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年三季度，受房企融資渠道收緊、需求不振以及房貸利率居高不下等多重因素影響，市場普遍認為今年將難有“金九銀十”。近期多家上市房企陸續(xù)公布的9月銷售數(shù)據(jù)顯示，9月百強房企銷售強勁回溫，同比、環(huán)比均顯著增長。這一數(shù)據(jù)顯然超出市場預(yù)期。受9月銷售超預(yù)期影響，10月8日多家上市房企股價大漲。

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　　多位房企人士對中國證券報記者表示，四季度房企將全力沖刺全年業(yè)績目標(biāo)，不排除“以價換量”，考慮到去年四季度同期基數(shù)較低，龍頭房企四季度表現(xiàn)仍可期，完成全年銷售目標(biāo)壓力不大。

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　　龍頭房企銷售超預(yù)期

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　　截至記者發(fā)稿時，目前房企第一陣營中，中國恒大(03333)和碧桂園(02007)均發(fā)布了9月銷售數(shù)據(jù)，同比均實現(xiàn)大幅增長。中國恒大披露，9月實現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，刷新了集團單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄。這意味著今年前9個月，恒大累計銷售金額已經(jīng)超過4530億元。在今年初發(fā)布的公告中，中國恒大披露其2019年合約銷售目標(biāo)為6000億元。據(jù)此數(shù)據(jù)計算，截至今年9月底，中國恒大已完成年度銷售目標(biāo)約75.5%。市場分析認為，恒大“金九銀十”期間實施的全員營銷成效顯著，推動業(yè)績不斷增長。

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　　碧桂園自去年下半年起僅披露權(quán)益銷售金額，公司9月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額515.8億元，同比增長40.39%。按此計算，1-9月碧桂園權(quán)益合同銷售金額約為4229.3億元。

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　　融創(chuàng)10月8日晚間公布的9月銷售數(shù)據(jù)顯示，公司9月實現(xiàn)銷售金額約629.1億元，同比增長18%，前9月累計實現(xiàn)銷售3694.9億元，同比增長16%。

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　　中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)也有不俗表現(xiàn)。世茂房地產(chǎn)(00813)9月銷售額約為320.9億元，同比上升57%，前9月累計合約銷售總額約為1739.9億元。

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　　從目前多個渠道獲得房企銷售數(shù)據(jù)來看，前9月銷售突破千億的房企已經(jīng)達到20家左右，同時考慮到正榮地產(chǎn)(06158)、融信中國(03301)、富力地產(chǎn)(02777)前9月銷售規(guī)模均已超過900億元，距千億規(guī)模僅一步之遙，預(yù)計四季度千億房企規(guī)模將繼續(xù)壯大。

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　　四季度或“以價換量”

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　　四季度是房企完成全年銷售目標(biāo)的沖刺階段。房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的報告指出，從目標(biāo)完成情況來看，截至9月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，近4成房企目標(biāo)完成率達到75%以上。其中，陽光城(6.46 +0.16%,診股)、世茂、寶龍、九龍倉、大發(fā)地產(chǎn)(06111)等9家房企目標(biāo)完成率實現(xiàn)80%以上。另有近4成房企的目標(biāo)完成率處于65%-75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達到65%。規(guī)模房企整體目標(biāo)達成情況不及去年同期。總體來看，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤去化。

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　　樂居財經(jīng)提供的數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，絕大多數(shù)大型房企都在黃金周給予了額外優(yōu)惠。恒大除“全員營銷”重大政策外，并針對在售樓盤給出了黃金周額外優(yōu)惠，國慶黃金周期間銷售額達到510億元。除恒大外，碧桂園、萬科、融創(chuàng)、保利、綠地等多家房企黃金周期間銷售規(guī)模均超過百億元。

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　　在一些整體去化壓力較大的市場，打折促銷預(yù)計將成為四季度普遍現(xiàn)象。記者近期走訪北京多個項目了解到，北京目前在售新建商品房大多數(shù)為限競房，且供應(yīng)量較大，個別區(qū)域甚至多個樓盤同時期入市，整體去化壓力較大。而限競房目前二八分化的局面也愈演愈烈，少數(shù)樓盤成交火熱，相當(dāng)部分區(qū)位不占優(yōu)勢的項目則成交冷淡，售樓處門可羅雀。目前除個別熱門項目沒有折扣外，不少項目能給到9折的折扣，付款周期也可商談。

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　　克而瑞指出，四季度作為沖刺全年業(yè)績目標(biāo)的關(guān)鍵期，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，房企也將繼續(xù)增加貨量供應(yīng)并加大營銷力度，四季度房企的整體銷售規(guī)模會有一定回升。總體來看，在嚴(yán)調(diào)控、高競爭的市場背景下，四季度房企平衡現(xiàn)金流，加速去化回款，搶收業(yè)績?nèi)允侵髁鳌?/p>

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　　土地市場預(yù)計持續(xù)降溫

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　　去年年底以來，房企融資限制有所放松，不少房企抓緊難得的機遇大舉融資。房企在手資金充裕，加之重返一二線城市成為業(yè)內(nèi)共識，推動多個熱門城市土地價格上漲。

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　　今年二季度以來，監(jiān)管部門通過窗口指導(dǎo)、出臺文件等方式，對開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托以及海外發(fā)展等融資方式加以規(guī)范限制。進入下半年，各項政策對房地產(chǎn)融資的限制進一步升級，房企融資成本出現(xiàn)分化，除少數(shù)國有大型房企外，其余房企融資成本均有所上升。

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　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個百分點。其中，境外債券融資成本達8.08%，較2018年全年增長0.86個百分點。

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　　受融資成本上升以及現(xiàn)金流壓力影響，萬科、恒大等多家房企已經(jīng)表示將謹(jǐn)慎拿地，土地市場降溫明顯。

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　　數(shù)據(jù)顯示，第三季度百強房企拿地溢價率顯著回調(diào)，6成成交地塊的溢價率不足10%，近8成地塊的成交溢價率低于30%。

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　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，目前來看，房企庫存去化壓力依然較大、資金狀況也沒有實質(zhì)性改變。據(jù)此判斷，預(yù)計今年10月土地交易市場會繼續(xù)降溫，整體溢價率和成交金額預(yù)計都將下行。