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房地產企業在開發樓盤過程中為促進樓盤貨量銷售必然要發布一系列的樓盤廣告，而樓盤廣告內容則涉及相關法律法規的規制，在樓盤廣告發布中若違反了相關法律法規則會引起行政處罰、民事責任承擔等法律責任問題。

依據《廣告法》第二十八條規定：

“廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。

廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：

（一）商品或者服務不存在的；

（二）商品的性能、功能、產地、用途、質量、規格、成分、價格、生產者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，或者服務的內容、提供者、形式、質量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務有關的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質性影響的；

（三）使用虛構、偽造或者無法驗證的科研成果、統計資料、調查結果、文摘、引用語等信息作證明材料的；

（四）虛構使用商品或者接受服務的效果的；

（五）以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的其他情形”。?

《廣告法》第五十五條第一款規定：

“違反本法規定，發布虛假廣告的，由工商行政管理部門責令停止發布廣告，責令廣告主在相應范圍內消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照，并由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請”。

第五十六條第一款規定：

“違反本法規定，發布虛假廣告，欺騙、誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任。廣告經營者、廣告發布者不能提供廣告主的真實名稱、地址和有效聯系方式的，消費者可以要求廣告經營者、廣告發布者先行賠償”。

《反不正當競爭法》第八條第一款規定：

“經營者不得對其商品的性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業宣傳，欺騙、誤導消費者”。

第二十條規定：

“經營者違反本法第八條規定對其商品作虛假或者引人誤解的商業宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳的，由監督檢查部門責令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照。經營者違反本法第八條規定，屬于發布虛假廣告的，依照《中華人民共和國廣告法》的規定處罰”。?

從上述引用的法條可以看出，《反不正當競爭法》已明確規定屬于發布虛假廣告的，適用《廣告法》的規定進行處罰，因此對于房地產企業虛假廣告行為處罰不應適用《反不正當競爭法》處罰。但實踐中卻經常存在針對虛假廣告處罰適用《廣告法》還是《消費者權益保護法》的分歧矛盾。

依據《消費者權益保護法》第五十六條規定：

“經營者有下列情形之一，除承擔相應的民事責任外，其他有關法律、法規對處罰機關和處罰方式有規定的，依照法律、法規的規定執行；法律、法規未作規定的，由工商行政管理部門或者其他有關行政部門責令改正，可以根據情節單處或者并處警告、沒收違法所得、處以違法所得一倍以上十倍以下的罰款，沒有違法所得的，處以五十萬元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓、吊銷營業執照：……（六）對商品或者服務作虛假或者引人誤解的宣傳的；……”。

筆者認為，虛假廣告的規制顯然是針對廣告，而《廣告法》正是“為了規范廣告活動，保護消費者的合法權益，促進廣告業的健康發展”的一部法律，針對虛假廣告當然應適用《廣告法》進行規制，《消費者權益保護法》同樣也未排除其他法律、法規的法律效力，第五十六條規定的處罰已明確“其他有關法律、法規對處罰機關和處罰方式有規定的，依照法律、法規的規定執行”。

對于房地產企業虛假廣告還需注意國家工商行政管理局作出的《房地產廣告發布暫行規定》之相關規定。《刑法》第二百二十二條規定：“廣告主、廣告經營者、廣告發布者違反國家規定，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳，情節嚴重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”。

實踐中，房地產企業的樓盤廣告形式多樣，在認定是否構成虛假廣告時，政府主管部門主要依據《廣告法》第二十八條的規定，第二十八條中存在兜底條款，即“以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的其他情形”也可被認定為虛假廣告，因此，從法律的規定來看，虛假廣告的認定存在較大的認定空間。

房地產企業常為了吸引購房者的注意在樓盤銷售廣告中作出各類與實際不符的描述，基于法律規定，若廣告描述的內容與實際情況不符合，欺騙或誤導消費者，那么虛假廣告便通常可以被認定。

例如江蘇省南京市中級人民法院(2015)寧行終字第581號行政判決書中房地產企業在樓盤廣告中使用“和地鐵十號線一期站點約450米”的宣傳用語，但實際調查發現“南京地鐵10號線于2014年7月1日正式運營，距離涉案華山山莊樓盤最近的地鐵站點‘雨山路’站大約有1500米”，雖然廣告中標注信息僅供參考，但對于認定構成虛假廣告并無影響，該法院認為“在未經核實的情況下就在所售樓盤的宣傳彩頁及相關網頁中，作出與事實情況不符的虛假宣傳”。?

但對于投訴房地產企業樓盤廣告涉嫌虛假廣告的案件，政府主管部門在調查過程中需規范認定標準，對于一些并無涉及確與實際不符的廣告，若是寬泛的將其認定為虛假廣告則對房地產企業而言有失公平。

譬如，在樓盤廣告中，房地產企業宣傳別墅具有三面花園，而購房業主投訴虛假宣傳。對此，房地產企業認為從現實狀況看并無虛假廣告宣傳，別墅前后及一側均存在綠地景觀花園，只是一側的綠地景觀花園面積較小。“三面”一詞既存在確定性又兼具不確定性，三面的狀態在廣告宣傳中并無描述，此種情況下，以描述模糊即認定構成虛假廣告則存在過于寬泛擴大認定虛假廣告的問題。

司法實踐中對于樓盤廣告是要約邀請還是要約存在較多爭議，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：

“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”，

據此，商品房銷售廣告認定為要約的需具備“說明和允諾具體明確”并且“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”，而后者“重大影響”并沒有較為客觀的衡量標準。

在吉林省梨樹縣人民法院(2017)吉0322民初3312號民事判決書中，法院認為：“旭恒房地產公司對開發樓盤項目進行了宣傳，宣傳內容為‘20萬方首席商業城邦旭恒商業街’‘64%超高綠化率’，上述廣告描述系對其開發項目規劃范圍內的商品房及相關基礎設施所做的說明和允諾，對房屋價格的確定有決定作用，足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同，此時，買受人就此內容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對象和內容具有特定化”。

但該判決書認為在無證據證明實際損失的情況下不予支持損失賠償的訴訟請求。

在認定廣告中的說明和允諾是否具體明確以及是否對商品房買賣合同的訂立與房屋價格的確定有重大影響時，需要充分論證說理，尤其是在“重大影響”沒有客觀衡量標準的情況下，充分的說理論證才能展現公平正義之所在并使裁判令人信服。

筆者認為，在虛假廣告被認定為要約后，損失賠償同樣需要法院充分考慮各項實質性因素認定，一律以無證據證明損失而駁回損失賠償訴請顯然不當，但認定損失賠償的數額則需要充分評估虛假廣告對購房者的實際影響，例如基于廣告有限的字面意思理解分歧，未實際妨礙購房者實際權利的情況下，雙方又通過合同、協議明確了所購商品房的各類實際情況，此時不應支持其損失賠償的訴請。