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無處分權人處分他人房屋并辦理了房產轉讓登記，真實的房產權利人主張撤銷房屋登記，而第三人主張善意取得房屋抵押權時，能否構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

（1）房屋登記機構在審查登記行為時，主要對于申請材料是否完整和齊備、是否符合法定形式進行審查，對于相關材料的實質真實性、合法有效性，登記機構只能在職責范圍內盡審慎的審查義務。在實踐中，確實存在由于申請人惡意提供虛假登記材料，欺騙登記機構進而獲得房屋登記的情形。房屋登記機構如果在事后發現申請人提供虛假材料的，可以依照《房屋登記辦法》第八十一條進行相應處理。

（2）《房屋登記辦法》第八十一條規定：“司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。”首先，對于房屋登記過程中當事人提供虛假材料的，房屋登記機構事后發現的，也需要通過調查確認是否應當撤銷房屋登記，這種撤銷的過錯和責任雖然不在房屋登記機構，但符合該條規定情形的，房屋登記機構仍然需要撤銷房屋登記。其次，這里規定的是除了善意取得外，通過提供虛假材料獲得房屋登記的，應予撤銷。也就是說，如果存在善意取得的情形，則構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

（3）《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”第三款規定，“當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”根據上述規定，他物權包括抵押權亦可以適用善意取得制度。當然，判斷房屋抵押權是否構成善意取得，也要結合善意取得的一般理論和案件實際情況具體分析。如果房屋抵押權符合善意取得的事實構成要素，則該善意取得亦可以構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

（4）如果房屋的受讓人不存在善意取得房屋而阻卻撤銷房屋登記的事由，那么房屋轉讓登記應當予以撤銷。基于此，如果撤銷房屋登記行為，那么，抵押登記的物權基礎不復存在，抵押權人的合法權利得不到保護，勢必造成社會公共利益的損害。因此，在案涉房屋登記本應判決撤銷，但如撤銷房屋登記將直接影響抵押登記的效力，影響抵押權的實現的情況下，應以判決確認案涉房屋的房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力，同時駁回對房屋抵押登記行為和注銷原房屋登記行為的訴訟請求為宜。

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中華人民共和國最高人民法院

行 政 判 決 書

（2017）最高法行再95號

再審申請人（一審原告、二審被上訴人）黃玉卿，女，1956年11月26日出生，漢族，住廣東省佛山市順德區。

再審申請人（一審原告、二審被上訴人）黃健信，男，1986年7月7日出生，漢族，住廣東省佛山市順德區。

兩再審申請人共同委托代理人曾志剛，廣東巨能律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）佛山市順德區人民政府。住所地：廣東省佛山市順德區德民路3號。

法定代表人彭聰恩，區長。

委托代理人李土源，該府工作人員。

委托代理人張銀安，佛山市順德區國土城建和水利局工作人員。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）佛山市順德區國土城建和水利局。住所地：廣東省佛山市順德區大良街道德民路區行政服務中心西座。

法定代表人霍兆華，局長。

行政機關負責人關劍峰，副局長。

委托代理人張銀安、陳曉濤，該局工作人員。

被申請人（一審第三人、二審被上訴人）黃青彩，女，1979年8月22日出生，漢族，住廣東省雷州市。

被申請人（一審第三人、二審上訴人）中國銀行股份有限公司順德分行。住所地：廣東省佛山市順德區大良街道鳳山西路2號。

負責人張志奮。

委托代理人肖漢、甘衛東，該行員工。

再審申請人黃玉卿、黃健信因訴被申請人佛山市順德區人民政府（以下簡稱順德區政府）、佛山市順德區國土城建和水利局（以下簡稱順德區國土局）及第三人黃青彩、中國銀行股份有限公司順德分行（以下簡稱順德分行）房屋行政登記一案，不服廣東省高級人民法院于2016年11月24日作出的（2016）粵行終1129號行政判決，向本院申請再審。本院于2017年6月5日立案，并于2017年10月31日作出（2017）最高法行申4128號行政裁定，提審本案。2017年12月11日，本院編立提審案號，依法組成合議庭審理本案，并于2017年12月21日上午在本院第一巡回法庭第二法庭公開開庭審理本案。再審申請人黃玉卿、黃健信及共同委托代理人曾志剛，被申請人順德區政府的委托代理人李土源、張銀安，被申請人順德區國土局的負責人關劍峰及委托代理人張銀安、陳曉濤，被申請人順德分行的委托代理人肖漢、甘衛東，均到庭參加訴訟。案件現已審理終結。

