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信達地產依然不得不周旋于其當年拍下的那些“地王們”。
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信達奪“地王”的秘訣與困局
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??樂居財經 李奕和 發自北京
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??信達地產（SH:600657）依然不得不周旋于其當年拍下的那些“地王們”。
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??近日，信達地產股份有限公司（以下簡稱“信達地產”）披露公告稱，為旗下子公司杭州信達奧體置業有限公司（以下簡稱“杭州奧體置業”）17.5億元的融資提供擔保。
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??公告稱，為滿足經營需要，公司參股子公司杭州奧體置業作為借款人，擬向金融機構為項目MU03地塊申請貸款，融資本金不超過17.5億元。信達地產為上述貸款提供本息全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。
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??與此同時，被擔保方的其他參股股東的實際控制人即融創房地產集團有限公司、杭州濱江房產集團股份有限公司按持股比例為公司本次擔保提供反擔保。
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??杭州奧體置業是信達地產于2016年拍下的“杭州濱江地王”項目開發公司，本次申請貸款的MU03地塊是項目中的其中一塊土地。該“地王”項目實際上由信達地產聯合萬科拿下，萬科退出后，信達地產引入融創、濱江進行開發。
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??“地王”收割機
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??即使現在看來，信達地產當年在杭州以123.18億元創造出的全國總價地王，依然是土拍市場中濃墨重彩的一筆。
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??2016年5月27日下午，起價為62.86億元的杭州濱江區奧體單元MU-01、MU-02、MU-03商住地掛牌截止，地塊吸引包括碧桂園、保利、融創、綠地-地鐵、招商-新城、萬科-信達、龍湖、華潤等近20家大牌房企報名，其中不少企業以聯合體出現。
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??經過激烈廝殺，萬科-信達聯合體最終沖出重圍，以溢價95.95%、樓面價21575.78元/平方米拿下該地塊，總價達123.18億元。其既創造了2016年全國總價地王記錄，也是杭州土拍史上第一宗超過百億的地塊。
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??事實上，2015、2016年是信達地產近乎“瘋狂”的兩年，也是其作為一家地產商獲得最高“曝光”率的時刻。
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??自2015年下半年開始近一年的時間里，信達地產先后在廣州、合肥、上海、深圳、杭州幾個城市創造出多個“地王”，當中包括廣州廣日電梯廠地塊、合肥濱湖地王、海新江灣城地王、深圳坪山單價地王、杭州南星地王、杭州濱江地王、上海寶山顧村地王，總土地款接近400億元。
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??信達地產于2016年總銷售額169.07億元，這是其當年總銷售的兩倍多。
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?樂居財經據公開資料整理
?樂居財經據公開資料整理
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??2017年11月，信達地產還以43.34億元拿下合肥“總價地王”包河S1706號地塊，最高樓面價18749.91元/平方米，溢價達223.27%。
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??值得一提的是，在當年拿下“杭州濱江地王”項目僅一小時后，小伙伴萬科卻“反悔”退出，友誼的小船說翻就翻，兜兜轉轉幾個月，于2016年9月，隨著濱江集團的一紙公告的披露，外界才得知，信達地產已在項目中引入融創和濱江。
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??根據信達地產近日披露的擔保公告，杭州奧體置業成立于2016年6月，注冊資本10億元，經營范圍為房地產開發經營、服務、自有房屋租賃、招投標代理、商務信息咨詢。
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??股權分布上，杭州奧體置業由浙江信達地產有限公司持股10%，由寧波坤皓投資有限公司持股40%，而寧波坤皓投資有限公司由浙江信達地產有限公司100%持有，浙江信達地產有限公司則是信達地產旗下全資子公司。此外，融創、濱江則通過寧波東睦東奧投資管理有限公司合共持有杭州奧體置業50%。
