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??新浪買房群每周都會產生很多問題：北京買哪兒？A和B我買誰？所以我們每周六會推出一檔問答集錦，截止本周已經是第57期。歲末尾牙，我們準備了一些Q&A，這其中的數據與暢想，希望能對想置業的您有所幫助。同時，十分期待與您在買房群中（微信搜索：lejuxiaozhidao，加群主微信）交流。
??1）2019，新房成交情況，在過去五年里所處的位置。過去五年成交最高多少，最低多少，分別是哪一年？
（數據來源自：克而瑞，截至2019年12月20日）
（數據來源自：克而瑞，截至2019年12月20日）
??眾所周知，2016與2017斷崖式的差距，來自于3.17新政。自實施以來，伴隨限價、共產房等手段，將一二手交易均價錨定在了某一需求線。教改推行至今，又為曾經過熱的學區房瀉了一波虛火。
??那么，第二個問題來了，2019，為何新房交易額卻高于前兩年——特別是在公認的樓市大熊市的背景下，這不科學。
??思考這個答案，不妨先想另一個問題：經過限購、限售、限貸這一番操作，如今買新房的人群里，投資客還多不多？
??有的朋友會說：多，尤其地段好的限競房，哪兒還有地緣客戶？全城買限競。瑞悅府、融府、洺悅苑，開一個光一個，這里肯定不全是自住需求。
??的確。不過在接受限售（限競房交易周期5-7年）的前提下，這種投資，筆者理解為是老百姓的保值訴求，與助推樓市上揚的炒房團不同——沒有哪個炒房團的杠桿可以接受如此長的周期。
??這樣之后即可理解，2019年成績不俗的新房交易額，源自調控退燒后，被調動起的居民購房需求。這其中，包括了自住，也包括自身資產保值的訴求。這其中，“剛中至剛”的共產房也是一股不可忽視的力量。
??來看看截止12月底，北京全年成交項目排行榜：
北京買房幫「住」 請回答2019
??北京住宅成交前十中，共產房過半，且前三名依然延續年中數據，被共產房制霸，均價普遍為市場均價的50%-70%，極大保障自住需求。
??從榜單細分看，商品房成交第一名：中海寰宇天下，占盡天時地利人和。天時：限競房時代，純商品房備受青睞；地利：首鋼產業園、首都西大門利好加持。人和：石景山本區內置業改善需求，地緣性很強，基本不跨區，這也是戶型、品質都差強人意的遠洋山水能長期均價維持在7-10萬的原因。
??2019年截至目前的樓市成交排名，為：低端有保障 中端有供應 高端有市場，交上了一份完美答卷。
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拍攝于2019年秋 順義后沙峪 公園十七區旁
拍攝于2019年秋 順義后沙峪 公園十七區旁
??洋洋灑灑寫到這兒，是想告訴買房的朋友們，新浪買房群今年做了上百場活動，見到了形形色色的買房人。結婚、落戶、上車求安心，他們的訴求淺顯、真實。無論專家怎么算命，這套房子基本覆蓋你的需求，就可以出手了。
??這3000多億成交額的背后，沒什么波譎云詭的交易，無非是一個個追求溫暖的小家庭。
??3.今年沒少被中介朋友的票圈刺激，成交形式忽好忽壞，似乎總能說出故事。真實的全年成交波動是什么樣？
北京買房幫「住」 請回答2019
??全年成交均價與成交金額基本正相關，穩字當頭。數據很誠實，但解讀的人或許會撒謊。每一個時間段都有其背景，并不具備煽動全局的資格。比如這張圖里，似乎5月大有故事可講。要么是成交量爆棚，要么是成交均價冰點。
??究其原因：5-6月突然出現的負相關，主要受熱門共產房集中推盤影響，如：朝陽區共產房錦安家園，3.7萬/㎡、豐臺區臨鐵共產房正商明苑，3.5萬/㎡，5月北京樓市整體排名前三，全部被共產房制霸：
北京買房幫「住」 請回答2019
??所以踏實買房，不用受異常數據的波動。目前的樓市不存在突如其來的氣勢如虹。
??4.關于買房，今年最應該關注的政策有哪些？
??11月底，13個區的分區規劃和亦莊新城規劃正式批復實施（2035），這是買房（尤其新房）朋友們應該認真做的功課。
??（關注公眾號：北京買房幫住，回復以下各區關鍵字，即可彈出對應規劃圖及詳解。如：東西城、豐臺、朝陽 等）
北京買房幫「住」 請回答2019
??宏觀看：
??結合總體規劃“四個中心”戰略定位，分區規劃緊緊圍繞優化提升首都功能、疏解非首都功能，解決跨區域和區域內不同地區之間發展不平衡、不充分的問題。
