行業資訊
前言
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??不知不覺，2020年已經走過了一半，又到了年中盤點。上半年樓市有哪些大事件令你印象深刻？
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??為全方位呈現2020年上半年房地產行業形勢，樂居特別策劃——2020全國&大灣區&廣州樓市盤點，從政策、市場、交通規劃、土地、城市更新等方面，進行總結回顧和全面剖析，并展望下半年房地產走勢。
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??過去半年，從市場疲軟到全面反彈，從變相松綁限購到城市再掀搶人大戰，從多地樓市躁動、哄抬房價到政府出拳整治、再次重申“房住不炒”……上半年的房地產市場可謂是跌宕起伏，魔幻重重。
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??中央重申“房住不炒”
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??一城一策穩樓市
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??政策是指引房地產穩步前行的風向標，2020年上半年，堅持“房住不炒”依然是樓市調控的主基調。
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??·2月19日，央行發布的《2019年第四季度中國貨幣執行報告》中強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則， 加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
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??·2月21日，央行召開2020年金融市場工作會議，部署2020年六項重點工作。就房地產而言，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。
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??·3月3日，人民銀行會同財政部、銀保監會召開金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話會，也強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。
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??·5月18日，中共中央、國務院發布“關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見”。指出穩妥推進房地產稅立法。健全地方稅體系，調整完善地方稅稅制，培育壯大地方稅稅源，穩步擴大地方稅管理權。
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??在推遲了兩個半月的2020年全國“兩會”上，《政府工作報告》再次重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”
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??雖然與歷年相比，今年政府工作報告對房地產市場的表述只有短短38個字，也沒提“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”等內容，但“房住不炒”的定位是不變的，即使在疫情影響下，樓市調控依然沒有缺席。
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??02
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??三度降準、LPR兩度下調
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??房貸利率下行趨勢明顯
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??2020年上半年央行三度降準，釋放長期資金約1.75萬億元；對LPR調整了兩次，一次在2月，一次在4月；房貸利率呈現趨勢性下移，其中5、6兩月迭創2018年以來新低。
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??三度降準：
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??·1月1日，央行送出開年降準“大禮包”，宣布于1月6日實施全面降準0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元，以支持實體經濟發展，降低民營企業融資成本。
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??·3月13日，央行決定于3月16日實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。
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??·4月3日，央行對農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，于4月15日和5月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點，共釋放長期資金約4000億元。
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??LPR兩度下調：
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??·2月20日，1年期LPR從4.15%下調至4.05%，5年期以上LPR從4.8%下調至4.75%。
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??·4月20日，1年期LPR從4.05%下調至3.85%，5年期以上LPR從4.75%下調至4.65%。
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??據融360數據顯示，6月全國首套房貸款平均利率為5.28%，環比下降4BP；二套房貸款平均利率為5.60%，環比下降3BP，連續6個月走低。
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??今年兩會上強調“穩健的貨幣政策要更加靈活適度”，并提出了綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。這表明，今年貨幣政策將整體保持寬松基調。
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??因此，業內預計今年下半年LPR仍有進一步下調的空間，這將帶動房貸利率的下調，進而在一定程度上刺激市場需求釋放，提升樓市成交量，帶動房地產發展。
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??03
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??助力市場復蘇，
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??地方出臺“紓困”政策
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??針對疫情影響，政府在上半年出臺不少“紓困”政策。如1月26日，銀保監會發文表示，受疫情影響人群可延后償還房貸；2月1日，中國人民銀行等五部門聯合出臺金融措施支持防控疫情；5月9日，發改委等八部委發布文件，幫扶小微企業等緩解房屋租金壓力等等。
