行業資訊
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疫情當下，郁亮重提一年半前給萬科招致諸多爭議的“活下去”。他稱當時只是出于居安思危的考慮，“讓我們時刻保持清醒和警惕，但沒想到，今天‘活下去’成了特別真實的存在。每家企業都在賽場上，沒有退路”。
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3月18日早間，萬科A(25.23 -4.07%,診股)和港股萬科企業股價紛紛下跌，分析稱其2019年營收和凈利潤均不及市場預期。
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3月17日晚間，萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）在線上召開了2019年度業績推介會。
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和此前陣容相比，除了董事會主席郁亮、總裁及首席執行官祝九勝、董事王文金、董事張旭、董秘朱旭外，此次還新增了執行副總裁兼財務負責人韓慧華。
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“活下去成為特別真實的存在”
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成立于1984年的萬科在剛剛過去的2019年度過了35周歲。
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穿行過多個行業周期的萬科，用郁亮的話說，經歷了1993年開始的宏觀調控、1998年亞洲金融危機、2003年非典，以及2008年由次貸危機引發的全球金融危機，這中間有經驗也有教訓。
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這家由危機感驅動的公司永遠在思考如何“活下去”以及“活得更好”。去年11月，郁亮說要做“活到最后的企業”，在展望2020年的目標與行動溝通會上，4000多字的報告里萬科提了14次“未來”。
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疫情當下，郁亮重提一年半前給萬科招致諸多爭議的“活下去”。他稱當時只是出于居安思危的考慮，“讓我們時刻保持清醒和警惕，但沒想到，今天‘活下去’成了特別真實的存在。每家企業都在賽場上，沒有退路”。
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祝九勝坦承“疫情對萬科的影響相當大”，他從銷售、交付、現金流、開復工等方面舉例，“萬科2-3月份銷售同比降低510億元，萬科在湖北進入的3個城市（武漢、宜昌和鄂州）1月23日之后基本沒有新增銷售”。疫情也給交付帶來了新的壓力，“以一季度為例，疫情讓我們對1萬戶客戶有交付延緩的可能性，全年的影響大概涉及3.9萬戶”。復工方面，今年萬科開工比以往年度整整晚了40天，為了具化這一時長，祝九勝不忘強調“40天可是一年的九分之一”。銷售承壓導致回款減少，疫情期間相應增加了防疫成本，這些影響最終都體現在現金流上。
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即便如此，萬科依然拒絕降價促銷，祝九勝稱，集團不會對一線價格管理提原則性指引，每個項目的具體情況都是一線公司根據客戶需求和訪談進行價格管理。
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他堅持穩定的融資策略，LPR的改革在祝九勝看來主要是利好實體經濟，對地產行業的影響不直接不明顯。為了確保現金流安全，萬科在拿地端將遵循既往的投資邏輯和原則，逆周期操作的可能性不大，“保持手中有余糧才能抓住以后更多的機會”。
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郁亮在給企業開處方時抓了三味藥——勇氣、免疫力和提前準備。在郁亮看來，客戶和現金流是企業安全渡過危機的免疫力，而萬科提前部署的倉儲物流業務也將在疫情后迎來更多發展機會。他重申了萬科內部常提的一句話“當好農民種好地”，拒絕花時間去預測政策走向。
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銷售增速放緩
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為了“活到最后”，也為了更好的“未來”，整個2019年，萬科都在強調“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”，基本盤貫穿了萬科的2019。
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從數據來看，2019年，萬科房地產開發業務實現銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，同比分別增長1.8%和3.9%。同期營業收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，同比增長23.8%和15.1%，全年營收中，房地產及相關業務的營業收入為3526.5億元，占比 95.9%。
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銷售額增速的放緩似乎也體現在拿地端的“佛系”。2019年，萬科獲取新項目147個，權益地價總額約1549.6億元。相較過往兩年收縮明顯，2017年和2018年，萬科新增項目分別為221個、241個，新增的建筑面積分別達到4613萬平方米、5071萬平方米，拿地權益總價則分別為1957.93億元、1659.82億元。
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截至報告期末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和938.9億元；凈負債率為33.9%，持續保持行業低位。
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負債方面，2019年底，萬科有息負債2578.5億元，較2018年底減少33.8億元，這也是其過去六年多時間里首次降低負債。與此同時，萬科2019年經營活動產生的現金流量凈額為456.87億元，投資活動產生的現金流量凈額-286.27億元，雖然比2018年末有所改善，但依然沒有回正。
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南方區域墊底
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從業績構成來看，四大區域的業績占比變動較大。一年前，萬科內部南方區域領頭羊位置失守，隨后首席執行官孫嘉接替張紀文掛帥南方，此次年報也是孫嘉上任后交出的第一份成績單，從數據來看，效果或未達預期。
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南方區域在銷售面積和銷售金額兩項指標上均處于集團墊底，其不僅被上海區域全面領先還被后起的中西部區域、北方區域反超。具體來看，銷售面積上，中西部區域以1236萬平方米領跑；銷售金額方面，上海區域以2045億元貢獻集團業績32.42%，中西部區域和北方區域占比分別為23.88%和22.54%，南方區域1277億元的業績對應比例剛過20%。
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祝九勝為南方區域的表現解釋道，“其所處的城市以南方沿海為主，政府出讓土地時綜合體越來越多，這些城市的客戶需求也愈發多樣化，這兩個因素決定了南方區域城市公司拿到的項目，純住宅、純開發即售的比例越來越低，對全周期經營能力的要求也很高。”他呼吁大家再給南方區域一些時間。
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物業沒有上市計劃
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物業上市是市場對于萬科的另一個關注焦點。
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事實上，一直以來，外界對于萬科物業上市的猜測與討論從未間斷。在萬科內部眾多非地產業務中，物業也最為亮眼。2019年，萬科物業實現營業收入127億元，同比增長29.7%，累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%；新拓展項目的年飽和收入（指根據項目合同約定在一個完整年度的物業服務費收入）54.06億元，同比增長33.13%。
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2019年9月的萬科南方媒體交流會上，被問及物業公司的上市時間時，郁亮表示，“萬科物業稱得上是一家城市物業運營商，能體現不一樣的價值時，才考慮上市。”
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話音剛落，萬科物業似乎按下了加速按鈕。去年12月，萬科物業和戴德梁行簽約成立合資公司，新公司將聚焦在商業物業與設施管理領域，主要業務包括商業物業及資產管理、綜合設施管理等。公開資料顯示，萬物戴德梁行在大中華區的商業物管和設施管理的項目覆蓋80多個城市，管理物業項目超1000個。
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不滿足于業務投資與合作，萬科物業還開始招兵買馬。疫情期間，萬科物業啟動一場2萬人的招聘計劃。在物管成為房地產行業新的“藍海”，優異物業服務作用日益凸顯的當下，萬科此舉被外界視為推進物業千億市值。
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不過，郁亮再度給外部的熱切潑了盆冷水，他表態，“萬科（物業）暫時沒有上市計劃，或者說在相當長一段時間內沒有上市計劃”，堅持“更好的成長后再上市”。
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