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從3月的魔幻上漲到7月的重拳調控，深圳樓市今年的鬧劇有了一個階段性的終結。
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??新政的效果立竿見影，一夜之間，不少人的購房資格沒了，還有不少人首付比例和稅費提高了。買房計劃突然被打亂，購房需求驟減，中介和新房銷售簽下的單子也變少了。新房、二手房市場都沒了前幾日的狂熱氛圍。
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??3年落戶+社保，令大約30%的購房者失去了資格，市場帶訪和成交明顯下滑，更關鍵的是，房價上漲的預期被扭轉，樓市運行的邏輯被改變，不少炒房客被新政堵在了門外，拿著房票的人有底氣了，樓市進入了買方市場，從狂熱走向平靜。
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??但此次新政，并不能讓深圳一勞永逸。嚴厲的調控，短期內能夠遏制房價上漲的預期，但只有從根源入手，解決深圳住房供應不足的問題，“穩樓市”才有可能實現。
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??新政來“降溫”
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??“一覺醒來沒了買房資格”，新政對市場最大的打擊，是買房人突然變少了。
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??新房市場上，華強城、華潤城四期、沙井海岸城、中海寰宇時代等幾個網紅盤，都在緊急盤點之前到訪或掃街的客戶，看看還有多少有購房名額。
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??吳靜是一名炒房客，為了“打新”，她加了好幾個購房群，和兩個朋友同時關注著好幾個網紅盤。原本計劃目標是遠洋天著，新政出來以后，兩個朋友沒名額了，自己首付也不夠了。
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??根據新政，熱點樓盤搖號要“優先滿足無房居民和個稅或者社保年限長的”，這也意味著，不少剛需客手里拿的都是優質房票，上車機會大大提高。
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??剛需買房人終于可以揚眉吐氣了。新政出臺當天，華潤城四期討論群里有買房人表示：“昨天已經被潤四勸退怕陪跑，今天突然又覺得很有機會?！闭Z氣里是藏不住的欣喜。
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??不少有資格的買房人表示，也準備去新盤碰碰運氣，畢竟手里拿著房票的人不多了，買到網紅盤也不是沒有可能。
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??據中原地產研究中心數據，7月13日-7月19日深圳新房住宅共成交873套，環比下降8.0%，看起來降得不太多，是因為之前積累的成交釋放；深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，新房市場觀望情緒濃厚，預計短時間內交易量會明顯下降。
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??人們不再熱衷于“打新”，二手房更是“涼涼”，中介們都沒生意了。房產中介小趙說，“平時周末可以簽個兩三單，現在就只是問的多?！彼J為，二手房在未來幾個月成交量會明顯下滑，生意會越來越不好做。
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??之前牛氣沖天的二手房業主放低了姿態。中原地產中介小張告訴記者，新政落地前，客戶看中房子后，不少業主會臨時反價，漲20萬、50萬都很常見，還有小區業主集體漲價的。但現在，很多二手房業主主動下調了房源報價。
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??比如南山區諾德假日花園，已經有業主在新政當天，把掛牌價從960萬降到900萬；寶安區蘋果園的業主原本報價760萬，新政第二天降到739萬。
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??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，高價盤跳水一定會有。比如，前期加杠桿買房的投資客，賬面浮盈還比較可觀，對后市悲觀，想趁著高價出貨。深圳房價去年以來到現在，均價漲了1萬元，光漲幅就是長沙的房價水平。降價幾十萬上百萬表面看損失挺大，其實是“擠水分”。
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??在這種氛圍下，二手房市場成交慘淡，網簽量呈“斷崖式”下滑。深圳市房地產中介協會數據顯示，新政發布一周（7月13日至19日），深圳二手房網簽量為5143套，環比大跌48.7%。
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??深圳多個業內人士認為，短期內市場供求關系有了重大改變，房價還會上漲的預期被扭轉了，樓市開始進入買方市場。
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??并非一勞永逸
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??靴子重重落地，給市場帶來的動蕩不小。所有人都在關心，深圳樓市何去何從？房價還會繼續堅挺嗎？
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??中原地產首席分析師張大偉表示，這次政策有力打擊了投資需求，預計部分投資客很可能開始離場，若政策在收費、購房資格、信用貸等方面嚴格執行，深圳有望開始進入調整周期。
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??過去深圳樓市領先北京、上海的行情將告一段落。預計深圳未來半年，投資比例將暴跌，房價將開始一輪明顯的下調，跌幅在5%以上。
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??李宇嘉預測，深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房價也會有所下跌，特別是今年上半年交易的房子，價格可能下降。此次政策的調整周期最短1個月，最長8個月；深圳樓市的總交易量，最多會降70%，最少也只能達到20%。
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??不過他指出，深圳樓市此輪調控將更多在短期內影響樓市，長期依然要看基本盤。
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??穩字當頭始終是樓市的主基調，對于深圳，監管層也一再強調，深圳既要調控，也要穩樓市，這就要考驗深圳的智慧了。調控是短期之舉，未來樓市若明顯下行，不排除政策再相向而動。
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??但不管調控多么嚴厲和頻繁，最終決定樓市走向的是供求關系。為了實現“穩樓市”，深圳政府今年還從根源入手，解決住房供應不足的問題。
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??2020年上半年，深圳共出讓了13宗涉宅用地，出讓面積49.45萬平方米，同比增長約25.7%。今年深圳計劃供應居住用地293.2公頃，較去年計劃的150公頃增加了近一倍。
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??為解決土地稀缺的問題，深圳的城市舊改也被寄予厚望。截至2020年7月19日，已列入城市更新計劃項目891個，已通過城市更新專規批復項目509個。
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??7月20日，深圳出臺了《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》，其中規定，當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以對未簽約部分房屋實施個別征收。
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??這意味著“釘子戶”可由政府實施個別征收，舊改效率有望大大提高。
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??易居中國總裁丁祖昱認為，后續政策的實施效果還有待于進一步觀察，但短期內一定是立竿見影的，會對市場產生比較大的影響。在深圳“虛高”的房價上澆一些冷水，讓市場冷靜一下，這對深圳未來的發展不是一件壞事，可能更利于未來的發展。
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??此外，政府也應該進一步思考，如何增加供應量，引導合理市場預期，讓整體市場平衡穩定。這個政策出臺不代表之后就一勞永逸了，未來政府還有很多的事情需要一起配合。
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??深圳業內人士鄧志旺認為，長遠來看，深圳還是需要解決供給不足問題，比如加快都市圈建設、疏導需求和規劃調整、增加住宅用地供應。
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