本院經審理查明：黃玉卿和黃健信系母子關系，黃麗華系黃玉卿之女。2001年之前，黃玉卿與劉玉朝因信佛認識，雙方互有金錢往來。期間，劉玉朝一度曾以黃健信的名義(存折由劉玉朝掌管)向廣東發展銀行申請50萬元貸款做生意，該筆貸款的抵押品為佛山市順德區倫教街道辦事處雞洲村委會雞洲長豐苑住宅區長豐三街27號房產（以下簡稱27號房產）。2009年11月，黃健信因無力償還廣東發展銀行的50萬元借款本息而被后者起訴追債。順德區人民法院(2009)順法民二初字第03519號民事判決認定，廣東發展銀行有權對27號房產拍賣或變賣所得價款優先受償貸款本息計452874.98元、律師費29600元。為應對廣東發展銀行追債和法院的執行壓力，避免抵押房產被拍賣，黃玉卿決定將該房產轉入黃麗華名下并以黃麗華名義向銀行申請貸款，用于清償上述廣東發展銀行的貸款。

2010年7月28日，黃玉卿和黃健信書面委托劉玉朝全權辦理有關“簽訂買賣合同，辦理買賣合同公證，收取出售款及繳納相關費用，換領新證，產權交易、過戶、查檔、登記等手續，將上述房屋產權過戶到黃麗華名下”，委托期限至2010年10月31日止。同日，雙方在佛山市順德區公證處辦理書面委托公證。隨后，劉玉朝將上述事項轉委托伍少冰辦理。2010年8月10日，黃青彩全權委托鐘林燕辦理購買27號房產，“代為簽訂《商品房買賣合同》以及相關補充協議，交納相關費用和有關稅費，辦理上述房屋的按揭、抵押登記及相關手續，與銀行簽訂有關按揭、抵押合同，代理辦理任何合法借貸手續，收取相關款項,向相關房地產交易、管理、登記部門辦理上述房產的購買、房屋的產權交易、過戶、登記手續，代為收樓，并領取房屋產權證、土地證，并交納相關費用”等。同日，雙方在佛山市順德區公證處辦理委托公證。在此期間，劉玉朝向黎秀君借款70多萬，償還了黃健信向廣東發展銀行舊存的50萬元借款本息、贖回27號房產產權證。伍少冰接受劉玉朝的轉委托后，找雷州市公安局松竹派出所辦了一份證明黃青彩的曾用名為“黃麗華”的《戶籍證明》，后又找到順德分行工作人員劉堅了解貸款事項并索要有關資料。數日后，伍少冰將貸款資料，包括個人房屋貸款申請表、身份證、居住證、戶口簿、收入證明、銀行流水賬、首期收據、房產買賣合同等送回劉堅要求貸款。順德分行經審查后批準該申請，并與2010年8月16日與黃青彩簽訂編號為JSDAB20100758號《購房抵押貸款合同》，約定貸款120萬元用于購買27號房產，并以該房產擔保清償。

2010年8月23日，劉玉朝代理合同賣方黃玉卿、黃健信與鐘林燕（其另一個身份“鐘林穎”，是劉玉朝女兒周英雅使用的身份）代理的合同買方黃青彩簽訂一份《房地產買賣合同》，約定黃玉卿、黃健信將27號房產出售給黃青彩，價款163.2萬元。隨后，劉玉朝、鐘林燕與劉堅分別向佛山市住房和城鄉建設（以下簡稱佛山市住建局）申請辦理房地產權轉移登記和土地房產他項權利登記。2010年8月24日、9月3日，佛山市住建局經審核并報請佛山市人民政府批準后予以登記，并分別向黃青彩、順德分行核發粵房地權證佛字第××號《房地產權證》和粵房地他項權證佛字第××號《房地產他項權證》。同時，還在原屬黃玉卿、黃健信的粵房地證字第××號《房地產權證》和粵房地共證字第××號《房地產權共有(用)證》內頁中加注“注銷”字樣的印章。

