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??9月14日，國家統計局發布數據顯示，今年8月全國新房及二手房價整體有所上漲。值得關注的是，與一、三線城市房價漲幅繼續擴大的趨勢不同，隨著中央及地方頻繁印發收緊政策，二線城市二手房價的環比漲幅卻出現了“逆行”信號。分析機構認為，隨著“金九銀十”銷售季到來，年內樓市調控頻度仍將保持頻繁，且在房企融資“三條紅線”全面落地前，企業以價換量概率依舊較大。
??一線城市房價齊升
??8月全國新房、二手房價格總體穩中有漲。其中，4個一線城市價格表現格外搶眼，新房、二手房環比漲幅較7月均有所擴大。
??數據顯示，經初步測算，8月4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%；二手房價環比上漲1%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。
??“一線城市今年以來調控政策并不多，調控重點聚焦的還是二線城市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，一線城市年內交易是相對旺盛的。上海部分地區還是出現搶房的現象，潛在的市場需求量是比較足的；同時，預售證有所放松，許多高端項目入市，也會帶來房價整體數據的上漲。不過深圳近來發布了限購令，其房價漲幅還是有所回落。同時，從惠州、廣州等城市房價上漲趨勢可看出，限購令對深圳本地還是產生了約束效力。
??8月，惠州新房以1.9%的環比漲幅成為此次新房價格上漲最快的城市。嚴躍進對此分析指出，這或與深圳近期調控有關。7月15日，深圳市住房建設局聯合發布了《關于進一步促進深圳市房地產市場平穩健康發展的通知》，這也被稱為深圳“史上最嚴限購令”。
??“隨著深圳房價的高企和調控的升級，不排除有部分購房需求正進入到惠州市場。尤其是惠州本身房價相對便宜，深圳購房需求外溢后，自然會帶動惠州的房價上漲。”嚴躍進說。
??二線城市二手房價漲幅收窄
??據統計，8月二、三線城市新房價格環比漲幅分別為0.6%和1%，擴大0.1個和0.2個百分點。值得注意的是，正當35個三線城市的新房、二手房價與一線城市齊頭并進時，二線城市二手房價格則出現了“逆行”：與35個三線城市二手房價環比漲0.6%，較7月擴大0.1個百分點不同，當月二線城市二手房價環比漲0.4%，漲幅較7月回落了0.1個百分點。
??“此前部分城市二手房上漲過快，和新房搶房、各類學區政策等因素有關，當時市場確實有恐慌性交易的跡象，易使二手房價上漲過快。而當前市場預期略平穩，房價也回歸平穩；同時，各地也對于二手房的管控趨嚴，尤其是對于中介機構等管控趨嚴，這也約束了房價漲幅擴大。”嚴躍進說。
??時至下半年，樓市調控一改此前寬松有余的步調，逐步進入降溫通道。7月2日，杭州樓市調控升級進一步加速了全國房地產政策渠道收緊的局面。
??據不完全統計，7月2日至今，發布樓市收緊政策的城市不下10城，其中包括杭州、寧波、深圳、南京、東莞、無錫、海口等，杭州和東莞曾兩度發布收緊調控政策，以遏制快速走熱的房地產市場，而深圳此次調控更被譽為“史上最嚴新政”。梳理前述城市的調控政策，南京、無錫、東莞等城市均針對離異夫妻發布購房相關規定，嚴查借“假離婚”之名炒房現象。
??政策頻放“緊箍咒”
??按照往年房價漲跌規律，進入9月，房價也開始進入上行通道。但隨著政策層面頻放“緊箍咒”，房價漲勢明朗度有限。據中原地產統計數據顯示，全國房地產調控在8月單月累計次數達32次，前8月累計調控次數高達368次，與2019年基本持平。
??對此，中原地產首席分析師張大偉指出，雖然政策力度不一，但均以收緊為主。不過，樓市調控政策基本以“穩”為主，部分城市雖然出現刺激市場政策被收回的情況，但對市場的影響并沒有出現全面轉向，“金九銀十”之下市場將大概率繼續上行。
