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中國奧園主席郭梓文直言，其下半年的工作是鼓勵和鞭策各集團完成定下的各項目標。
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盡管上半年達標率不到四成，但中國奧園主席郭梓文在8月17日召開的中期業績會上還是在努力傳達樂觀信號，“我們完全有信心完成同比增長12%的目標。”
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2020年，奧園的目標為1322億元。而最新公布的中期報告顯示，該公司上半年實現合同銷售額約508.72億元，同比減少5.14%，完成目標38.48%；實現合同銷售面積511.1萬平方米，同比減少3.93%。
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上半年目標未過半，奧園下半年只能加把勁沖刺。郭梓文坦言，今年疫情對經濟造成了一定影響，所以要更加努力地推動全員加大銷售力度，制定有關考核指標，促進完成全年目標。“我下半年的工作是鼓勵和鞭策各集團完成定下的各項目標。”
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奧園營運總裁馬軍稱，下半年奧園整體貨值接近1700億元，四季度推貨數量會比三季度略高，目前主要是抓推貨節點，確保充足的供貨安排。
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京漢股份將并表
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在以銷定產的策略下，因為上半年銷售出現下滑，奧園的開發速度也有所減緩。1-6月，奧園新開工面積約503.8萬平方米，只有去年全年的三分之一，竣工面積為311.3萬平方木，不到去年的一半。
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拿地量和去年同期亦有輕微下滑。上半年奧園新增44個項目，新增可開發建筑面積約695萬平方米，同比減少4.27%，權益地價約214億元，新增可售貨值約832億元。
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截至6月30日，奧園一共擁有317個項目，土地儲備總建筑面積達4874萬平方米，總貨值約5015億元，計入城市更新項目后的總貨值約11602億元。
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收并購依然是奧園的主要擴儲方式，上半年其通過收并購方式取得的項目約占63%，招拍掛占30%，城市更新及其他占7%。
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其中，京漢股份無疑是奧園上半年最重要的一筆收購。4月初，奧園宣布擬以11.6億元收購京漢股份29.99%股權，成為京漢股份單一大股東。7月21日該筆收購宣告完成。
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馬軍透露，未來京漢股份會作為奧園的子公司納入并表，根據目前的經營預期，京漢股份在2020年可以實現盈虧平衡，并表后將對奧園的資產負債率和凈負債率起到正面作用。
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收購京漢股份也被奧園視作一種全新的拿地模式——資產包拿地，馬軍稱京漢股份可以為奧園帶來約120萬平方米的土地儲備。
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目前城市更新對奧園土地儲備貢獻較小，隨著越來越多項目的轉化，占比將逐漸提升。據馬軍介紹，下半年城市更新占比將從7%調整到15%左右，招拍掛的占比將進一步降低。但他同時強調，因為城市更新土地供應時間不可控，所以收并購、招拍掛的需求仍然存在。
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中報顯示，截至6月底，奧園擁有超過50個城市更新項目，總規劃建筑面積3058萬平方米，規劃可售面積約1759萬平方米，可售貨值約6587億元，其中粵港澳大灣區占95%。
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據時代財經了解，今年上半年奧園有4個城市更新項目已實現部分/全部轉化，下半年將有8個實現部分/全部轉化。“目前，奧園在廣州、深圳、珠海、佛山、東莞這幾個城市加大拓展力度，有一大批城中村改造項目正在洽談，貨值比較大。”行政總裁郭梓寧表示。
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馬軍表示，奧園今年拿地預算將控制在350-400億元，下半年投資重點會放在珠三角和長三角，同時會關注中西部一些重點城市。
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短期借貸占比下降
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奧園的非控股權益一直備受關注，去年一位匿名人士發布的做空報告中就重點質疑了這一項。彼時奧園副總裁兼首席財務官陳志斌解釋，非控股權益上升的原因是大量的收并購及合作，隨著2020年有更大的收入結轉，非控股權益會繼續上升。
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2020年上半年，奧園錄得總營業額約為282.43億元，同比上升19.3%；物業發展銷售收入約為273.41億元，同比上升21.9%。
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過去三年，奧園非控股權益應占溢利確實在逐漸增加，2017年上半年、2018上半年、2019年上半年分別為1.08億元、2.59億元、5.28億元，占總溢利為12.58%、17.56%、18.86%。
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但2020年上半年同比減少至4.23億元，占總溢利比例也減少至14.89%。而股東應占溢利繼續上漲，同比上升6.3%至24.16億元。
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針對非控股權益變動的原因，陳志斌解釋稱，主要是因為上半年交付的物業有幾個是全資項目，所以非控股權益占比會變低，但全年來看，非控股權益占比還是在20%左右。“今年上半年新增的一些項目有相當部分是合作開發的，另外有部分舊改項目也引入了合作方，這都會導致非控股權益增加。”
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奧園上半年的合同銷售均價為9953元/平方米，去年同期為10103元/平方米。馬軍坦言，四五月份疫情剛剛過去時，奧園采取了一些小而精的促銷方法，在部分區域采取了特價房銷售的方式，如湖南地區，但在長三角、珠三角的整體表現不錯，售價有一定漲幅。
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另外，奧園上半年凈負債率有一定上升，從去年同期的64.2%增加至79.8%。陳志斌稱，這是受到稅金、合營企業比例、限價限簽約、還有一些裝修合同等幾個因素的疊加影響。“奧園對于凈負債率有很嚴格的要求，目前接近80%還是合理的水平，因此沒有太大擔憂。”
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從負債結構來看，截至6月底，奧園的銀行及其他借款約為736.15億元，優先票據及公司債券約為294.33億元。其中一年內到期的為475.12億元，1年以上但未超過2年的有319.95億元，2年以上但未超過5年的有220.51億元，5年以上的有14.9億元。
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上半年，奧園累計進行了6次境內外發債，合計融資9.28億美元及37.2億人民幣。于2020年7月，奧園已償還及續期約人民幣63億元短期借貸，短期借貸占比降至約40%。
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