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寶中“捂盤”能手們重出江湖，沙井海岸城時不時撩撥一下購房者的心弦，西部在深圳樓市中的聲音越來越大。
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如果仔細聽，還會發現，曾經因為舊改和大空港輻射，而和沙井同樣聲名在外的福永，也隨著懷德國際、會展灣東城和君成世界灣等新盤的即將入市，而引來了一波關注。
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其中，緣于鳳凰山的高人氣，君成世界灣作為森林公園山邊唯一的商品房，能不能引起購房者的興趣？
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在主打商務公寓和辦公產品為主的福永區域，君成世界灣能否在這個“公寓圍城”中奪路而出？
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帶著這個問題，樂居前往福永一探究竟。
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“大空港+鳳凰山”加持 離地鐵稍遠
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坐落在深圳西部最高峰、寶安第一峰——鳳凰山腳下，君成世界灣由鳳凰第三工業區舊改而來，占地面積共約7萬㎡，總建面達到56萬㎡。
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項目共分為6塊用地，分別是梧桐樹廣場、祥麟大廈、景星大廈、九雛廣場、來儀美寓和小學。
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本次即將推出的是梧桐樹廣場，共784套，建面約82-98㎡商務公寓、建面約58-123㎡辦公產品。6月5日已經正式開放展示中心，但需要提前預約。
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據樂居最新了解到的信息，項目預計7月底回開放樣板房，9月份可能開盤。
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樂居在實探過程中，1個小時內看到了2批購房者在營銷中心參觀。
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從現場銷售處得知，項目不太愁賣，客群來源主要是住在當地的居民，還有一些是由鳳凰山帶來的客戶。
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鳳凰山所代表的的優質自然資源和人氣正是項目吸引人的點之一，據說已經有不少“達官貴人”看上這一點，準備下手。
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鳳凰山被認為香火旺盛的祈福圣地，素有“鳳山福水福盈地”的美譽。尤其是初一十五的時候，人氣非常旺，前去拜佛的人很多，有時候根本找不到停車位。
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同時，所謂的大空港輻射是另一個“賣點”。
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項目方圓7公里內，還規劃建設有新會展中心和機場，如規劃的機場東高鐵樞紐、穗莞深城際通道、福永碼頭等“海陸空軌”立體式交通配套，在對外交通和產業基礎上將會有一定支撐。
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但是，從客源來看，雖然鳳凰山會帶來一些人流，但真正專門從其他地方去看房的人還是較少。
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就樂居自身體驗，這或許是受制于位置的偏遠與公共交通上的不便。目前來看，項目暫時還沒有地鐵直達，百度地圖上顯示，距離最近的地鐵站11號線塘尾站，大概在3.3公里。

?周邊廠房扎堆，配套依托舊改
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福永是工業集聚區，2015年成為寶安區首個“雙破”的街道，實現工業總產值1245.38億元，兩稅收入101.35億元。
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沿襲著這一發展軌跡，福永的建筑以舊工業廠房為主。
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君成世界灣周邊也是如此。放眼望去，沿路幾乎都是低矮老舊的廠房，商品房幾乎是一片空白，整體來看外部環境不算優秀。
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不過這個項目或許會給福永的配套彌補一些空缺。
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商業配套上，當下以沿路商鋪為主，多為餐飲業，如肯德基、麥當勞，其他娛樂休閑配套相對缺失；不過，項目將帶有7萬㎡商業配套；
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教育醫療上，2公里內有白石廈福民學校、深圳市寶安區福永人民醫院鳳凰分院等，相關配套較少且知名度不高；
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交通通達度上，如前文所說，目前離地鐵站較遠。好在公交站臺較多，在500米直線距離范圍內，有騰豐大道1、鳳凰山路口等7個公交站；規劃的地鐵30號線鳳凰山站或許能夠改善一下。
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綜合來看，目前福永的配套還不太完善，甚至是處在初級階段。不過這一狀況或許能夠隨著舊改的展開而有所扭轉，但耗時較長。
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據咚咚找房統計，片區內布局了約13個舊改項目，而且多是體量大規模大的項目，總體量超過350萬㎡。如懷德社區整村統籌項目（占地面積約230萬㎡）、中糧立新湖項目（占地面積約66萬㎡）等。
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居住屬性和投資屬性或難兼得
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回到產品本身。
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產品主張類住宅的舒適居住體驗，打造82-98㎡的建面。這是產品的一個亮點，可以稍微彌補產品在位置、配套上的缺陷。
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正如銷售所說的：“來爬山的人看到項目，以為是住宅，就會進來看一下。”
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多數人會沖著住宅而來，但是如果回歸到產品的真實屬性——商務公寓，過分強調居住體驗卻又帶來了一絲尷尬。
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我們知道，深圳的公寓多是以投資屬性為主，好地段、小面積、低總價是多數人選擇公寓的基本法則。
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而君成世界灣82㎡起步，面積屬實不小，反而可能成為購房者的負擔。
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比如說，對比周邊即將入市的產品——懷德國際。有11號線、12號線地鐵加持，36-63㎡商務公寓，樂居探訪得知價格約在5.3萬/平。
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看下來，君成世界灣一是地鐵仍在規劃中，二位置相對偏遠，三面積較大。目前來看，除了鳳凰山人杰地靈的吸引力，或許還要看價格和戶型，否則可能比較難獲得太多關注。
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而價格和戶型，暫未塵埃落定。
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總結
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君成世界灣所擁有得天獨厚的自然資源，鳳凰山人才林公園、鳳凰山森林公園等環伺；同時還有鳳古村保留較好的人文氛圍。
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產品上主打類住宅居住體驗，也是少有公寓能夠做到的。
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但是居住屬性和投資屬性難以兼顧，大面積的設計，或許將會磨損部分投資屬性，減少對投資客的吸引力度。
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加之目前周邊環境以廠房為主，配套暫時不太完善，尤其是地鐵還沒建起之際，在周邊同樣擁有非常大供應量的懷德國際的沖擊下，能獲得的市場認可度如何，或許還要看它能給出什么價格。
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