīng)具體結(jié)合個(gè)案案情，綜合考量雙方履約情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益、房屋價(jià)格等作出合理判斷。

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對(duì)于出賣人在商品房銷售廣告中過(guò)分吹噓的，雖未視為合同內(nèi)容，但因此給購(gòu)房者造成損失的，購(gòu)房者可依據(jù)合同法第四十二條、第五十四條等相關(guān)規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)締約過(guò)失等損害賠償責(zé)任。而對(duì)于一些沒(méi)有明確具體的質(zhì)量指標(biāo)的商業(yè)宣傳，因易被消費(fèi)者識(shí)別，不構(gòu)成要約、不視為合同條款的，出賣人不承擔(dān)民事責(zé)任。

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本案中，作為宣傳資料的標(biāo)有下沉庭院尺寸的平面圖構(gòu)成房屋買(mǎi)賣合同的內(nèi)容，廣盈公司應(yīng)按約交付相應(yīng)房屋與庭院。但在實(shí)際交房時(shí)，廣盈公司交付的下沉庭院的面積與向袁某銷售房屋時(shí)提供的平面圖的尺寸不符，故其未按合同約定向袁某交付房屋已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因涉案房屋緊鄰小區(qū)公共通道，且公共道路另一側(cè)鋪設(shè)有地下管線等設(shè)施，重建下沉庭院客觀上已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故廣盈公司應(yīng)向袁某承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。就具體賠償數(shù)額，因該部分面積并非合同中有明確計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的商品房套內(nèi)建筑面積，故法院根據(jù)房屋整體情況及房屋總價(jià)款、交付情況、影響大小等因素酌定為60萬(wàn)元。關(guān)于袁某主張的租金損失，因無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，二審法院不予支持。