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?編者按：2020年已經過半，各地樓市表現不一。年初，受疫情影響，售樓處關閉，大大影響了人們的購買欲望，樓市整體表現低迷。隨著線下看房逐漸向線上轉移，直播賣房、線上購房節成為了房企創新營銷的標配。后疫情時代，樓市整體表現如何？樂居全國聯動，重磅推出“你最關心的2020年中樓市報告“，全面解讀樓市。本期熱點關注：2020上半年最高樓板價城市排行榜。
??文/樂居財經 呂秀倫
??2020年受“黑天鵝”事件影響以來，國內土拍市場先是交易整體低迷，再到小陽春，隨后持續升溫，終乘風破浪帶來狂歡。
??市場方面捷報頻傳，年中數據顯示， 杭州、上海、北京、廣州上半年土拍攬金均超千億，杭州高達1775億，廣州五年來首次突破千億。
??從成交地塊來看，上海泰鳴貿易103.55億元競得廈門首個百億元地塊；龍光地產115.97億拿下深圳前海一宅地；香港置地310.5億摘得上海徐匯濱江西岸金融港地塊，成中國內地總價地王。
??不難看出，3月份以來，土拍市場基本每個月都會誕生區域級“地王”項目，同時，溢價率、樓面價也在持續走高。
??克而瑞數據顯示，2020年上半年，土地市場成交量縮價漲，溢價率也在優質地塊集中出讓的帶動下環比上漲了5個百分點，競拍熱度較2019年下半年明顯回暖。
??基于土拍市場熱度不減反增，樂居財經從各城市土拍成交樓面價出發， 整理2020上半年最高樓面價城市TOP20，來看看哪些城市“地王”項目進入排行榜。
2020上半年最高樓板價城市排行
??從榜單數據看出，北京、廣州、深圳三個城市“地王”項目分列前三位，而進入榜單的城市基本為區域經濟中心性城市。北京豐臺分鐘寺L-9不限價地塊以76168元/平方面樓面價拔得頭籌，高出第二位廣州“地王”項目近11600元。
??“必爭之地”分鐘寺
??“帝都土拍繞不開豐臺，豐臺土拍繞不開地王。”北京土拍市場的傳言用在此再合適不過了，與以往不同的是，分鐘寺宅地可謂“必爭之地”。
??自2018年以來，北京嚴控四環內新增建設用地，禁止二環內新增建設用地。而從分鐘寺地塊出發，向北1.2公里就能駛上三環，不堵車的情況下15分鐘到國貿，35分鐘到望京。地塊位置絕佳，交通便利。對眾多開發商都有絕對的吸引力，不出地王都難。
??5月19日，合生以42億元斬獲豐臺區南苑鄉分鐘寺村L-39地塊溢價率42.08%，樓面價76168元/㎡，成為北京年中地王項目。同日，合生還以65.4億元競得豐臺區南苑鄉分鐘寺村L-41地塊，溢價率37.86%。
2020上半年最高樓板價城市排行
??需要指出的是，5月9日，合生72.2億元竟得南苑鄉分鐘寺村L-24、L-26地塊R2地塊，溢價率26.25％，樓面價約6.7萬元/平方米。當時該項目刷新了北京豐臺最高樓面價60905元/平方米。
??10日內合生以180億在北京拿地，而均是分鐘寺地塊，看來在“帝都”蟄伏許久的合生終于重出江湖。
??“10日內合生拍下的三塊豐臺分鐘寺地塊成交樓面價接連走高，未來極有可能打造成高端社區。”諸葛找房數據研究中心分析師臧曼君指出，該區域附近的二手房價格為5萬元/平方米以上，區位和樓面價決定未來項目定位為高端住宅，預計售價超10萬元/平方米甚至更高。
??頗感意外廈門、上海
??令人頗感意外的是廈門最高樓面價已破5萬，達到50603元/平方米，刷新廈門最高樓面價，成為新地王。而上海的的意外就在最高樓面價僅36123元/平方米，在常人看來似乎與寸土寸金的上海不太匹配，但好在香港置地310.5億獲得徐匯濱江西岸金融港地塊，以總價地王似乎搬回一局。
??2020年上半年廈門不僅刷新最高樓面價，土拍攬金255.4億元，創近十年來最高！同比上漲53%，其中島內思明2020P01地塊成交總價高達103.55億元，可謂土地市場業績喜人。