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??各城市在上半年前期也積極發布相關扶持政策，為企業解壓。政策主要涉及取消限制性規定、延長土地出讓金繳納時限、調整開竣工期限、降低商品房預售條件等。
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??如浙江省發布的支持政策提到，因疫情影響無法按約定簽訂《成交確認書》《土地出讓合同》或繳納出讓金的，不收取滯納金；未能按期交地、動工、竣工的，不計入違約期并不收取違約金。
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??天津也明確，對已簽訂土地出讓合同或在此期間新取得建設用地使用權的企業，可自動延期繳納土地出讓金，延期期間不產生滯納金（或違約金）。
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??西安出臺的土地新政提到，疫情防控期間，新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂后一個月內繳納土地出讓價款的50%，用地單位出具承諾書后，余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。
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??此外，無錫市明確樓棟完成25%投資額即可預售；蘇州取消封頂和現房銷售，土地出讓價格超過市場指導價，不需要封頂銷售；山東適度降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例；太原表示開發建設資金達25%可申請預售……
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??在疫情期間，各地政府紓困性政策的出臺，為助力房地產走出困境，推動市場企穩回暖，起到了積極的引導和支持作用。
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??04
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??松嚴并存，多城出現“政策一日游”
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??在疫情沖擊下，為激活房地產市場復蘇，帶動當地經濟發展，自2月份起，全國包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安等在內的多個城市，陸續發布相關政策助力樓市發展。但這些政策墨跡還未干，就被撤了下來，未能逃過“一日游”甚至是“半日游”的命運。
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易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，相關購房放寬的政策條款被撤回或調整，說明涉及限購、首付等方面的政策調整需謹慎。“房住不炒”依然是政策調整的前提，部分政策放松的尺度過大，容易被叫停。
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??除地方城市外，一些銀行對首付貸款政策進行調整的“傳聞”也絡繹不絕。
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??如，網傳湖州銀行將“首套房由最低30%下調至最低20%，二套房由最低40%下調至最低30%”；浙商銀行將“非限購城市首套房的首付比例從原來的三成調降至二成”；工行紹興分行“將二套房首付比例從6成降至3成”；建行深圳分行“二套房首付7成變3成”等等。
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??這些銀行均對網傳降首付信息予以了否認和辟謠。
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??加強樓市監管，整治市場亂象
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??與此同時，也有一些城市不僅不“松綁”，反而加強樓市監管，整治哄抬房價等市場亂象。
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??比如，1月4日，據唐山市互聯網信息辦公室官方微信披露，唐山市政府對房地產開發企業銷售商品房行為、房地產中介服務機構代理銷售商品房行為等進行規范。通知明確提出，購房人購買新建商品住房，自網簽之日起42個月內不得上市交易。
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??4月30日，東莞市針對市場惡意炒作、哄抬房價現象發布通知，提到不得發布虛假房源信息,制造房源緊張假象，不得利用網絡軟文、自媒體公眾號、微信、短信等形式發布、傳播炒作房價上漲的不實信息，擾亂市場秩序。
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??東莞房地產中介協會6月10日又發布了《關于禁止房地產中介機構及從業人員違規參與哄抬房價行為的通知》，呼吁行業抵制不良炒作行為。同時，東莞住建局決定從6月16日至8月，在全市范圍內組織開展房地產市場亂象專項整治行動。
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??海南因為歷史原因在，對樓市問題更為謹慎。4月22日晚間，海南省人民政府網發布關于進一步穩定房地產市場的通知，指出將實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。
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??6月8日，海南省委書記、海南省人大常委會主任劉賜貴在國新辦發布會上表示，海南的房地產不是外面想要多少就建多少，海南不能成為房地產的加工廠。“海南的土地是有限的，而且歷史上也有過教訓，因此在構建現代化產業體系方面不能是單一的。”
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??6月15日，海南再提堅持“房住不炒”，推動房地產市場平穩健康發展。并要求，以壯士斷腕的決心堅決破除“房地產依賴癥”，繼續嚴格執行全域限購等政策，進一步強化城市主體責任，實施重點城市“一城一策”，穩地價、穩房價、穩預期，建立健全房地產調控長效機制和調控評價考核查處機制，堅決做到任何項目不附帶商品房用地。
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??由此可見，在“房住不炒”定調下，樓市想要出現大幅度的“松綁”基本上是不太可能的。
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??落戶門檻降低
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??城市“搶人”大戰再升級
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??自2017年以來，全國不少城市之間相互角力，紛紛打響“人才爭奪戰”，并在2019年迎來首次“搶人”高峰。克而瑞數據顯示，去年發布或升級人才新政的城市多達73個。
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??2020年上半年，隨著復工復產有序推進，全國各地再次迎來一波放開落戶、取消落戶限制政策出臺的熱潮。
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??·3月20日，蘇州市發布《市政府關于調整人才落戶相關政策的通知》，指出有來蘇就業意愿并具有全日制本科學歷及學士學位以上人員，在人事檔案轉入后可申請辦理落戶。
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??·5月1日，浙江省實施新的“常住戶口登記管理規定”中明確，取消父母投靠落戶年齡限制，放寬集體戶設立條件，允許人才公寓、酒店式公寓等設立集體戶。
