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6月12日，金地集團(tuán)董事長凌克在中城聯(lián)盟直播論壇上做了題為《未來已來，面向未來的房地產(chǎn)能力建設(shè)》的主題分享。一如他向來被貼上的“理工男”標(biāo)簽，整場演講沉穩(wěn)清晰，動(dòng)輒列出一串?dāng)?shù)據(jù)或案例，務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)。

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??凌克指出，在地產(chǎn)智聯(lián)時(shí)代，企業(yè)要從提升經(jīng)營管理的全面信息化能力，建立互聯(lián)網(wǎng)的客戶交互能力，加強(qiáng)建筑的數(shù)字化、工業(yè)化和定制化能力，提升服務(wù)的AI化、智能化能力等四條路徑全面提升信息化水平，努力實(shí)現(xiàn)新的快速增長。

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??房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)已至，10年后新房市場或回落至2008年

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??在直播論壇上，凌克首先系統(tǒng)回顧了近二十年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)生的巨大變化，深入分析了未來行業(yè)發(fā)展趨勢。

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??過去20年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)怎樣的基本情況？實(shí)際上，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)真正起步是在1998年，一直到2008年，整個(gè)市場取得了高速發(fā)展，不管是銷量還是房價(jià)都獲得了跨越式增長。這是因?yàn)榈禺a(chǎn)商采用了高周轉(zhuǎn)的發(fā)展思想，快速拿地、快速銷售、快速建設(shè)、快速結(jié)轉(zhuǎn)，整體以快周轉(zhuǎn)為基調(diào)。所以過去10年間，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度非常快。

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??但隨著調(diào)控政策進(jìn)一步深入，以往那種依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)在短時(shí)間內(nèi)規(guī)模爆發(fā)性增長的年代已經(jīng)過去。如今，房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)已至、房企的黃金年代已經(jīng)過去成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

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??凌克判斷，2020年至2030年間，中國房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模將會(huì)在頂部徘徊之后逐步下降，預(yù)計(jì)到2030年，年新房銷售預(yù)計(jì)會(huì)在7億平方米左右，回到2008年銷量水平。而價(jià)格方面則會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和國民收入情況，呈波段型上升。與此同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將由過去的“同起同落”演變?yōu)椤俺鞘蟹只保澈笤蛟谟谡菩械摹耙怀且徊摺薄?/p>

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??加快新技術(shù)應(yīng)用，開啟地產(chǎn)智能化時(shí)代

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??在談到企業(yè)實(shí)現(xiàn)上述能力的增長時(shí)，凌董從柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)切入，指出在勞動(dòng)力和資本投入增長的邊際效應(yīng)減弱的情況下，生產(chǎn)產(chǎn)出的增長，將很大程度上取決于科技的進(jìn)步和新技術(shù)的應(yīng)用。近年來，云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術(shù)的快速發(fā)展，推動(dòng)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與新技術(shù)的加速融合。數(shù)字經(jīng)濟(jì)為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大內(nèi)生動(dòng)力，更是推進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新動(dòng)能，房地產(chǎn)企業(yè)也是這一偉大變革的實(shí)踐者和參與者。

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??凌董表示，要實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)智能化和新增長，重點(diǎn)要從四個(gè)方面提升信息化水平：

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??第一點(diǎn)，是提升企業(yè)經(jīng)營管理的全面信息化能力。通過集約化經(jīng)營、精益化管理和智能化決策，實(shí)現(xiàn)公司各個(gè)經(jīng)營管理系統(tǒng)的信息化，提高管理精細(xì)化水平，為公司決策提供科學(xué)依據(jù)和相關(guān)信息，進(jìn)而提升公司的經(jīng)營和管控能力；

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??第二點(diǎn)，是要建立互聯(lián)網(wǎng)的客戶交互能力。現(xiàn)在有眾多工具可以進(jìn)行客戶描摹和分析，也出現(xiàn)了更加精準(zhǔn)的客戶跟進(jìn)系統(tǒng)，即智能化客服，這些都能夠幫助地產(chǎn)企業(yè)更加細(xì)致地做好來訪成交客戶分析，進(jìn)行產(chǎn)品定位和廣告精準(zhǔn)投放，幫助企業(yè)更好地開展商業(yè)和社區(qū)的運(yùn)營。同時(shí)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)可以幫助企業(yè)在大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行更為精準(zhǔn)的人工智能算法，預(yù)測和挖掘增量客戶可能的方向，實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)對(duì)公司營銷的有效助力，這就是人工智能在行業(yè)深層次的應(yīng)用。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶來的交易變革和客戶體驗(yàn)的變革，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，全面的線上房源信息、置業(yè)咨詢、數(shù)字化開盤、社交分享、線上簽約將不斷出現(xiàn)，透明便捷的數(shù)字化全流程將成為線下交易的有力補(bǔ)充；此外，AR（增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)）、VR（虛擬現(xiàn)實(shí)）和IoT（物聯(lián)網(wǎng)）技術(shù)的廣泛應(yīng)用正在讓客戶體驗(yàn)不斷發(fā)生變化，在浸入式體驗(yàn)、圍繞生活場景建立體驗(yàn)和房屋內(nèi)個(gè)性化客戶定制應(yīng)用場景都在發(fā)揮作用。

