行業資訊
??隨著715深圳樓市新政的出臺，各區的樓市都或多或少受到了影響，名額變得更加寶貴，大家在購房的時候也顯得更加謹慎。近十年，“宇宙中心”龍華一路被唱多，而如今紅山上塘片區變成“豪宅區”，居住環境和生活配套也都跟上了節奏。與之相對應的是，上塘片區的整體房價也從去年的6字頭悄悄爬上了8字頭。
??隨著紅山片區住宅用地日益稀少，上塘片區引來了各路開發商的“攻城略地”。龍華下半年將有10個住宅入市，其中4個位于上塘片區，包括萊蒙水榭云上、中海匯德理、龍光玖悅臺、中城宴華府，都是今年深圳樓市重點關注項目。
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??二手房價行情見好，限價新房自然就變成了買房者或投資客爭搶的對象。
??近期最受關注的為限價盤，中海匯德理。
??2019年11月中海50.2億競得限價7.14萬/㎡。而對面金茂府的單價已經去到10萬+。
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??▲ 上塘部分二手房掛牌價
??正對面中海前期開發的中海錦城，二手房價格均價也已經高達9.5萬/㎡；隔一個樓盤的潛龍曼海寧，二手房均價在8.4萬/㎡；斜對面的鴻榮源尚峻，均價在8.3萬/㎡。
??還有片區最大的舊改項目，體量高達337萬㎡的華潤上塘舊改，這是什么概念？這就相當于一個“平移”到龍華的華潤城！
??在規劃方面，片區與北站商務區非常近，北站商務區是龍華重點發展六大片區之一。紅山上塘片區的北站商務區規劃建筑面積接近950萬平米，比福田CBD的規模更大。??? 規劃中的美術館、圖書館、第二兒童醫院、新華醫院等都是市級配置，還有政府投資約7.6億元建設的大型24小時簡上體育綜合體，將進一步完善龍華中心的配套。
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??此次樂居君實探的就是上塘片區的幾個新盤，中海匯德理、中城宴華府、恒裕上塘府、萊蒙水榭云上、華潤舊改項目、恒大舊改項目。
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??中海匯德理
??樂居君第一站來到了中海匯德理，項目就位于4號線上塘站C出口，項目目前處于剛出地面的階段。預計2023年初交工。項目由5棟高層和1棟幼兒園組成。住宅有81-94-110㎡三個戶型，共1180戶，推貨量還是比較大的。中海匯德理營銷中心已開放，需預約前往，驗資100萬方可參觀樣板間。目前僅有94㎡樣板間開放中，整體戶型使用率較高，值得一看。
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??因為該地塊為限價房，建成后宗地普通商品住房入市最高均價為71400/平方米；人才房只租不售，商品房不得捆綁精裝修，取得不動產證后三年限售.相比于對面金茂府10萬+、其余二手房8萬+的房價，作為上塘片區的打新盤，的確可作為購房者一個性價比較高的選擇。
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??恒裕上塘府
??中海匯德理項目正對面就是恒裕上塘府項目，地鐵4號線上塘地鐵站B出口處，同時距離6號線上芬站500米左右。妥妥的雙地鐵口物業。
??恒裕上塘府原名恒裕未央花園，全部為“小產權”住房。規劃有7棟住宅塔樓，共計10座住宅單元樓。塔樓沿地塊邊緣布局，整體圍合布局，中間有花園，以中小戶型為主。
??項目于2018年6月開工，計劃2022年6月竣工，預計2020年第三季度入市。
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??萊蒙水榭云上
??從上塘地鐵站走路，途經萊蒙國際大廈（目前處于挖地基階段，預計2021年入市），約6分鐘左右來到萊蒙水榭云上的營銷中心，項目東側一路之隔即為簡上體育綜合體和深圳市紅山中學。
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??▲萊蒙國際大廈施工平面圖
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??▲萊蒙國際大廈
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??▲萊蒙國際大廈施工進度
??萊蒙水榭云上項目共3棟，主要包括住宅、公寓和幼兒園，其中1#樓為約166米超高層建筑，2#樓以復式住宅為主，建筑立面借鑒深圳灣一線豪宅設計理念，均采用玻璃幕墻窗系統，3棟為幼兒園。
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??整個小區除常規車位外，還設置了智能化停車庫，五重立體園林，在133米的高度設置了天際泳池和空中連廊、休閑區。
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??據悉，萊蒙水榭云上項目首期將推售產品，主力戶型為122、129平米兩種復式住宅，僅有100余套，公寓為38-73平米多種創意戶型。
