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　經(jīng)過100多輪競價終奪得蘇州宅地，新希望(17.84 -1.55%,診股)地產(chǎn)繼續(xù)拿地擴(kuò)張

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　　9月18日，蘇州新錦置業(yè)有限公司（下稱“新錦置業(yè)”）以總價25.53億元拿下2019-WG-33號地塊，樓面價20500元/平。企查查顯示，新錦置業(yè)為四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“新希望地產(chǎn)”）全資孫公司。

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　　實際上，自2019年以來，新希望地產(chǎn)在土地市場頻頻亮相并高溢價拿地。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月新希望地產(chǎn)拿地金額為345.8億元，位居榜單第21位。而從規(guī)模來看，新希望地產(chǎn)延續(xù)了往年的增長態(tài)勢，前8月銷售額為475億元，遠(yuǎn)超2018年全年316.63億元。

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　　公開資料顯示，新希望地產(chǎn)是2018年3月從新希望集團(tuán)有限公司（下稱“新希望集團(tuán)”）合并報表剝離并獨立發(fā)展的一家公司。盡管總裁張明貴再三強(qiáng)調(diào)新希望地產(chǎn)“不以規(guī)模為導(dǎo)向”，董事長劉永好也稱“未來仍以農(nóng)業(yè)和食品為主業(yè)”，但其激進(jìn)拿地的舉措仍不免與規(guī)模訴求掛鉤。

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　　高溢價拿地擴(kuò)張

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　　9月18日，經(jīng)過100多輪的競價，新希望地產(chǎn)以25.53億元拿下了蘇州一宅地，樓面價20500元/平，延續(xù)了上半年迅猛的拿地態(tài)勢。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年1-8月新希望地產(chǎn)拿地金額為345.8億元，超過千億房企世茂房地產(chǎn)（00813.HK），且拿地普遍為長三角區(qū)域。

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　　具體來看，8月9日，新希望地產(chǎn)以總價6.45億元競得寧波市江北區(qū)一宅地，樓面價9760元/平方米，溢價率60%；4月26日，經(jīng)過140輪競價，新希望地產(chǎn)以29.26億元競得溫州一地塊，樓面價10861.78元/平方米，溢價率30%。

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　　新希望地產(chǎn)大舉拿地或與其對規(guī)模的訴求有關(guān)。據(jù)《時間財經(jīng)》援引一位TOP20房企投資部中層觀點稱，“劉永好很低調(diào)，但有沖排名的訴求，所以最近拿地比較猛，并稱有的地塊或城市在拿地上可能會不計眼前的經(jīng)濟(jì)盈虧。”

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　　數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，新希望地產(chǎn)的銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元，持續(xù)增長。此外，據(jù)媒體稱，2019年新希望地產(chǎn)定下500億銷售目標(biāo)，并稱三年要沖千億。而作為對比的是，截至2018年末新希望地產(chǎn)總土儲建面為691.75萬平米，只夠未來2-3年的銷售。

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　　此外，值得關(guān)注的是，進(jìn)入2019年以來新希望地產(chǎn)不僅拿地頻繁且拿地樓面價較高，溢價率普遍接近30%。據(jù)媒體報道，2019年前9月新希望地產(chǎn)新增土地均價約15000元/平，較2018年的11103元/平上漲了近4000元。

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　　對此，新希望地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年所獲土地主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的華東區(qū)域，注定平均樓面價較高。“有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險性，利潤能夠得到保障，新希望地產(chǎn)也從未有過虧損項目”，該人士進(jìn)一步補(bǔ)充。

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　　不過，從今年其所拿地塊來看，新希望地產(chǎn)高價拿地或存在一定的風(fēng)險。以此次所拿地塊為例，該地塊樓面價為20500元/平，未來裝修成本不低于1500元/平。根據(jù)該地塊出讓要求，該地塊備案均價不得高于32500元/平，并且需在工程竣工驗收后，方可申請預(yù)售許可。

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　　另據(jù)《投資壹線》查詢得知，目前該地塊周邊二手房群星苑價格為24820元/平方米，棲霞棲庭為33369元/平方米，而新房南門世家均價31000元/平。

