行業資訊
??中房報
??距離2020年結束僅有一個月時間，又到了各家房企年終沖刺的階段。
??12月以來，標桿房企陸續發布了前11月未經審核經營數據。根據中國房地產報記者統計，官方公布業績情況的房企中，有4家房企已經提前完成年度銷售目標，分別是越秀地產、中國恒大、建業地產以及時代中國。
??雖然還有不足一個月時間，但從前11月的銷售表現也能大致管窺出今年房企的排位情況，尤其是具有行業風向標意義的前十房企，格局基本已定。
??船大難掉頭。對于TOP10房企而言，規模增速放緩更加明顯，前11月TOP10房企規模增速多數在10%及以下，個別房企如招商蛇口(001979,股吧)、中國恒大、世茂集團等依然跑出了超15%的規模增速。但近期，世茂集團也官方發布公告，稱2021年的目標增速將會調至10%左右。
??大房企在規模和利潤之間平衡，而中小房企也在處心積慮謀求發展。一位去年將總部搬至上海的房企執行總裁向中國房地產報記者表示，在“三道紅線”金融管控的大環境下，中小房企快速發展受限，但同時也應看到，大房企在降杠桿的同時也給中小房企留出了發展空間和機會。
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??十強格局基本已定
??一般而言，從前11月的銷售排位大致就能確定房企全年格局。
??根據中國房地產報記者統計，在綜合官方數據和機構數據后，前11月銷售排行前十的房企分別為碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國、保利發展、中海地產、綠地控股(600606,股吧)、世茂集團、華潤置地以及招商蛇口。
??從前11月的銷售排名來看，“碧恒萬融”依舊占據了前四的位置，TOP10前半段位次變化基本不大，重點在于后半段的格局。可以看出，TOP10房企中相比去年出現了“新面孔”——招商蛇口。
??根據招商蛇口經營數據顯示，其2019年銷售額2204.74億元，排在銷售榜單第12位。彼時，關于招商蛇口“掉隊”的傳言在業界不絕于耳。在今年年初業績發布會上，招商蛇口董事長許永軍還直言在“規模、質量、效益”三者的平衡中，“規模”是排在第三位的，大有“不求規模但求不掉隊”的意味。
??但縱觀今年前11月的銷售數據，招商蛇口的表現并不像管理層口中的“不求規模”，尤其是排名上不僅沒掉隊，甚至有趕超之勢。今年年初，招商蛇口定下全年2500億元銷售目標，其董事總經理蔣鐵峰透露，在可售貨值有4000多億元的情況下，僅需62.5%的去化便可達成年度目標。從具體銷售表現來看，今年前11月招商蛇口銷售額達到2454.67億元，目標完成率為98.19%，超額完成年度目標是大概率事件。
??此外，招商蛇口今年在土地市場表現也頗為積極，以上海地區為例，招商蛇口今年斬獲了幾塊重磅地塊，按照其上海區域工作人員的說法，預計今年所拿土地將會在明年助力上海區域規模進一步提升。
??有排名上升的房企也就有排名下降的房企。相比去年的排位，比較明顯出現下滑的是新城控股(601155,股吧)和龍湖集團，二者的位次均跌出TOP10，龍湖集團位列第11位，新城控股則位列第13位。
??其中，龍湖集團前11月完成銷售額2428億元，同比增長9%。新城控股的“下滑”在意料之中。自從去年下半年拿地放緩之后，新城今年發展速度明顯變慢，從年初其制定的2500億元銷售目標來看，新城控股是十強房企中唯一一家目標增速為負數的企業。前11月新城控股實現銷售額2199.08億元，同比減少10.81%。
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??超五成房企暫未完成目標
??距離2020年結束僅有不足一個月時間，年初定下的目標完成得如何？
??從中國房地產報記者統計數據來看，38家房企中，有6家房企未披露年度銷售目標，剔除這部分企業，32家披露目標的房企中，截至前11月，已有4家房企達到年度銷售目標，這4家房企分別為越秀地產、中國恒大、建業地產以及時代中國，其前11月目標完成率分別為105.26%、104.41%、103.76%、101.57%。此外，仍有18家房企目標完成率低于92%，占比超過五成。
??以新城控股為例，今年前11月新城控股完成銷售額2199.08億元，按照年初制定的2500億元銷售目標來計算，前11月目標完成率為87.96%。不過新城控股方面對外表示四季度尤其是12月是公司推貨高峰期，充足的貨值能夠保證公司穩步實現今年的目標。
??部分業內人士對于房企今年銷售完成情況并不樂觀。在一位小型規模房企總裁看來，目前呈現的TOP40房企的目標完成情況已算樂觀，如果將房企范圍擴大至百強，則其認為今年僅有10%-20%房企能夠完成年度簽約目標，有一半的房企只能完成目標簽約的80%。“即使完成指標，很多企業也是以價換量，利潤率和回報率都會大幅度下降。”
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??大房企降速
??中小房企尋求差異化發展
??隨著行業環境持續下行以及“三道紅線”融資監管壓力，整個行業集中度會越來越高，而大房企和中小房企未來發展也會出現明顯分化。
??上述受訪的執行總裁表示：“彎道超車、高杠桿快速發展對所有房企來說都已成為歷史，不可再現。”
??在這種情況下，不少大房企已經將“規模戰”升級為“利潤戰”。比如新城控股就表示，目前，公司將“增量”轉向“提質”，由 “沖規模，提排名”轉為“以資本回報率為核心，聚焦利潤”。
??世茂集團也開始有意向提升利潤傾斜。12月4日，世茂集團發布前11月未經審核經營數據的同時，還發布了一則公告，稱世茂集團預期公司2021年增速將保持在10%以上。今年年中時，世茂集團管理層還表示將會保持20%~30%增速，然而隨著“三道紅線”監管政策正式出臺，世茂集團也將預期增速調低。
??據世茂集團相關人士表示，這是集團在綜合考慮了行業形勢和環境變化之后作出的判斷，也符合目前整個行業大勢，雖然與自身相比增速有所下降，但世茂會保持比同行略高的增速水平，同時，規模增速有所下降，但會在利潤水平上提升。
??大房企在未雨綢繆，中小房企也在處心積慮謀求發展。前述受訪的執行總裁認為，大房企要降低杠桿勢必要減少拿地，這對于中小房企而言也是發展空間和機會。其認為，接下來對于中小房企而言是較好的拿地時機。“中小企房應充分利用自身獨特優勢，與大型房企差異化發展，集中優勢區域布局，產品上在綠色生態、智慧建設和康養文旅重點領域研究發展，探索一條與主流房企差異化、適合中小型房生存發展之路。”
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