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越秀地產(chǎn)11月26日，著名投行中金公司重申股份有限公司為板塊首選標的之一，維持“跑贏行業(yè)”評級，上調(diào)目標價 4%到 2.16 港幣，對應(yīng) 5.5 倍 2021 年市盈率，較當(dāng)前股價有37%的上行空間。中金公司報告稱，越秀地產(chǎn)于 11 月 23 日發(fā)布的關(guān)于已收購廣州地鐵物業(yè)公司67% 并擬分拆物管上市的公告，印證了中金對越秀地產(chǎn)的看多邏輯。此評級是中金公司對越秀地產(chǎn)資源稟賦優(yōu)異且增儲有道、國企背景和市場化的管理激勵機制、安全的財務(wù)狀況的認可。

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　　TOD項目全方位實力盡顯

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　　周轉(zhuǎn)效率、利潤率、落地確定性優(yōu)勢突出

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　　中金認為，越秀地產(chǎn)地鐵上蓋項目在周轉(zhuǎn)效率、利潤率和落地確定性等方面具備全方位優(yōu)勢。

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　　越秀地產(chǎn)TOD項目一直采用“集團孵化，地產(chǎn)購買”的方式獲取土地，實現(xiàn)資金高效周轉(zhuǎn)。受益于品牌口碑和便利交通實現(xiàn)高效去化，利潤率也具備優(yōu)勢。2019-2020年的三個項目可售部分地價占售價比例為 40%-50%，且開盤當(dāng)日去化率最低為 67%，最高的當(dāng)日售罄。據(jù)中金樓盤調(diào)研結(jié)果，越秀地產(chǎn)TOD項目星匯城、星樾山畔、星樾因區(qū)位優(yōu)越疊加板塊需求旺盛，業(yè)績均有亮眼表現(xiàn)。

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　　此外，中金還認為越秀地產(chǎn)項目落地的確定性高。依托和戰(zhàn)略股東廣州地鐵的合作，公司計劃在 2019-2023 年期間每年收購 2-3 個TOD項目，對應(yīng)總建面約 100 萬平方米。特別是此次與廣州地鐵物業(yè)的股權(quán)收購合作之后，有助于越秀地產(chǎn)進一步拓展和落地優(yōu)質(zhì)TOD項目，攜手廣州地鐵在TOD模式全國布局上的規(guī)模增長與品質(zhì)提升，進一步鞏固各方面優(yōu)勢。中金預(yù)計，越秀地產(chǎn)還將通過國企合作和舊改等方式靈活增儲，每年多元渠道貢獻約一半的新增貨值，進一步夯實資源稟賦。

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　　業(yè)績增長、銷售質(zhì)量穩(wěn)定

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　　增長動能持續(xù)釋放

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　　中金在報告中提到，越秀地產(chǎn)銷售額到 11 月底能夠超過全年目標達到 850 億元，對應(yīng)同比增速 41%。此外，中金估計今年銷售質(zhì)量穩(wěn)定，毛利率為 25%-30%，權(quán)益比例保持在約 60%。公司當(dāng)前未售貨值靜態(tài)下可覆蓋超過 5 年的銷售，疊加增儲有道，中金預(yù)計往后 5 年銷售每年增速中樞約 20%，業(yè)績增長態(tài)勢將持續(xù)。

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　　穩(wěn)步增長的業(yè)績與越秀地產(chǎn)推行的多元激勵機制密不可分。中金提到，近年來越秀地產(chǎn)采用了市場化的管理激勵機制，激發(fā)了員工的“主人翁”精神、獲取土地的質(zhì)量和項目運營效率提升明顯，增強國企的內(nèi)生成長動力，有助于公司持續(xù)釋放增長動能。

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　　財務(wù)穩(wěn)健、土儲充沛

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　　新競爭格局下謀求新發(fā)展

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　　房地產(chǎn)融資監(jiān)管仍在不斷收緊的背景下，越秀地產(chǎn)整體保持著穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。中金提到，越秀地產(chǎn)在手土儲充足、補地壓力相對小，且當(dāng)前財務(wù)狀況健康、歷史上財務(wù)紀律性強，疊加國企背景賦予融資優(yōu)勢，中金認為在“三條紅線”新規(guī)和行業(yè)新競爭格局下，越秀地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)異，未來幾年能夠維持規(guī)模發(fā)展和財務(wù)安全的平衡。

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　　而根據(jù)此前公告，越秀地產(chǎn)正考慮分拆其下屬物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并于香港聯(lián)交所主板獨立上市。中金認為，短期內(nèi)除了清晰的增長前景，物管分拆亦能對股價帶來額外提振。這一可能的上市，也將為越秀地產(chǎn)在新競爭格局下深化TOD戰(zhàn)略布局、實現(xiàn)新發(fā)展提供了更大的想象空間。