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　　此外，6月份新希望地產(chǎn)以22.8億元、50%溢價率拿下南寧一住宅商住兩用地塊，樓面價14363元/平方米。據(jù)媒體報道，彼時周邊包括旭輝集團(tuán)（00884.HK）、光明地產(chǎn)(3.79 -0.52%,診股)（600708.SH）等開發(fā)的項目往期銷售均價在10000元至12000元之間。

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　　需要注意的是，隨著拿地增加規(guī)模攀升，新希望地產(chǎn)的負(fù)債也呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢。2016年至2018年，新希望地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。

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　　業(yè)績下滑

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　　不過，需要提及的是，不同于其在土地市場上的高調(diào)和規(guī)模的迅猛增長，新希望地產(chǎn)上半年的經(jīng)營業(yè)績并不如人意，營收和凈利均同比大幅下滑。

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　　根據(jù)近期發(fā)布的半年報，2019年上半年新希望地產(chǎn)實現(xiàn)營收33.8億元，同比下跌4.8%；期內(nèi)凈利潤為44.3億元，同比下跌近44%；若扣非后實現(xiàn)凈利潤41.7億元，同比跌幅近50%；歸屬于母公司凈利潤23.8億元，同比下跌57%。

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　　具體來看，住宅、商鋪和寫字樓無一幸免，均有較大幅度下滑。上半年新希望地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)涉及住宅部分貢獻(xiàn)營收約26.2億元，不及去年同期的26.85億元。此外，商鋪、寫字樓業(yè)務(wù)營收也分別同比下滑29.9%、24.74%，兩項業(yè)務(wù)營收均不足1億元。

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　　而從盈利能力指標(biāo)來看，2019年上半年新希望地產(chǎn)的毛利率水平已由去年同期的30.11%降至25.39%，低于33.6%的行業(yè)均值，其中住宅毛利率已同比下降5.07個百分點至19.4%。

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　　對此，新希望地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)《投資壹線》時表示，營收及凈利潤下降是由于當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)項目有限，大部分項目在下半年結(jié)轉(zhuǎn)，并預(yù)計2019年新希望地產(chǎn)營收及利潤較去年仍將持續(xù)增長。

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　　《投資壹線》查閱往年年報得知，新希望地產(chǎn)確實存在如上述負(fù)責(zé)人所說情況。譬如，2018年上半年新希望地產(chǎn)凈利潤和扣非凈利潤分別同比下降10.06%和9.07%，而2018年年報顯示，其凈利潤同比增加了76.53%，扣非凈利潤更是同比增加了137.42%。2017年情況亦是如此。

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　　除了營收凈利下滑，上半年新希望地產(chǎn)的現(xiàn)金流也呈現(xiàn)出持續(xù)惡化的態(tài)勢，貨幣資金和經(jīng)營性現(xiàn)金流均較上年同期有大幅減少。半年報顯示，截至2019年6月30日，新希望地產(chǎn)的貨幣資金為71.09億元，同比下降31.85%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額更是同比下降316.63%至-62.88億元。

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　　對此，新希望地產(chǎn)回復(fù)《投資壹線》表示，主要是上半年新拿項目較去年同期有所增加，因此現(xiàn)金流出較多。

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　　需要注意的是，新希望地產(chǎn)近三年的現(xiàn)金流均為負(fù)值。2016年至2018年，這一數(shù)值分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元。財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，經(jīng)營活動現(xiàn)金流常年為負(fù)充分體現(xiàn)了當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)投資節(jié)奏過快的導(dǎo)向，后續(xù)也需要防范各類資金方面的壓力。

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　　此外，中誠信證券評估有限公司在評級報告中也表示，近年來受在建擬建項目投資較大以及新增項目拿地支出規(guī)模較大影響，新希望地產(chǎn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流持續(xù)呈凈流出狀態(tài)，不能對債務(wù)償付形成保障。

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　　當(dāng)然，在拿地現(xiàn)金不斷流出的同時，新希望地產(chǎn)也在積極融資“輸血”，主要包括公開市場、銀行、保險等。9月18日，新希望地產(chǎn)成功發(fā)行總額1.8億元的公司債券，票面年利率4.85%。