行業資訊
??樂居財經 吳平 發自杭州
??一場猝不及防的疫情，不讓人們走出家門，也讓房企原本期待的“金三銀四”漸成泡影。
??線下售樓處，遲遲不“開張”，讓開發商交易的主戰場開始漂移。
??春節法定休假日結束后，不少開發商們輾轉反側，2月乃至1季度銷售業績如何完成？線上售樓處、直播售樓的出現，提供了一種可能。但僅限于此，似乎差把勁。
??2月13日，恒大率先打響地產業全面網上售樓的“第一槍”。當天，恒大占“線”，震動地產界。三天后，恒大展示的數據是，售出4.75萬套房、認購貨值580億。時間回到13日，對于其他開發商而言跟進還是旁觀，這是一道考驗決策智慧的選擇題。
??中南率先搶“線”
??時間就是金錢，中南置地的高層做了最快的決定：客戶在那里，先搶者先得！在所有開發商中中南置地率先搶“線”。
??2月14日，中南發起了“愛不隔離 美好購”活動。只間隔恒大一天時間！
??即日起至2020年2月29日只需簽署中南置業旗下樓盤的認購協議書，支付認購金5000元，就可以在2020年5月20日期間，根據客戶本人購買、推薦他人購買、第三方購買、未成功購買等不同情況，享有以下重大優惠及權益：
??1.本人購買
??自己買房可享受房屋總價20000元的額外優惠。
??2.推薦他人購買
??推薦他人買房可得成交總價的1%傭金及人民幣10000元獎勵，同時返還認購金5000元。
??3.第三方購買
??若該商品房非客戶推薦的第三方購買，返還認購金5000元，同時給予補償金5000元。
??4.未成功購買
??該房源在2020年5月20日前未被成功銷售的，退還5000元。
??5.其余優惠
??每推薦一組有效客戶獎100元，最高不超過500元。（有效客戶的認定為客戶成功注冊中南美好購）
??根據以上政策，2月底前，只要你支付認購金5000元，到5月20日，基本上可獲得10%的收益（以大部分人都能實現5組有效客戶計算）。
??這是一次高效的決策，中南占得速度先機！也能看出中南極強大的學習能力，快速學習恒大讓自己在行業發展中獲得更快成長。
??資源整合：加入“好房線上購”
中南搶“線”
??戰之勝者，需天時地利人和。恒大率先打響地產行業“第一槍”，占盡天時，后來者又該如何破冰？
??除了學習能力、決策速度之外，整合資源也中南搶“線”的關鍵一招。
??2月16日，一個無案場在線營銷平臺面世。針對當下開發商迫切需要引爆線上看房并促使成交，樂居快速研發了“好房在線購”平臺。
??這個“好房在線購”平臺有五大優勢，實現“全民籌”：能讓想買的人快速下定，讓想賣房賺錢的人快速傳播；促成“全民推”：通過種子、生態、潛客三級裂變實現全網推廣引爆營銷爆點；引領“全民搶”：搭建智慧云店平臺，交籌選房一氣呵成；實現“全民賺”：全民賺傭極速到賬，支付快速便捷，結傭降本增效；輔助“全民搖”：通過抽獎等方式進行全民線上狂歡，刺激參與動力。
??作為一家具有數字科技積累的房地產互聯網服務公司，樂居同時與近百家品牌房企、1000余個項目合作，與10,000名地產業內有定向拓展的關系，涉及1000萬網友……這正式中南置地在這場搶“線”中需要的資源。
??該平臺推出當日，有28家品牌房企超636個項目與樂居達成戰略簽約，首發名單里中南置地占得一席。
??中南這一席，為“愛不隔離 美好購”活動注入了更廣泛的全網關注、媒體影響和小b推薦等優勢。
??值得注意的是，與領跑者恒大相比，中南的市場布局與恒大交叉點較少，其重倉長三角，因此與全國搶收的恒大相比，直接競爭的概率并不大。
??回首再望向中南，行事低調的，發展速度卻行業領先。2018年，中南置地全年銷售額躍升至1520.5億，位列“2019中國房企綜合實力TOP17”，同時獲得“2018中國商業地產TOP10”、“2019中國房企品牌價值TOP18”等榮譽。
??不久前，中南置地總裁陳昱含曾做過一場“向上生長，向下扎根”的主題分享，這八個字成為中南行事的真實寫照。在2019年會上，陳昱含感嘆中南太“南”。但她也說，對于勇士而言，難是一種淬煉，熬的過去就出眾，熬不過去就出局。??文/樂居財經研究院 陳晨
??2020年春節,新型冠狀病毒感染的肺炎疫情席卷全國，社區物業在抗疫中扮演著重要的角色，物業板塊也成為疫情下資本關注的焦點板塊。疫情之下，1月31日，背靠鴻坤集團的燁星集團控股有限公司（以下簡稱“燁星集團”）第二次向港交所遞交招股書。
??燁星集團的主要運營附屬公司是北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司（下稱“北京鴻坤”）。而北京鴻坤正是2003年在鴻坤集團旗下成立，公司最終實控人為鴻坤集團創始人趙彬之子趙偉豪。
??截至2019年8月31日，燁星集團在中國京津冀地區、湖北省、海南省及陜西省的八個城市提供物業管理服務，管理的總收益建筑面積約485.3萬平方米，包括21項住宅物業（總共超過39000個單位）及15項非住宅物業。
??在疫情高發的湖北省，燁星集團于2017年開始進入。燁星集團子公司北京鴻坤在湖北設有“北京鴻坤宜昌分公司”并有全資子公司“宜昌中翔”，燁星集團旗下目前管理著湖北省宜昌市國賓一號項目。
