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　　疫情之下，房地產(chǎn)信托募資遭遇寒流！

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　　2月，只賣了220多億，環(huán)比大降近60%，現(xiàn)金流本就緊張的房企，壓力山大！

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　　房地產(chǎn)企業(yè)需要更多其他的融資，更需要更快速的賣房子，給今年全國地產(chǎn)行業(yè)帶來變數(shù)。

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　　現(xiàn)金流吃緊，信托融資大滑坡

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　　在疫情影響下，房地產(chǎn)交易降到冰點，這對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況造成了極大影響。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，克而瑞監(jiān)測的27個重點城市2月整體成交僅240萬平方米，環(huán)比降幅高達83%，同比下滑77%。

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　　據(jù)悉，銷售回款一直是房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源，2018年，銷售回款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的占比高達27.27%。

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　　樓盤成交的減少，極大影響了房企銷售回款的速度，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張狀況加劇。

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　　上海某未上市國有房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)理對記者表示，“我們的主要融資方式是銀行融資和母公司借款，最近銀行貸款并沒有收緊，貸款利率也不是很高，但銷售回款的不足導致公司目前的現(xiàn)金流狀況依然比較緊張。”

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　　前期，恒大為加速銷售回款，也推出7.5購房的大型促銷活動，同時加大線上銷售平臺“恒房通”的宣傳力度，足見銷售回款對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。

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　　除銷售回款外，信托融資作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，近期也遇到了許多阻礙。

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　　一個信托項目的成立，往往需要經(jīng)過立項、盡調(diào)、審核、備案、發(fā)行、募集等流程，發(fā)行前的盡調(diào)，更是保證信托項目安全性的重中之重。

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　　疫情對信托公司風控部門的現(xiàn)場盡調(diào)造成了許多困難，這客觀上增加了信托項目發(fā)行的難度，使得信托項目的發(fā)行環(huán)比下降。

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　　據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2020年1月共有61家信托參與集合信托產(chǎn)品發(fā)行，發(fā)行規(guī)模1738億元，環(huán)比近乎腰斬。2月，信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模繼續(xù)下降，共有58家信托公司參與集合信托產(chǎn)品發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為1543.55億元，環(huán)比減少23.87%。

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　　而即使信托產(chǎn)品能順利發(fā)行，產(chǎn)品的募資也會面臨難題。信托產(chǎn)品的銷售形式以線下為主，疫情期間大多數(shù)信托產(chǎn)品銷售轉(zhuǎn)到線上，造成信托產(chǎn)品募資難度增大。

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　　信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的減少疊加信托產(chǎn)品募資的難度提升，直接導致信托產(chǎn)品成立規(guī)模的下降。

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　　據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2020年1月，集合信托成立規(guī)模模1449.83億元，環(huán)比減少41.52%，2月成立規(guī)模為1094.31億元，環(huán)比減少43.85%。

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　　由于信托產(chǎn)品發(fā)行和成立難度的增高，疫情期間，房企轉(zhuǎn)而尋求其他融資渠道，也更加重視多渠道融資能力的培育。

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　　債券融資和供應鏈融資成熱門

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　　也有房企無奈賣股權

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　　信托融資雖然受阻，但房企的債券融資規(guī)模卻面臨較大增長。2月份，越來越多的房企發(fā)行國內(nèi)信用債，包括一般公司債、一般中期票據(jù)、證監(jiān)會主管ABS、超短期融資債券等。

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　　Wind數(shù)據(jù)顯示，以發(fā)行公告日測算，2020年2月共有46個房企發(fā)行國內(nèi)信用債，合計發(fā)行規(guī)模約為400億元人民幣，同比翻倍增長。2月已發(fā)行的房企信用債中，主要用于借新還舊的超短期融資債券數(shù)量最多，達到11只。

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　　3月初，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)龍湖集團成功發(fā)行債券，發(fā)行規(guī)模高達30億元，期限為七年。

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　　此外，房企擬發(fā)行債券的規(guī)模更加驚人。近期，綠地控股(5.65 -0.88%,診股)擬發(fā)行180億公司債，金地集團(13.40 -2.76%,診股)擬發(fā)行110億公司債，碧桂園擬發(fā)行85.38億債券，陽光城(6.98 +1.45%,診股)擬發(fā)行80億公募債券。