2010年9月8日，順德分行向黃健信銀行賬戶(該賬戶由伍少冰代為開辦)發放貸款120萬。同日，黎秀君同劉玉朝一起到銀行，從該賬戶里轉出99萬元至其夫葉劍雄的賬戶，黃健信賬戶內的其余款項則由劉玉朝存入自己的銀行賬戶并另行作了處分。此后，因黃青彩的還款賬戶在合計償還121291.59元本息后無力繼續清償，順德分行于2012年8月9日以黃青彩未按合同約定歸還欠款本息為由，向順德區人民法院起訴請求判決解除《購房抵押貸款合同》、支付未還部分本息并主張抵押權。2012年11月28日，順德區人民法院作出(2012)佛順法倫民初字第19號民事判決（以下簡稱19號民事判決），認定JSDAB20100758號《購房抵押貸款合同》合法有效，判決解除合同、判令黃青彩歸還未到期及逾期貸款本息，并準許順德分行在黃青彩不履行債務時，以抵押房產折價或拍賣、變賣所得價款優先抵償。該判決生效后，黃青彩仍不履行義務。2013年3月19日，順德分行向順德區人民法院申請執行。4月7日，順德區人民法院裁定查封27號房產并決定搖珠拍賣。4月24日，順德區人民法院公告了公開拍賣決定，黃玉卿和黃健信知道后提出執行異議。6月24日，順德區人民法院作出(2013)佛順法執外異字第24號裁定，駁回黃玉卿、黃健信提出的異議請求。

2015年8月27日，順德區人民法院作出（2014）佛順法刑初字第2703號刑事判決（以下簡稱2703號刑事判決），以騙取貸款罪判處劉玉朝有期徒刑一年零九個月，并處罰金人民幣一萬元。該院認定劉玉朝使用虛假的戶籍證明，將27號房產過戶至黃青彩名下，并進而持相關的虛假資料騙取銀行貸款，其騙取的對象是辦理房地產過戶的相關部門和辦理貸款的銀行，最終騙取銀行貸款120萬元，情節嚴重，破壞了國家金融管理秩序，其行為符合騙取貸款的犯罪構成要件。該判決同時認定“鐘林燕”的身份是虛假的，黃青彩用于申請貸款的銀行流水賬戶和房地產買賣合同也是虛假的。該判決已生效。

2015年11月4日，黃玉卿、黃健信以其未將涉案房屋賣給黃青彩，佛山市人民政府、順德區國土局對劉玉朝和黃青彩提交的虛假登記資料審查不嚴，冒然注銷其原有的房地產權證，并為黃青彩和順德分行頒發房地產權證和他項權證的行為違法為由，提起本案訴訟，請求：1.撤銷被告作出的注銷粵房地證字第××號《房地產權證》和粵房地共證字第××號《房地產權共有(用)證》的行政行為，恢復原權屬人房屋檔案及房地產權證;2.撤銷被告作出的粵房地權證佛字第××號《房地產權證》;3.撤銷被告作出的粵房地他項權證佛字第××號《房地產他項權證》。

2017年8月18日，順德區人民法院作出（2017）粵0606民初127號民事判決（以下簡稱127號民事判決），確認以黃玉卿、黃健信名義于2010年8月23日簽訂的《房地產買賣合同》無效。

佛山市中級人民法院（2015）佛中法行初字第67號行政判決認為，根據《廣東省城鎮房地產權登記條例》第三條第一款規定，佛山市人民政府和佛山市住建局、順德區政府和順德區國土局均具有核發涉案房地產權證的法定職權。根據《廣東省人大常委會關于促進和保障佛山市順德區綜合改革試驗工作的決定》和廣東省住房和城鄉建設廳發布的《關于順德區國土城建和水利局相關行政管理事項行使地級市管理權限的批復》，在2011年之后，順德區政府和順德區國土局行使核發本行政區域內的房地產權證的法定職權。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第六款的規定，順德區政府和順德區國土局均是本案適格的被告。