??張大偉進一步表示，預計后續至少有超30城會于近期發布不同力度的房地產收緊政策，這一趨勢已然出現。“政策的發力點，也開始從一城一策逐步轉向部委、監管發力。”
??例如，8月26日，住房和城鄉建設部在北京召開部分城市房地產工作會商會，分析了當前房地產市場形勢，研究落實城市主體責任，穩妥實施房地產長效機制有關工作。沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治區）相關部門負責人參加會商。
??日前，銀行限制開發商融資的“三條紅線”出臺，計劃將于明年在全行業全面推行。“三條紅線”明確，“剔除預收款后的資產負債率不得大于70%”“凈負債率不得大于100%”“現金短債比小于1倍的房企不得融資”。
??隨后，恒大率先在全國打響7折促銷的第一槍，這一措施也引發業內關于年內房價走勢的再度審度。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，預計在“金九銀十”期間，在“三條紅線”以及業績指標的壓力下，不少房企或將通過以價換量的形式來快速回籠資金。北京商報記者 陶鳳 劉瀚琳
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??北京罕見出現“售樓處一條街”
??北京商報訊（記者 盧揚 榮蕾）進入傳統“金九銀十”營銷旺季，京城部分區域的搶收戰火再度升級。曾經出現在燕郊小城的“售樓處一條街”，第一次出現在北京。北京商報記者9月14日探訪近年來因供地增加而大熱的石景山古城板塊發現，在該區域罕見地出現了“售樓處扎堆”的營銷盛況，除了中海、華潤、融創等品牌房企推出的幾大純商品房項目同臺打擂，部分古城板塊之外的商品房以及商業辦公類項目也前來駐場，增設長期或者臨時的售樓處。從價格及產品定位來看，古城“售樓處一條街”中的多數在售新盤價格處于6.8萬-7.3萬元/平方米區間，覆蓋剛需、改善等不同客群。
??北京區域內首現“售樓處一條街”，被業內解讀為區域樓盤熱度攀升、競品項目競爭加劇下的產物。貝殼研究院高級分析師潘浩向北京商報記者表示，從目前的市場情況看，石景山區承接了大量來自西城區、海淀區的外溢客戶，加之石景山區地緣性客戶基數也相當大，導致了需求量高居不下的情況。前幾年個別樓盤項目在石景山區域的熱銷，更推動了這個區域供需兩旺的局面。
??除了“售樓處一條街”吸引購房者關注目光之外，古城板塊地界之上 “跨區搶客”現象的出現也足夠吸睛。簡而言之，近年來石景山供地力度上的新變化，使得眾多樓盤在面對板塊內部競爭的同時，也面臨著來自跨板塊的樓盤“搶客”。
??北京商報記者發現，與石景山區隔著一條永定河、相距5公里范圍內的門頭溝部分樓盤以及豐臺區部分在售新盤項目，也加入了“金九銀十”的搶收序列，成為了古城“售樓處一條街”中的一員。
??事實上，北京出現“售樓處一條街”背后，除了京城開發商對于“金九銀十”搶收、沖刺業績的熱望，更深層次的原因還有區域土地供應及成交冷熱不均所形成的去化壓力。這樣的去化焦慮，已經初步顯現在近年來大熱的石景山古城，此外，還存在于京城的其他供地加快、成交放緩的區域，諸如亦莊已經陷入樓市“紅海”。
??在中原地產首席分析師張大偉看來，相比亦莊片區，現階段熱度攀升的石景山還談不上“紅海”。“嚴格來說，石景山對比亦莊等熱門區域還是要好一些的，因為石景山的銷售額在全市占到10%，像青龍湖、亦莊、北七家、順義，這些才叫真正的紅海區域。”在張大偉看來，從去化率角度來看，石景山區域在北京已經算是一個最為“健康”的市場。
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