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與廣大購房者密切相關的房貸利率10月8日正式“換錨”！

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　　根據央行此前公告，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。9月20日公布的最新5年期以上LPR報價為4.85%，這意味著各地將根據當地市場實際情況確定房貸利率加點下限。

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　　那么，各地實際執行情況如何呢？

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　　券商中國記者了解到，上海此次并未加點，而是減點，首套房貸利率減20個基點，但與之前的最低利率相比變化不大。北京房貸利率則與前期基本一致。有研究機構統計，全國14個典型城市中，11個一二線城市LPR房貸利率相比9月份均有微弱上升，但基本上可以忽略不計，而3個三四線代表城市則略有下調。不過，無論是首套還是二套，此次LPR房貸利率的調整并沒有對原有的月供產生太大的壓力，14個城市首套房百萬貸款月供平均值僅增加6元，二套房的月供平均值增加了15元。

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　　業內人士認為，整體看，在“房住不炒”背景下，市場平穩是主流，LPR政策落地前后，各地銀行房貸利率波動不會大。

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　　上海首套房貸利率減20個基點

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　　上海一直是全國房貸利率最低的城市，此前，上海多家銀行首套房貸利率最低為基準利率打95折，即4.655%。而9月20日公布最新5年期以上LPR報價為4.85%后，業內人士預計，上海未來房貸利率將上調，首套房貸利率降至基準以下的“打折”情況將一去不復返，8日起新發放的首套房貸利率最低也要4.85%。

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　　不過，出乎意料的是，上海此次并未加點，而是減點。21世紀經濟報道8日消息稱，從兩位滬上國有大行和股份行高管處了解到，在本次房貸利率換錨之后，上海并沒有在5年期LPR基礎上加點，當前執行的房貸利率初步為：首套房貸利率不低于相應期限LPR減20基點，即最低4.65%；二套房貸利率不低于相應期限LPR+60基點，即最低5.45%。

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　　這意味著，上海首套房貸利率比新政前還降低了0.005個百分點，而二套房貸利率比之前（5.39%）高了0.06個百分點。

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　　由此可見，盡管目前上海首套房貸利率為LPR減20個基點，但是與之前相比變化并不明顯，基本保持了相對穩定，而二套房貸利率變動稍大，整體上體現了“房住不炒”的調控基調。

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　　北京房貸利率基本穩定

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　　據了解，北京地區新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。按照9月20日公布的5年期以上LPR4.85%來計算，北京首套房貸利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京地區大部分銀行執行的個人房貸利率水平為：首套房5.39%、二套房5.88%。

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　　這意味著，新政執行后，北京首套房貸利率較之前提升了0.01個百分點，二套房貸款利率提升了0.02個百分點。

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　　不過，有業內人士認為，這一變化可以忽略不計，可以說房貸利率水平與之前基本一致。

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　　麥田房產以100萬住房商業貸款、貸款25年、采用等額本息的還款方式為例，執行新政后，首套房每月貸款利息增加6元；二套房每月貸款利息增加12元。而對于執行新政前的住房貸款仍然執行之前的政策，利息不產生變化。“很顯然，新政前后貸款利息變化微乎其微，對購房者幾乎不會帶來額外的支出壓力。接下來，央行每月20日都將披露最新一期的LPR利率水平，個人住房貸款利率水平仍待觀察。”麥田房產有關人士說。

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　　14典型城市百萬房貸月供僅增6元

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　　房貸利率正式“換錨”后，各大城市有何變化？月供影響有多大？

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　　對此，上海易居房地產研究院對全國14個城市10月份 LPR房貸利率的變化及月供變化情況進行了統計，統計報告顯示，11個一二線城市LPR房貸利率相比9月份均有微弱上升，但基本上可以忽略不計，而3個三四線代表城市則略有下調。對100萬元本金的房貸進行測算可以看出，無論是首套還是二套，此次LPR房貸利率的調整并沒有對原有的月供產生太大的壓力。

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　　這14個城市包括4個一線城市、7個二線城市、3個三四線城市。其中，一線城市采用新的利率定價機制后，利率變動其實不大，只有微小的變動，進一步體現了利率穩定的導向。其中，二套房利率的變動幅度稍微更大一點。

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　　房貸利率今起

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　　二線城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相對大。橫向對比看，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市，這和二線城市房地產政策近期略偏緊的因素有關。

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　　房貸利率今起

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　　相比一二線城市，三四線城市房貸利率上升的力度是不大的。由于樣本數量比較少，佛山市場的降溫會對數據統計形成一定的干擾，但即便是觀察無錫和珠海，也能看出此類城市利率雖然有上升，但上升的力度是不大的。這幾個城市屬于三四線城市中樓市相對堅挺的城市，而其他一些相對偏遠和落后的三四線城市，預計利率會持平或小跌，尤其是在首套房上。

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　　房貸利率今起

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　　基于前面14個城市的統計結果，報告還以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進行成本測算，進而觀察LPR貸款利率下購房者的月供壓力發生了什么變化。具體測算結果如下表。

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　　房貸利率今起

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　　數據來源：根據各公開新聞報道等整理、易居研究院

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　　報告指出，從測算結果可以看出，14個城市在執行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。類似月供額的變動非常小，基本上不會對購房者形成太多干擾，或者說是可以忽略不計的。而從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現象。

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　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從近期房貸市場的政策面看，“房住不炒”是重要的指導思想，這也決定了房貸政策短期內不會放松。但后續隨著金融環境的進一步寬松，以及房地產市場的周期性調整，預計LPR房貸利率將有進一步下調的可能。

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　　中原地產首席分析師張大偉也指出，從各地主流銀行看，目前各地房貸利率平穩過渡是主流，10月8日后，雖然新房貸合同有變化，但房貸執行利率并無大變化。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然維持在過去2年的最低利率，目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。整體看，在“房住不炒”背景下，市場平穩是主流，LPR政策落地前后各地銀行房貸利率波動不會大。