關于佛山市政府和佛山市住建局給黃青彩頒發房地產權證的行政行為是否撤銷的問題。根據《房屋登記辦法》第十一條第三款規定，已生效的刑事判決已查明，黃健信、黃玉卿以公證委托的方式，授權劉玉朝將涉案房地產出售給黃麗華，并授權辦理房屋產權過戶和二手樓的按揭、抵押手續，但劉玉朝違反委托事項，通過向房地產登記機關提供虛假的《戶籍證明》證實黃青彩的曾用名為黃麗華，惡意串通黃青彩共同申請房屋的過戶轉移登記，從而將涉案房地產轉移登記至黃青彩名下。劉玉朝、黃青彩隱瞞真實情況、提供虛假材料、獲取房屋登記，根據《房屋登記辦法》第八十一條的規定，佛山市政府和佛山市住建局給黃青彩頒發“粵房地權證佛字第××號”《房地產權證》的行政行為應予撤銷。相應的，佛山市住建局注銷“粵房地證字第××號”《房地產權證》和“粵房地共證字第××號”《房地產權共有(用)證》的行政行為亦應撤銷。至于兩本已被注銷的權屬證書能否恢復的問題，因原權屬證書已被加蓋“注銷”章，事實上不可恢復，但黃健信、黃玉卿可持生效的法律文書要求房屋登記機關核發新的權屬證書，故對黃健信、黃玉卿恢復涉案房屋原權屬人的房地產權證的訴訟請求不予支持。

關于粵房地他項權證佛字第××號《房地產他項權證》應否撤銷的問題。2703號刑事判決表明，劉玉朝成功騙取120萬元貸款、劉玉朝與黃青彩共同提供虛假資料騙取房屋轉移登記、抵押登記的關鍵環節是《戶籍證明》，而劉堅在既沒有接觸涉案房地產的賣方黃健信、黃玉卿，也沒有審核《房屋買賣合同》的真實性、更沒有獲得《戶籍證明》的情況下，就輕率的相信黃青彩是涉案房屋合法的買方，對貸款合同、抵押合同未經審慎審查，具有重大過失。《佛山市順德區房地產他項權利登記申請表》以及劉堅在公安機關的陳述表明，其是順德分行在涉案房地產之上設立抵押權的業務經辦人，其履行工作職責的行為是職務行為，其行為的后果應由順德分行承擔。因此，順德分行對于劉玉朝、黃青彩騙取抵押權登記的后果具有重大過失，不是善意第三人，案涉粵房地他項權證佛字第××號《房地產他項權證》應予撤銷。至于順德分行的資金損失問題，可另循其他途徑依法解決，不在本案審理范圍。

綜上所述，劉玉朝作為黃玉卿、黃健信的委托代理人，在涉案房屋的買賣、過戶登記、抵押登記過程中，惡意串通黃青彩使用虛假證明材料申請房地產轉移登記和房地產抵押登記，致使房屋登記部門作出一系列錯誤登記行為，該院依法予以糾正。黃玉卿、黃健信的訴訟請求部分成立，該院僅對其有理的部分予以支持。依據《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第一項，《最高人民法院關于執行若干問題的解釋》第四十九條第三款之規定，判決:1.撤銷被告頒發“粵房地權證佛字第××號”《房地產權證》的行政登記行為;2.撤銷被告“粵房地他項權證佛字第××號”《房地產他項權證》的行政登記行為;3.撤銷被告注銷“粵房地證字第××號”《房地產權證》和“粵房地共證字第××號”《房地產權共有(用)證》的行政登記行為;4.駁回黃玉卿、黃健信的其他訴訟請求。案件受理費50元，由順德區政府負擔25元，順德區國土局負擔25元。順德分行不服一審判決，提起上訴。