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??·5月初，山東省人力資源和社會保障廳等13部門聯合印發文件，提出拓寬就業渠道、鼓勵基層就業、加大引才力度等，并表示全省全面放開對高校在校生、畢業生的落戶限制，全省16市均可先落戶后就業。
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??·6月30日，據福建公安公眾服務網消息，福建省印發《關于深化戶籍制度改革促進基本公共服務均等化的若干措施》，進一步放寬放開重點城市落戶政策。其中，福州市轄區、廈門市縮短參加城鎮社保年限，取消連續居住年限要求。
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??落戶門檻進一步降低，而對于城市來說，著力解決人才的居住問題，落戶給予購房補貼等多重利好，才是吸引人才、留住人才的關鍵所在。
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??據不完全統計，今年以來，已有超過50個城市發布的人才政策涉及購房補貼。除了新一線、二線城市之外，一些三、四線城市在這場沒有硝煙的“戰爭”中，表現得也尤為活躍。
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??在這些配套的購房補貼政策中，部分城市為吸引頂尖人才，購房補貼額度甚至高達數百萬元。如，杭州在落實“人才生態37條”的有關補充意見提出，給予A類頂尖人才“一人一議”最高800萬元購房補貼；上海青浦區對引進的高層次人才最高給予500萬元購房補貼；山東濰坊、浙江臺州給予高層次人才最高300萬元的購房補貼等等。
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公眾號“丁祖昱評樓市”認為，“搶人大戰”的爆發，在一定程度上是對去年人才政策的延續，而今年出于恢復城市經濟發展的考量，部分城市仍然希望通過人才新政來獲取勞動力。
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??不過，“丁祖昱評樓市”也表示，在“房住不炒”的主基調下，當下房地產市場已進入調整期，未來也不大會出現大漲大跌，因此，人才新政對樓市利好程度有限，僅靠新政較難出現市場反轉行情，尤其是對城市房價的拉動力將明顯減弱，實難重演以往房價快速上漲行情。
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??加快改造老舊小區，城市更新熱度不減
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??隨著城市發展邁入存量時代，城市更新成為人們熱議的話題。近年來，上至中央下至地方，紛紛出臺城市更新相關政策，加快推進城市老舊小區改造。
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??進入2020年，城市更新熱度持續提升，從上半年出臺的相關政策中，或可窺見一二。
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??中央層面：
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??·4月14日召開的國務院常務會議上，確定加大城鎮老舊小區改造力度：2020年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點改造2000年年底前建成的住宅區。
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??·14月16日，國務院政策例行吹風會再次聚焦城鎮老舊小區改造工作。住房和城鄉建設部副部長黃艷介紹，與之前各地已經進行的城鎮老舊小區改造工作相比，本次改造將更加全面、綜合地實施。
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??·5月22日，十三屆全國人大三次會議上，李克強總理在《政府工作報告》中提出，計劃新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。
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??·6月16日，在國家發改委舉行的新聞發布會上，新聞發言人孟瑋介紹未來新型城鎮化建設的重點工作時表示：以老舊小區改造為抓手，加快推進城市更新，切實改善群眾的居住條件。
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??地方層面：
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??·4月3日，內蒙古巴彥淖爾市發布文件提出：今年全市計劃改造城鎮老舊小區112個小區、108.37萬平米，改造涉及臨河、前旗、中旗、五原、磴口、后旗6個旗縣區290棟樓、12906戶居民。
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??·5月7日，深圳市規劃和自然資源局明確：新供應公共住房用地和通過城市更新、棚戶區改造建設公共住房的存量用地，直接納入安居工程年度實施計劃。
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??·6月，浙江臺州市府辦下發城鎮老舊小區改造工作實施意見，提出到2022年，臺州市將完成實施城鎮老舊小區三年改造計劃，改造小區100個以上，改造面積達300萬平方米以上，每個縣（市、區）都要打造1個以上高標準改造樣板。
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??·6月11日，上海市住建委主任黃永平在“2020上海民生訪談”中表示，上海今年舊改推進將按照“能快則快”的原則進行，舊改完成數量將超過原計劃的55萬平方米舊改面積、2.8萬戶受益居民。
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??·6月19日，湖北省政府發布《大力盤活存量建設用地服務高質量發展若干措施》，提到將城鎮老舊小區改造納入范圍；持續加大舊城區、舊廠房、舊村莊改造力度，提升城市功能和土地利用效率。
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??此外，據貴州發展改革委消息，今年1-5月，貴州民生工程實事完成投資434億元。其中，共啟動實施老舊小區改造工程5.96萬戶，建成城鎮保障性安居工程5.7萬套，新建停車位3萬個，建設城區戶外勞動者綜合服務站1萬個；59個小區、516棟、11884戶已啟動實施老舊小區改造工程進場施工。
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??可以預見，在政府大力引導支持以及社會各界的積極參與下，城市更新將全面提速，進入嶄新的發展階段。
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??有關城市更新，樂居后續將推出首本《城市更新年鑒》，高度總結城市更新珍貴內容與數據，系統梳理各地城市更新項目及成就等。敬請關注！
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??結 語
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??2020年上半年，在“房住不炒”的大方向指引下，房地產市場總體保持穩定，但少數城市也不乏躁動現象，如放松限購政策頻頻“試水”、市場炒作氛圍濃厚、網傳降低首付比例等，政府都及時出拳整治；展望下半年，在疫情影響、整體經濟下行環境中，樓市調控政策或將繼續維穩，出現大幅度收緊和放松的可能性不大。
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??樂居大灣區綜合整理
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??部分資料來源：克而瑞研究中心、丁祖昱評樓市
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