燁星集團：利潤率坐滑梯
??員工成本大增拖累凈利率下降
??目前，燁星集團主要提供物業管理服務、物業開發商相關服務、增值服務這三種業務。與大多數物業一樣，燁星集團以物業管理服務為主，基礎物業管理服務收入占營收結構在60%左右。
燁星集團：利潤率坐滑梯
??2016年至2018年公司實現的收益分別約為1.165億元、1.916億元、2.512億元，年復合年增長率約為46.8%。截至2019年8月31日前8個月，公司實現收益約1.754億元。
??值得注意的是，在較為難漲的物業管理費用上，公司的平均物業管理費從2016年的每月每平方米約2.1元漲至2018年的每月每平方米約3.1元，高于中指院顯示的百強物業平均物業費2.3元。伴隨著公司的規模擴大和平均物業管理費增加，公司的毛利率也突破新高。2016年、2017年、2018年燁星集團整體毛利率分別約為32.7%、35.4%、32.5%，截至2019年8月31日前8個月，毛利率達37.6%，居于行業高位。
??盡管收益增長較快，但公司的凈利率卻不斷下降。于2016年、2017年及2018年12月31日、2019年8月31日，燁星集團的純利率分別為15.1%、18.6%、14.8%、11.8%。據招股書，員工成本的大幅增加導致公司行政開支與銷售開支的大幅增加，從而導致公司的凈利率降低。
燁星集團：利潤率坐滑梯
??嚴重依賴母公司，增值服務占比減少
??擴大物業管理面積、提高增值服務是公司業績可持續增長的關鍵。
??燁星集團于2016年、2017年及2018年12月31日及2019年8月31日的總收益建筑面積分別約為2.9百萬平方米、3.7百萬平方米、4.6百萬平方米及4.9百萬平方米。
??管理面積不斷增長的背后，燁星集團主要依賴母集團鴻坤集團，公司物業管理服務收益主要來自管理鴻坤集團開發的物業。于2016年、2017年及2018年12月31日，公司管理的鴻坤集團開發的物業總收益建筑面積分別約為287.3萬平方米、374.6萬平方米、453.5萬平方米、481.1萬平方米，分別占燁星集團的總收益建筑面積的100.0%、100.0%、約99.1%、99.1%。
燁星集團：利潤率坐滑梯
??但值得注意的是，公司的增值業務收益占總收益比例不斷減少。2016年至2018年，燁星集團來自增值服務的收益分別約為人民幣98.54萬元、170.38萬元、193.89萬元，占公司總收益約8.5%、8.9%、7.7%。截至2019年8月31日前8個月，公司來自物業管理服務的收益約為115.32萬元，占公司總收益約6.6%。
??從長遠發展來看，公司增值服務占比下降，未來想象空間還是集中在依靠母集團實現的規模擴張。
??資產負債率偏高
??在負債率方面，2016年至2018年公司的資產負債率分別約為76.34%、76.16%、66.35%，截至2019年8月31日前8個月，公司資產負債率達69.84%。資產負債率的大幅降低，但燁星集團資產負債率仍高于行業平均水平。
燁星集團：利潤率坐滑梯
??值得關注的是，2018年公司的負債率大幅下降近10個百分點。主要因公司2018年非貿易性質應收關連方的款項大幅增值，從2017年的0.59億元增長至2018年的1.35億元。
??但于2019年8月31日，公司的負債率有所上漲。據招股書，燁星集團于2019年8月31日與北京合潤資產管理有限公司（同系附屬公司的最終控股公司）達成抵銷協議。將公司應付同系附屬公司的非貿易款項（計入應付關連方款項內）2055.4萬元透過抵銷于2019年8月31日應收同系附屬公司款項1.27億元的方式結清。燁星集團的非貿易性質應付關連方款項于2016年、2017年及2018年12月31日、2019年8月31日及2019年12月31日（即就本債務聲明而言的最近期實際可行日期）約2066.5萬元、1590.7萬元、1858.8萬元、91.2萬元及0。
燁星集團：利潤率坐滑梯
??當前，物業公司背靠地產母集團雖具優勢，但隨著市場集中度越來越高，對于的物業公司挑戰越來越大。為擴大公司在中國的市場覆蓋范圍，燁星集團擴張計劃的其中一部分是策略性收購地方物業管理公司。據招股書，在2021年之前公司擬涵蓋至少五個城市，來增加市場份額。就地理位置而言，燁星集團的主要目標是進入人口密度及消費能力較高的地區，例如：上海、太原市、佛山市、鄭州市及無錫市。
??此次，燁星集團IPO募資一部分將用于擴大公司在中國的地理據點及營運規模。
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??再看看，多年沉淀下來的中國樓市，或許，難也是地產行業未來的常態。
??因此，學習能力，決策速度和整合資源的能力，將極大程度決定著中南置業未來發展之路。
??這場疫情下的快速戰疫，或將成為中南未來成長的注腳。
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