廣東省高級人民法院(2016)粵行終1129號行政判決認為，在房屋所有權轉移登記法律關系中，順德區國土局受理劉玉朝和鐘林燕遞交的房屋所有權轉移登記申請，經審查申請材料，作出準許登記的決定，將有關事項記錄在房屋登記簿中，并制發粵房地權證佛字第××號《房地產權證》。該登記行為符合《房屋登記辦法》第七條第一款、第十一條、第十五條第二款、第二十條第一款、第二十三條第一款第一項、第二十五條第一款以及《廣東省城鎮房地產權登記條例》第七條、第九條和第十四條第一款第二、三項關于辦理房屋登記的一般規定。根據《房屋登記辦法》第十一條第三款規定，對申請登記材料的真實性、合法性和有效性負有責任的主體是登記申請人，而不是房屋登記機關。順德區國土局在審核申請登記材料時已盡到審慎義務，特別是在《房屋買賣合同》未經民事審判或者仲裁裁決撤銷抑或認定無效的情況下，該局依據申請人提交的買賣合同以及前述《房屋登記辦法》第三十三條第一款規定的其他材料，作出涉案房產所有權轉移登記決定，并無不當。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第八條規定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議……”黃玉卿和黃健信主張其并未將涉案房屋出售給黃青彩，但順德區人民法院19號民事判決已經確認黃青彩將涉案房屋抵押貸款行為的效力，并認定順德分行對涉案房產依法享有抵押權。黃玉卿和黃健信并未通過民事爭議解決途徑取得否定其與黃青彩買賣合同效力及順德分行抵押權效力的生效判決或仲裁裁決，因此，其請求撤銷粵房地權證佛字第××號《房地產權證》依據不足。由于黃玉卿和黃健信該項訴訟請求被駁回，其對涉案房屋不享有權利，因此，其請求撤銷粵房地他項權證佛字第××號《房地產他項權證》的行政行為沒有法律依據，該項訴訟請求亦應予以駁回。一審根據《房屋登記辦法》第八十一條的規定，判決撤銷粵房地權證佛字第××號《房地產權證》和粵房地他項權證佛字第××號《房地產他項權證》的登記行為，適用法律錯誤，實體處理不當。關于在辦理涉案房屋權屬登記行為的同時，注銷黃玉卿、黃健信原權利證書問題。因不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，房屋過戶登記后，給新的權利人頒發房產證，注銷原產權人的房產證，符合房屋所有權轉移的事實，也與順德區人民法院19號民事判決相一致，黃玉卿、黃健信請求撤銷該注銷登記行為，依據不足，應予駁回。一審判決撤銷對粵房地證字第××號《房地產權證》和粵房地共證字第××號《房地產權共有(用)證》作出的注銷登記適用法律不當。綜上，順德分行上訴請求撤銷一審判決的部分理由和主張成立，該院予以支持。一審判決認定主要事實不清，適用法律部分錯誤，依法應予糾正。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第二項規定，判決撤銷一審判決，駁回黃玉卿、黃健信的訴訟請求。一、二審案件受理費各50元，由黃玉卿、黃健信負擔。順德分行已經預繳的二審案件受理費50元，予以退回。

黃玉卿、黃健信申請再審稱：被申請人為黃青彩頒發粵房地權證佛字第××號《房地產權證》沒有盡到審慎義務。二審僅以未通過民事爭議解決途徑認定《房地產買賣合同》的效力錯誤。二審沒有開庭審理，程序違法。請求撤銷二審判決，維持一審判決，確認注銷粵房地證字第××號《房地產權證》和粵房地共證字第××號《房地產權共有(用)證》行為、頒發粵房地權證佛字第××號《房地產權證》行為和頒發粵房地他項權證佛字第××號《房地產他項權證》行為違法。

順德區政府及順德區國土局共同答辯稱：黃玉卿、黃健信認為登記部門辦理案涉登記時審查不嚴，未盡到審慎審查職責，與事實不符。請求依法駁回黃玉卿、黃健信的再審申請。

順德分行答辯稱：一審撤銷《房地產權證》《房地產他項權證》的登記行為錯誤，二審依法改判合理。該行作為善意第三人，合法取得涉案房產抵押權，應得到法律保護。黃玉卿、黃健信應對委托劉玉朝的行為承擔相應的法律后果。請求依法駁回黃玉卿、黃健信的再審申請。

再審庭審中，黃玉卿、黃健信向法庭補充提交以下證據：證據1.順德區人民法院2017年8月18日作出的127號民事判決，證明涉案房地產買賣合同已經被法院生效判決確認無效。證據2.黃青彩個人房屋貸款申請書，證明順德分行對抵押貸款沒有盡到審查義務，銀行對借款申請人提交材料的真實性負有調查核實義務，而非僅僅形式審查。

