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規模小，擴張激進。

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??樂居財經 展浩博 發自香港

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??物業公司赴港IPO熱潮不減，繼濱江服務（3316.HK）以及奧園健康（3662.HK）成功登陸港交所之后，下一個可能是鑫苑物業。

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??9月23日，港交所披露信息顯示，鑫苑物業服務集團有限公司(鑫苑物業)通過港交所上市聆訊。照此速度，鑫苑物業將領先一步，成為第14家上市物業公司。

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??目前，已經遞交招股申請書、正在港交所排隊籌劃港股IPO的還有保利物業、藍光嘉寶、中航善達、銀城生活服務、鴻坤物業等物管企業。

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??規模小，擴張激進

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??在鑫苑之前，已有彩生活、雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務、奧園健康、中奧到家、綠城服務、濱江服務、中海物業、浦江中國、祈福生活服務等多家物業公司成功在香港IPO。

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??與不久前提出上市申請的保利物業類似，鑫苑物業也是從新三板停止掛牌后，再到港股IPO。同時，作為鑫苑置業旗下公司，鑫苑物業IPO也是房企分拆物業板塊單獨上市的眾多案例之一。

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??企查查信息顯示，鑫苑物業為中國物業服務綜合實力百強企業，行業排名全國第23位。另據其招股書，鑫苑物業主要業務包括提供予物業開發商(物業管理服務)、業主及住戶的交付前階段(即交付前及咨詢服務)及交付后階段(即的物業管理服務及增值服務)。其中物管業務收益占比最大。

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??截止2019年3月31日，鑫苑物業已簽約管理的物業超過35個城市，包括鄭州、濟南、西安、成都、蘇州、北京及上海，在管總建筑面積約為1580萬平方米。從2016年至2018年，在管面積復合年增長率約為20.7%，據弗若斯特沙利文的資料，高于同期的物業服務百強企業10.8%的復合年增長率。

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??此外，鑫苑物業的財務指標表現穩健。截至2016年、2017年、2018年及2019年3月底，其總利潤分別為2.28億、2.97億、3.93億元，2016年至2018年的復合年增長率約為31.3%。期內實現純利約2600萬、6940萬、7610萬、762萬元，2016年至2018年的復合年增長率約為71.1%。物業管理業務的毛利率分別為14.6%、20.6%、20.7%、21.8%;增值業務毛利率分別為50.3%、66.1%、67.6%、63%;咨詢服務毛利率分別為45.5%、53.4%、49.8%、49.5%。

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??母公司依賴度高，收入占83.6%

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??值得一提的是，過去幾年，鑫苑置業所開發物業在其物業服務收益中一家獨大。2016-2018年及2019年3月31日，鑫苑置業集團開發的物業在其在管物業數量的占比分別為80.4%、71.1%、63.5%及62.9%，占同期物業管理服務收益的96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

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??不過，據其招股書披露信息，此種狀況或會逐漸改善。根據鑫苑物業現有簽約項目情況，預計未來幾年，由第三方開發商所開發的物業貢獻收益占比將會有大幅度提高。

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??此外，鑫苑物業在管物業主要位于華中及華東地區，在華中及華東收益穩健增長的情況下，鑫苑于2017年以來也在逐漸增加華西地區的市場份額。同時，各區域收益貢獻占比將保持相對穩定。

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??總體來看，鑫苑物業作為鑫苑置業旗下的物業公司，在市場開發及拓展方面具有先天優勢。在房企分拆物業板塊單獨上市的熱潮中，鑫苑置業也不例外。這其中有地產行業增速放緩的原因，另外就是市場對物業行業前景的看好。房地產行業已進入存量市場競爭階段，通過物管服務的提高來幫助房企盤活存量的經營邏輯，在業內已被廣泛認同。在地產開發與物管服務共生發展的驅動下，未來物管行業將迎來迅速增長。