??對買房人，結合多方意見，個人梳理出以下幾點：
??a.東西城，首都功能核心區，占有資源優勢的小區仍然值得買。教育醫療有保障，自住舒服，向外規劃不代表空心化。其他區是規劃未來，中心區是讓現有資源更充沛利用。
??b.中心區外，如果想城區買房，滿足本身通勤等訴求后，自住買海淀（低密、產業集中、教育配套）、投資保值看朝陽——閉眼買房、幾年翻倍的行情不再，投資訴求就既包含穩步增值的房價，也包含租金回報。“國際朝陽”符合這一訴求。
??c.目前北京剛需總價成交在400w，此價格依然可在豐臺購置不錯的二手房。參考麗澤發展戰略，馬家堡、草橋，這些片區，落一套自住的二手房，穩啊老鐵。
??這里特別提一句，豐臺區也是2019新房成交最熱區域：
北京買房幫「住」 請回答2019
??同時，成交最高，并不意味著區域發展最好，它只和放量有直接關系。這里倒是對房主有個建議，您手里的豐臺老破小，建議最近幾年換換，因為品質更高的二手房源將在幾年后涌入市場。
??d.通州區雙限，人群有限。如果符合其購買資格，自然優先選通州（運河＞北苑），臺湖與副中心關系不大。買臺湖只為國貿上班，自住。因為租金同樣PK不過朝陽區。
??e.海淀、朝陽、豐臺，三個城區說完。預算更少的，考慮這兩個區：石景山VS大興，此刻，城區反而PK不過郊區。當然，同樣價格的限競房，依然選石景山。
??但二手房不同，石景山同品質的次新房，價格幾乎是大興的1.5倍，不如一步到位在大興。黃村、西紅門、高米店，現在一步到位的100-140面積段的次新房，5-7年后，將是這一波70/90需求升級后的追捧對象。
??另一方面，大興區未來重要稅收點：機場（承接國際化訴求）、黃村火車站（承接京津冀一體化）。即使經開區剝離，也足夠講故事。
??5.那么土地市場如何呢？不能只關注面包，不關注面粉。
北京買房幫「住」 請回答2019
北京買房幫「住」 請回答2019
??上圖是過去5年，北京供地情況。
??供需決定價價格，當年的土地供應，會在2年后產生效應。2015-2019年，北京商品住宅用地供應計劃持續回落，2019年至今，北京商品住宅用地已供應213.09萬平，與年度供地下限差距較大，這點與2015、2016相似。
??但是3.17之前的瘋狂卻沒有到來。這是因為17年共產房入市，18年上半年限競房入市，造成2018-2019年新房井噴。
??2019共出限競房14宗，已小于不限價地塊（17宗），此差距進一步擴大后，或許會促使觀望者入市，加速存量去化。限價對二手房價的制約進一步減小，整體成交價或將上行。參考2015-2017圖。
??當然，這也不絕對。面粉的多與少，都由看不見的手去把控，商品房預售制度不變，面粉對面包就有著相當直接的影響。
??突如其來的氣勢如虹不會出現，但剛需也沒有和市場博弈的資格，每平米多1000塊，可能情緒的弦又會再繃得緊一些。萬事都一樣，落袋為安。
2019北京初雪 順義萬科觀承的鹿鳴公園
2019北京初雪 順義萬科觀承的鹿鳴公園
??最后，2020，北京樓市有哪些事兒值得關注？
??這似乎更多應該是業內媒體的聚焦點。不過老實說，如今買房的朋友們中，學霸大有人在。以下這些事兒，您多了解沒壞處：
??首先，前11月，剔除商業、辦公，北京住宅成交均價創新高（咱先解毒：與當月共產房成交低有關）。
??2020年，在無重大政策前提下，需進一步看限競房與不限價地塊的出讓情況。如在現有差距（14:17）基礎上繼續擴大，不限價地塊進一步增多，成交均價會穩中有升。
??具體的項目和事件，咱簡單列幾個：
??1.一月兩場土拍：石景山不限價住宅，以及本月四季青剛掛出的百億地塊，將花落誰家（后者大概率是央企）？
??2. 南五環內，電建限競房，均價54000，與周邊二手房倒掛近6000元，這房預計4月推，據傳，南城其他項目幾乎為它調整了自己的推盤期。
??3.金融街融御，通州副中心，距離市府最近的純商品房。靜待其開盤吧~
??4.華潤石景山地王、中海豐臺造甲店，這兩塊高端住宅將推何種產品。
??5.孫河，樓面價6.9萬的恒基地王，聯合了地主天恒后，將以何面貌示人？
??6.在媒體已經開始紛紛為限競房時代“畫句號”之時，最受關注的學區限競：天恒學院里，會有啥動靜？
??2020的北京樓市，想想就好玩兒。加入新浪買房群，我們為您傳遞最新、最全的消息。
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