佛山區政府及佛山區國土局質證認為：證據1真實性無異議，但是判決主文有重大問題，判決書第五頁寫的是2010年而主文是2013年。且是事后查明的事實，不能證明被申請人在辦理登記時未盡到審查義務。證據2真實性無異議，但關聯性不予認可，不影響抵押登記的效力，登記資料不需收取。

順德分行質證認為：證據1系民事判決且系缺席判決，不能證明貸款合同無效，也不能證明房屋所有權、抵押權無效。虛假戶籍證明并非貸款審核的資料，二手房貸的申請資料符合貸款申請的要求，銀行是進行形式審查，證據2不具有證明力。

本院對上述證據認證如下：證據1系在本案二審行政判決作出后，順德區人民法院作出的生效民事判決，符合真實性、關聯性、合法性的要求，且與2703號刑事判決對事實的認定結果相一致，能夠證明房屋登記過程中申請人提交虛假材料的事實，本院予以確認。證據2系案涉房屋貸款合同的附件，并且在生效的19號民事判決中已經對貸款合同進行審查，確認了貸款合同的有效性。故證據2雖然具有真實性，但并不屬于《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》第五十二條規定的新證據，亦不能證明順德分行未盡審查義務，本院對證據2不予認定。

本院經審理認為，2008年7月1日施行的《房屋登記辦法》第十一條規定，“申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。”根據上述規定，申請人應對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，房屋登記機構對登記材料的審查究竟僅是形式審查義務還是實質審查義務，法律并無明確規定，但是房屋登記機構應該在其能力范圍內盡到審慎的審查義務。也就是說，房屋登記機構在審查登記行為時，主要對于申請材料是否完整和齊備、是否符合法定形式進行審查，對于相關材料的實質真實性、合法有效性，登記機構只能在職責范圍內盡審慎的審查義務。在實踐中，確實存在由于申請人惡意提供虛假登記材料，欺騙登記機構進而獲得房屋登記的情形。房屋登記機構如果在事后發現申請人提供虛假材料的，可以依照《房屋登記辦法》第八十一條進行相應處理。

《房屋登記辦法》第八十一條規定：“司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。”首先，對于房屋登記過程中當事人提供虛假材料的，房屋登記機構事后發現的，也需要通過調查確認是否應當撤銷房屋登記，這種撤銷的過錯和責任雖然不在房屋登記機構，但符合該條規定情形的，房屋登記機構仍然需要撤銷房屋登記。其次，這里規定的是除了善意取得外，通過提供虛假材料獲得房屋登記的，應予撤銷。也就是說，如果存在善意取得的情形，則構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。一般情況下，本條規定所說的善意取得是指房屋為第三人善意取得。那么，在本案中需要進一步討論的問題則是，無處分權人處分他人房屋并辦理了登記，真實的房產權利人主張撤銷房屋登記，而第三人主張善意取得房屋抵押權時，能否構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”第三款規定，“當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”根據上述規定，他物權包括抵押權亦可以適用善意取得制度。當然，判斷房屋抵押權是否構成善意取得，也要結合善意取得的一般理論和案件實際情況具體分析。如果房屋抵押權符合善意取得的事實構成要素，則該善意取得亦可以構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