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??萊蒙水榭系一直以打造高品質住宅著稱。不管是香蜜湖的萊蒙水榭花都、白石龍的萊蒙水榭山還是紅山的萊蒙水榭春天，都已經成為區域的標桿性建筑。
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??萊蒙水榭云上項目旁邊的簡上村內的一棟辦公樓4樓已經有鵬瑞集團旗下的子公司進駐，準備舊改。目前還處于征集意向書的階段，這也是鵬瑞集團繼深圳灣1號后，在深圳準備進行的第二個項目。
??簡上村地理位置優越，隨著大牌開發商的進駐，整個村的環境將會得到極大的改善。萊蒙項目的后續利好也較為明顯。
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??中城宴華府
??從萊蒙水榭云上出發，往東直行約800米就到中城宴華府項目了，該項目到4號線上塘地鐵站和即將開通的6號線上芬地鐵站均需步行約10分鐘左右的時間。
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??其中住宅建面約3.3萬㎡，由1棟4單元28-30層的高層住宅和1層商業樓組成。其中1棟1-3單元為28層可售商品房，1棟4單元為回遷房。商業面積僅980㎡，社區的居住屬性比較純粹。
??項目設計為一梯一戶，私密性很強，容積率3.2，算是非常低密的住宅了。小區規劃車位數354輛，車位比1:1.2，也處于一個比較舒適的范圍之內。萬科物業管理，在品質上會比較有保證。
??項目已獲得預售證，共備案了154套房源，面積段為122-139㎡，全部都是大戶型產品，產品面積段分布也比較均勻：122㎡ 51套，124平㎡52套，139㎡51套。
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??產品戶型正南向，視距大，視野開闊。均為南北通透，一梯一戶，且是低密度的大戶型社區，產品的稀缺度極高。
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??項目主推大戶型的定位和金茂府有相似之處，但是和金茂府相比，這個項目也有很多作為“豪宅”的不足之處，比如項目共規劃295套，其中回遷房就占了近一半。
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??中城宴華府備案均價約7.77萬/㎡，單價區間 7萬-9.14萬，總價區間862-1280萬。目前認籌中，看房需驗資300萬。
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??恒大岳盟舊改
??除此之外，樂居君還去實探了恒大舊改和華潤舊改。恒大舊改就位于金茂府旁，6號線地鐵上塘北站高架橋下。距離4號線上塘站300米左右距離，妥妥的雙地鐵口物業。
??該地塊原為上塘岳盟工業區，該項目將由4棟45層超高層住宅、3棟40層、30層寫字樓及1棟45層保障房組成。旁邊還規劃有用地面積24400㎡的54班九年一貫制學校一所，據透露，該所學校將是重點品牌學校，值得期待。項目正處于打地基的階段，營銷中心暫未開放。
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??華潤上塘舊改
??華潤舊改則位于融創智匯大廈的南側，隔龍勝路相望。華潤上塘舊改的體量高達337萬平米，是一個復合、多元、高端的超級大型綜合體項目。如此大體量的項目，比肩南山的華潤城！
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??據華潤官方消息顯示，今年年初，上塘項目新辦公室已經啟用，上塘項目所轄的東一、東二、西頭、龍屋四村已全部完成全體股東表決并獲高票通過，項目第一階段的城市更新工作圓滿完成。
??萬象系商業一直是中國商業產品的標桿之作，無論是羅湖的萬象城，還是以南山華潤城的萬象天地，一經建成便成為深圳的商業“網紅地”，吸引全國各地的人前去打卡，帶旺了整個片區的商業。不難想象，引入萬象系商業的華潤上塘舊改一旦落地，必定會大幅完善片區商業氛圍、引流大量消費人群，提升整個片區的面貌。
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??價格上揚 新政落地
??上塘迎來新盤潮
??從上塘的二手房掛牌情況來看，除了福東龍華府、長城里程、和平里、港鐵天頌以外，就沒有低于8萬的；成交價來看，除上述3個小區以外，情況也類似。
??成交較為活躍的曼海寧小區（北區）也徘徊在8.3萬/㎡左右，鴻榮源尚峻在8.3萬/㎡，中海錦城9.5萬/㎡，金茂府的價格就自然不用再提。
??在這樣一個非核心地段，但是目前尚充足的商業配套和教育資源，即將推貨的眾新盤必然受到深圳買房者的重點關注。715樓市新政后，打新熱潮不太可能再出現，但是新盤的受關注程度也非同一般。
??用腳投票的買房者，會為這里埋單嗎？
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