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　　除傳統(tǒng)信用債外，“疫情防控債券”也受到眾多房企的熱捧。作為疫情期間國家出臺的重要企業(yè)支持政策，“疫情防控債”僅要求10%的資金用于疫情防控，同時具有審批快、利率低等特點，一經(jīng)推出便受到房企熱捧。

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　　根據(jù)東方財富(16.78 +1.88%,診股)Choice數(shù)據(jù)，截至3月8日，債券名稱標注為“疫情防控債”的公司債已發(fā)行39只，合計募集資金427億元。其中，房企發(fā)行的“疫情防控債”規(guī)模超337億元。

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　　華發(fā)集團、泰達股份(11.42 -5.93%,診股)、中南建設(7.92 +0.51%,診股)、東百集團(5.09 +2.62%,診股)、越秀集團、泛海控股(4.13 +0.24%,診股)等公司均已成功發(fā)行“疫情防控債”。其中，華發(fā)集團發(fā)行的“疫情防控債”，利率低至2.5%，比同期債券市場同類型產(chǎn)品發(fā)行價低了0.5個百分點。

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　　除加速推進債券融資外，選擇擴大供應鏈融資規(guī)模的房企也越來越多。供應鏈融資主要是應付賬款和應付票據(jù)融資，據(jù)中國銀行(3.56 +0.56%,診股)證券研報數(shù)據(jù)，供應鏈融資近兩年在房企開發(fā)資金中占比均超過10%，是房企的第三大融資方式。

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　　廣州某甲級城市規(guī)劃院的相關人士稱，“我們的客戶主要就是房企和政府，最近，越來越多房企都不用現(xiàn)金結算了，好多都是給票據(jù)。說白了，就是從我們這里融資。”

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　　為應對越來越多房企進行匯票支付的狀況，該城市規(guī)劃院在三月初還為各部門下發(fā)了專門的風險提示。

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　　廣州某城市規(guī)劃院對項目收款方式做出風險提示

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　　供應鏈上游企業(yè)是否愿意接受房企以票據(jù)等方式進行支付，受到該房企的業(yè)務規(guī)模、股東背景等因素的影響，因而不同房企的供應鏈融資能力，也存在較大分化。

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　　“我們其實不太愿意收小房企的匯票，對他們的融資能力比較擔憂吧，有的匯票已經(jīng)逾期沒收到錢了，所以還是要警惕起來。”該規(guī)劃院相關人士如是說。

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　　在常規(guī)的融資方式不能滿足資金需求時候，也有房企選擇賣股權的方式自救。

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　　2月24日，云南城投(2.95 -3.28%,診股)公告稱，公司下屬公司公開掛牌轉(zhuǎn)讓西雙版納航投置業(yè)有限公司80%股權和西安云城置業(yè)有限公司51%股權。同日，據(jù)北京產(chǎn)權交易所披露消息顯示，南國置業(yè)(2.29 -4.18%,診股)擬對其旗下的深圳洺悅房地產(chǎn)有限公司實施企業(yè)增資，擬募集資金對應持股比例或股份數(shù)49%。

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　　2月27日，重慶頤天展圖置業(yè)有限公司51%的增資股權，出售給重慶龍湖地產(chǎn)。

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　　3月除，有央企背景的五礦地產(chǎn)，以12.863億元出售全資子公司49的股權。

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　　大多數(shù)情況下，賣股權對于房地產(chǎn)企業(yè)來說都是無奈之舉。

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　　恒大地產(chǎn)投資拓展部經(jīng)理秦女士對記者表示，“房企最近各種五花八門的融資方式，其實都是對銷售回款的短期補位，很大一部分是無奈之舉，等到銷售額回暖后可能就不會繼續(xù)做了。關鍵是銷售要搞得好，不然沒有回款真的生存艱難。”

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　　現(xiàn)在，國內(nèi)疫情已經(jīng)得到有效控制，疫情結束后，房企銷售額也有望迎來反彈，現(xiàn)金流緊張的狀況有有望得到緩解。一位從事地產(chǎn)策劃職業(yè)多年的人士說，“疫情之后的金融環(huán)境其實有利于房企融資，需求只會短暫壓抑，不會消失的，等到疫情之后銷售回暖，春天就會很快到來。”