本案爭議的焦點問題有三：一是房屋登記機構辦理案涉房屋房產登記的合法性問題；二是案涉房屋抵押登記的合法性問題；三是本案的判決方式問題。

一、關于案涉房屋房產登記的合法性問題

如前所述，房屋登記機構在進行房屋登記時具有一定的審查義務。本案中，根據一、二審查明的事實，順德區國土局在審核申請登記材料時已盡到審慎義務，其登記行為符合《房屋登記辦法》的要求。但是，在房屋登記之后，順德區人民法院作出的2703號刑事判決已經查明，劉玉朝違反委托事項，向房屋登記機構提供虛假的《戶籍證明》證實黃青彩的曾用名為黃麗華，惡意串通黃青彩共同申請房屋過戶轉移登記，屬于隱瞞真實情況、提供虛假材料，從而獲取房屋登記的情形。在此情況下，房屋登記機構完全可以依據《房屋登記辦法》第八十一條的規定進行審查，決定是否需要行使自行撤銷權，撤銷對案涉房屋的登記行為。在房屋登記機構未予自行撤銷的情況下，當事人訴請法院處理，法院依法應當對登記行為的合法性作出處理，并可以依照該條款的規定認定登記行為的合法性。二審以“黃玉卿和黃健信并未通過民事爭議解決途徑取得否定其與黃青彩買賣合同效力及順德分行抵押權效力的生效判決或仲裁裁決，請求撤銷粵房地權證佛字第××號《房地產權證》證據不足”為由，駁回黃玉卿、黃健信要求撤銷案涉房產證的訴訟請求，同時一并駁回對房屋抵押登記的訴訟請求，適用法律錯誤。生效的2703號刑事判決已經確認在辦理房屋登記過程中，當事人提供虛假材料，符合應予撤銷的事由。至于登記過程中提交的買賣合同是否有效，并非案涉房屋登記是否應予撤銷的唯一考量因素。而且根據再審申請人提交的新證據，順德區人民法院作出的生效127號民事判決也確認案涉房產的買賣合同無效。故本案關于房屋登記的合法性問題，應該以生效的2703號刑事判決以及127號民事判決認定的事實，確認當事人存在提交虛假材料、以非法手段獲取房屋登記的情況。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條的規定，行政行為證據確鑿，適用法律、法規正確，符合法定程序的，人民法院判決駁回原告的訴訟請求。二審作出駁回再審申請人對房屋登記行為的訴訟請求，適用法律錯誤，應予糾正。

二、關于案涉房屋抵押登記的合法性問題

由于存在提交虛假材料非法獲取房屋登記的情形，案涉房屋登記本應予以撤銷。生效的2703號刑事判決已認定黃青彩系與劉玉朝惡意串通騙取房屋登記，因此黃青彩并非善意第三人，本案也不存在因第三人善意取得該房屋而阻卻撤銷房屋登記的事由。那么，案涉房屋抵押登記的合法性問題將直接影響對房屋登記是否應予撤銷的判斷。

前已述及，根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定，受讓人受讓不動產時是善意的，受讓人取得該不動產的所有權；當事人善意取得其他物權的，與善意取得的所有權具有同樣的法律后果。抵押權系設立在所有權之外的受法律保護的其他物權之一。抵押權因被擔保債權的成立而成立，亦因被擔保債權的消滅而消滅。認定善意取得的核心要件是第三人屬于善意、有償取得抵押權。本案中，黃青彩與順德分行之間的擔保債權經順德區人民法院生效的19號民事判決確認，該判決確認了黃青彩將涉案房屋抵押貸款行為的效力，并認定順德分行對涉案房產依法享有抵押權。雖然2703號刑事判決確認劉玉朝與黃青彩共同提供虛假資料騙取房屋轉移登記和抵押登記，但順德分行在與黃青彩簽訂抵押貸款合同時，進行了相應的審查，且不存在重大過失，應當認定為善意第三人。而且，順德分行已向黃健信賬戶發放貸款120萬元，根據貸款合同完成了支付抵押權對價的義務。房屋登記機構作出的案涉房屋的抵押登記行為合法有效，并無不當。

一審認為順德分行工作人員劉堅作為設立抵押權的業務經辦人，“既沒有接觸涉案房地產的賣方黃健信、黃玉卿，也沒有審核《房屋買賣合同》的真實性，更沒有獲得《戶籍證明》的情況下，就輕率地相信黃青彩是涉案房屋合法的買方，對貸款合同、抵押合同未經審慎審查，具有重大過失。”“順德分行對于劉玉朝、黃青彩騙取抵押權登記的后果具有重大過失，不是善意第三人。”一審作出的上述認定，與生效的19號民事判決已經確認案涉房屋的抵押貸款合同合法有效的結論相悖，在未對生效民事判決啟動審判監督程序予以糾正的情況下，一審所認定的該部分事實不能作為認定案件的事實，應予糾正。