??回顧廈門最高樓面價的產生，6月12日，廈門公開出讓湖里2020P04地塊，該地塊位于湖里五緣灣片區，計價建筑面積5.8萬平，起拍價4萬/平方米，起拍總價23.2億，共吸引了融信、正榮、旭輝等11家房企參與競拍。最終，旭輝競得湖里2020P04地塊，成交樓面價50603元/㎡，溢價率26.5%。
2020上半年最高樓板價城市排行
??究其原因，該地塊地處廈門頂流的五緣灣富人板塊，周邊商業、地鐵、學校、公園配套齊全，此外，周邊高端住宅林立，二手房均價8萬+。該地塊堪稱近年島內土拍中難得的黃金地塊。寸土寸金的島內供地開閘，必將成為房企爭搶的對象，出現地王也不足為奇。
??不過，根據出讓要求，2020P04地塊競得人應在項目開工之日起12個月內一次性申請地塊商品住房預售證，并全部公開對外銷售。宗地內商品住房銷售均價不得超過70800元/㎡。
??業內認為，在限價背景下，島內新房其實不缺客戶。尤其是位置好，占據優質資源的項目，依然會成為改善一族重要的購房選擇。
??2020上海上半年最高樓面價項目花落青浦區西虹橋聯淶路北側09-15地塊，由金地在6月11日以總價29.02億元拿下，成交樓面價36123元/平方米，溢價率22.04%，似乎亮點并不足。
2020上半年最高樓板價城市排行
??但2月20日，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊正式出讓，以310.5億元的價格成交，刷新了土地交易市場的總價紀錄，成中國內地總價地王。
2020上半年最高樓板價城市排行
??據了解，該地塊為綜合用地（含住宅），總出讓面積323664.6平方米，起始總價310.2億元。最終，該地塊由香港置地聯合體以總價310.5億元競得，折合樓面價28564元/平方米，溢價率0.1%。
??310.5億的成交額，至今被行業人士津津樂道，這也為疫情下的土拍打下了良好開端。
??規避地王的頭部房企
??不難看出，在各個城市竟得“地王”的房企中，幾乎很難找到頭部房企碧桂園、恒大、萬科、融創的身影，多為第二、三梯隊深耕區域性房企。
??此外，樂居財經研究院2020上半年拿地金榜數據顯示，上半年萬科、融創、碧桂園、恒大分別拿地額僅376.26億、332.65億、284.14億、122.99億。保利、中海、綠城三家房企拿地金額均超過了500億元，在招拍掛拿地金額中排名前三。
2020上半年最高樓板價城市排行
2020上半年最高樓板價城市排行
??緊隨其后的是陽光城、龍湖集團、華潤置地、萬科、招商蛇口、綠地控股、融創、龍光、香港置地，分別位列拿地金榜的第四至第十二，拿地金額超過了300億元，納儲積極。
??針對此種情況，援引克而瑞地產指出，頭部房企因土儲貨值高、去化周期較長，且重倉一二線城市的房企持續保持理性拿地態度；第二三梯隊房企為了進一步提升業績，納儲需求迫切，大概率會保持積極的態度。此外，中下游房企則受制于銷售、現金流壓力，拿地力度提升有限，必須謹慎拿地、控制風險。
??3月27日，融創中國董事局主席孫宏斌在2019年度業績會上表示，目前地價偏高，謹慎拿地，不該拿的堅決不拿。融創土儲和供貨較為充沛，當下要更關注土地發展質量，不會把規模放在第一。即使符合融創整體（拿地）標準，也會嚴格控制。選擇在應該拿的時間拿，在應該拿的地點拿。
??結語：
??“土脈陽和動，韶華滿眼新。”上半年土地市場先抑后揚、持續升溫，終乘風破浪迎來狂歡。克而瑞地產指出，下半年土地市場熱度再度走高的趨勢偏弱，將會回歸平穩，2020年全年的土地成交規模預計會和去年大致持平。2020年下半年土地市場如何？重要城市最高樓面價如何？樂居財經將持續關注。
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