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??第三就是建筑數(shù)字化、工業(yè)化和定制化能力。BIM技術(shù)不僅可以實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程全生命周期的覆蓋和三維可視化模擬，還可以進(jìn)一步提高規(guī)劃水平、建造效率和降低成本。此外，BIM技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的綜合應(yīng)用，能夠?yàn)楦嗉彝ヌ峁?shù)字化的智能服務(wù)。

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??凌董指出，建筑工業(yè)化正在中國各地廣泛應(yīng)用，相信在未來的幾年，這一趨勢將更加凸顯，并幫助地產(chǎn)公司持續(xù)提升經(jīng)營效率。而裝配式建筑技術(shù)的日趨成熟，智能制造的廣泛應(yīng)用和智慧工地的不斷完善，則將使建筑工業(yè)化水平得到不斷提升。

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??在建筑定制化能力方面，越來越多的開發(fā)商致力于為客戶提供不同的定制化產(chǎn)品。這一能力不僅僅體現(xiàn)在靈活、可選、可變的戶型設(shè)計(jì)，還可以通過可選模塊實(shí)現(xiàn)客戶個(gè)性化的需求。

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??第四點(diǎn)，是服務(wù)的智能化、AI化能力。在智能化時(shí)代的今天，AI技術(shù)已經(jīng)在眾多行業(yè)得到廣泛應(yīng)用，無人駕駛、人臉識(shí)別、語音識(shí)別等新技術(shù)讓人們的工作和生活變得更為便捷。同樣，在地產(chǎn)增值服務(wù)方面，智能化服務(wù)也越來越多地出現(xiàn)在房屋管理、智能家居和社區(qū)服務(wù)中，為人們提供便利。

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??聚焦粵港澳大灣區(qū)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢突出

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??粵港澳大灣區(qū)作為中國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。近年來，多重政策利好下的粵港澳大灣區(qū)逐漸成為房企的必爭之地。演講結(jié)束后，有聽眾在交流環(huán)節(jié)就“金地后續(xù)如何布局大灣區(qū)”向凌克提出了疑問。

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??凌克表示，粵港澳大灣區(qū)是一個(gè)非常重要的灣區(qū)。在全世界來看，當(dāng)前和未來的粵港澳大灣區(qū)都是全球頂級(jí)灣區(qū)。“金地發(fā)源于粵港澳大灣區(qū)，發(fā)源于深圳，在大灣區(qū)有全面、深入的產(chǎn)業(yè)布局，在未來金地也會(huì)同粵港澳大灣區(qū)一同成長、發(fā)展。”?

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??他指出，粵港澳大灣區(qū)各個(gè)城市的地理位置和開發(fā)程度不一樣，金地的發(fā)展策略也會(huì)因地制宜，對(duì)于深圳這樣開發(fā)程度非常高的城市，金地主要是要做好舊改的建設(shè)和運(yùn)營。同時(shí)，金地在廣州、佛山、東莞和粵西也在持續(xù)進(jìn)行開發(fā)。“總體來說，就是要做好住宅、辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不同形態(tài)、不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品。”

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??值得一提的是，在大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，金地獨(dú)具優(yōu)勢。凌克透露：“在深圳，我們開發(fā)科技園區(qū)的時(shí)間最早，而且擁有非常多優(yōu)秀的客戶，比如中國的大疆，美國的英特爾、亞馬遜、英偉達(dá)，日本的松下等國內(nèi)外知名企業(yè)都在園區(qū)內(nèi)設(shè)立了研發(fā)中心。”接下來，金地將不斷增強(qiáng)招商能力、產(chǎn)業(yè)研究的能力和投資能力，努力打造一個(gè)集產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、招商、運(yùn)營和投資為一體的綜合型園區(qū)開發(fā)公司。

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寫在最后

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??事實(shí)上，面對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始步入的平穩(wěn)緩慢增長時(shí)代，凌克一直在探索房企增長底牌。過去一年他對(duì)內(nèi)要求“提質(zhì)增效”，掌舵金地集團(tuán)邁過2000億元銷售門檻的同時(shí)，40.5%的綜合毛利率與24.5%凈利率在同行中表現(xiàn)亮眼，凈負(fù)債率也保持行業(yè)均值之下。

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??這便是凌克一貫奉行的平衡哲學(xué)，即不主張一味追求規(guī)模，堅(jiān)持規(guī)模和效益平衡。也正因如此，他不看好房企的高杠桿增長模式，主張借助科技突破增長瓶頸。相關(guān)的科技基因也向來在其掌舵的集團(tuán)有所體現(xiàn)——“理金地”一早確立了“科學(xué)筑家”企業(yè)使命，擅長互聯(lián)網(wǎng)與人工智能領(lǐng)域投資和應(yīng)用。

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??賭博已成為過去式，未來立足于理性。在被問及金地今年的土地投資策略時(shí)，凌克非常直接：“我們一般不會(huì)追高。”等過一段時(shí)間，更多土地推出來，其他房企現(xiàn)金也被消耗了一部分，土地市場更加理性的時(shí)候，金地可以做更多土地投資。

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??這就是金地，尋求在結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)會(huì)中，獲得有質(zhì)量的增長。