銀行在簽訂抵押貸款合同、辦理抵押登記時，確實應采用審慎的態度對申請人提供的相關材料進行審查。雖然劉堅沒有接觸賣方黃健信、黃玉卿，但是黃玉卿、黃健信系出具書面委托劉玉朝辦理案涉房屋的過戶及抵押手續，且該委托手續經過公證部門的公證，劉堅有理由相信劉玉朝具有代理資格。至于對《戶籍證明》《房屋買賣合同》的審核，作為房屋登記機構的被申請人在進行登記時尚未發現劉玉朝等人提交的上述材料存在造假或無效的情況，要求銀行工作人員作出比政府部門更準確的判斷和采用更高的審查強度，沒有法律根據和現實可能性。順德分行在抵押登記的審查中的誤信，是由于劉玉朝、黃青彩等人惡意串通提供虛假材料所致，而且其抵押登記亦是建立在房屋登記機構已經先作出房屋轉移登記，基于對房屋登記公信力的信賴基礎上作出的。順德分行作出的抵押登記行為不存在重大過失，其所取得的抵押權屬于善意取得，應受法律保護。順德分行的善意取得構成對房屋登記機構撤銷抵押登記的法定阻卻事由。一審判決撤銷該抵押登記屬認定事實不清，適用法律錯誤。

三、關于本案的判決方式問題

對被訴行政行為作出否定性評價并不意味著該行政行為必須撤銷，《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第一款第一項規定的判決方式，就是對被訴行政行為的合法性作否定性評價卻不改變該行政行為所形成的法律關系，該判決方式的適用條件除涉及國家利益或社會公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第十一條第三款則規定，被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。本案中，案涉房屋抵押登記應該受到法律保護。如果撤銷案涉房屋的房屋登記行為，則抵押登記的物權基礎不復存在，抵押權人的合法權利得不到保護，勢必造成社會公共利益的損害。

根據上述規定，案涉房屋登記本應判決撤銷，但如撤銷房屋登記將直接影響抵押登記的效力，影響抵押權的實現。故本案應判決確認案涉房屋的房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力，同時駁回對房屋抵押登記行為和注銷原房屋登記行為的訴訟請求。

應當指出的是，《中華人民共和國物權法》第一百零六條第二款規定，“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”本案中，黃玉卿、黃健信因劉玉朝的騙取貸款行為，導致其所有的案涉房屋被轉移登記且被抵押，確實存在一定的損失。但是本院也注意到，黃玉卿、黃健信委托劉玉朝辦理房屋轉移登記并進行抵押，其初衷就是為了應對法院對其舊存貸款的執行。經過劉玉朝的運作，順德分行所發放的貸款，大部分已用于歸還給代為償還黃玉卿、黃健信舊存貸款的案外人。劉玉朝提交虛假的戶籍證明，假借黃青彩的身份騙取房屋登記，黃青彩在一系列的刑事、民事及本案行政訴訟中均未曾出現。本院考慮到上述情況，曾經組織各方當事人進行調解，但在順德分行提出愿意減少貸款罰息及遲延履行金的條件下，黃玉卿、黃健信堅持不接受相關調解方案，導致未能達成調解協議。黃玉卿、黃健信的相關損失可依照物權法的相關規定，向無權處分人請求賠償損失。案涉房屋的執行程序結束后，黃玉卿、黃健信亦可對執行后的剩余款項主張權利。

綜上，黃玉卿、黃健信的再審申請符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第三、四項規定的情形。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第一款第一項，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十九條、第一百二十二條的規定，判決如下：

一、撤銷廣東省高級人民法院(2016)粵行終1129號行政判決；

二、撤銷佛山市中級人民法院（2015）佛中法行初字第67號行政判決；

三、確認佛山市人民政府、佛山市住房和城鄉建設局頒發的粵房地權證佛字第××號《房地產權證》違法;

四、駁回黃玉卿、黃健信的其他訴訟請求。

一、二審案件受理費共100元，由佛山市順德區人民政府、佛山市順德區國土城建和水利局各負擔50元。

本判決為終審判決。

審 判 長　熊俊勇

審 判 員　龔　斌

審 判 員　曹　剛

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二〇一八年四月二十八日

法官助理　牛延佳

書 記 員　余逸純

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