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信達奪“地王”的秘訣與困局
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??簡單來說，現在的杭州奧體置業由信達地產、融創、濱江分別持有股權50%、40%以及10%。
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??據了解，截至2019年8月31日，信達地產對外擔保余額149.27億元，占其最近一期經審計凈資產的71.51%。其中對全資子公司、控股子公司、非控股子公司提供擔保余額為121.03億元、13.42億元以及14.82億元。
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??該公司獨立董事對擔保事項發表獨立意見指出，擔保事項是為了保證項目開發建設進展順利，滿足融資需求。根據目前開發項目的經營情況和未來項目開發計劃，子公司有能力償還該項目借款，并解除相應擔保。
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??信達的“金融地產”
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??在以“地王創造者”被行業所熟知以前，信達地產并不在主流房企的關注范圍內。其過往的產品也多是處于城市的偏郊區、遠離城市核心地帶，定位以剛需首改為主。
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??以上海和杭州這兩個城市為例，其當時的項目杭州柳郡苑、上海信達藍爵等均屬于剛需或首改類產品，而在深圳坪山拿單價地王，則還是其首次在該城市的公開市場拿地。這似乎與其后來熱衷于拿“地王”、起豪宅的定位沾不上邊。
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??事實上，信達地產在全國范圍內并沒有太多拿得出手的作品，但這并不妨礙信達地產當時在土拍市場的激進表現。憑借母公司中國信達的強大金融背景，信達地產從成立以來走的就是“金融地產”路徑。
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??資料顯示，信達地產母公司中國信達是財政部控股的金融資產管理公司，其是90年代末國家為剝離四大國有銀行的不良資產而設的四大金融資產管理公司之一。通過“信達系”旗下各種夾層基金，信達地產可以輕易獲得母公司“輸血”，以較低的成本成功撬動大項目。
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??這是2015、2016年信達地產在毫無豪宅操盤經驗的情況下，依然敢對“地王”下手的原因。
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??曾有行業人士做過梳理，在土拍市場上出現的信達地產一般有兩種形態，一種是區域公司直接拿地，這種地塊一般分布在合肥、蕪湖、寧波等二三線城市，開發難度較為簡單；第二種，則是由其區域公司以及區域公司參股設立的基金組成的聯合體進行參拍，地塊存在一定的開發難度，需要做一定溢價率的產品。
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??事實上，該公司當年在參拍杭州南星地王、深圳坪山地王、上海新江灣地王以及廣州天河地塊等地塊時，無一不是以區域公司+基金組成的聯合體進行，而除了合肥濱湖地塊未有報道引入合作方，其余的“地王”項目均由信達地產引入合作方進行開發。
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??當中，廣州天河地塊引入中國金茂；深圳坪山地塊、上海新江灣城地塊、上海寶山顧村地塊引入泰禾；杭州南星地塊引入濱江；杭州濱江地塊引入濱江、融創。通過引入這些有經驗的合作者進行操盤開發，信達地產則更多成為了一個幕后的財務投資者角色。
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??信達地產的這種資本運作，在對上海新江灣地塊的操持上則表現得更為復雜。該項目由信達銀泰持股20%，另外80%的股權則掌握在上海坤瓴投資手中。其中，上海坤瓴投資又由信達地產、泰禾集團以及寧波匯融沁齊共同持有，而寧波匯融沁齊又由信達地產和泰禾集團共同出資設立。
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??這種復雜的夾層基金不僅保證了信達地產在房地產投資領域的資金來源，同時也為后期引入合作伙伴提供了更好的渠道。
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??值得注意的是，在這些合作項目里面，信達地產往往掌握了更大的股權比例，而像深圳坪山項目、上海寶山顧村項目則100%由信達地產持有，引入泰禾只為了項目的代建。這又不僅保證了信達地產對于項目的整體操控以及利潤的最大化，同時，項目也可以以一個更好、更高溢價產品面向市場。
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??“地王”宿命
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??信達地產的“如意算盤”似乎打得天衣無縫。
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??只是，仍然身處調控周期的房地產市場，目前的處境并不樂觀。特別在一線城市限購、限價、限貸的環境下，一些以改善類豪宅產品的面市更為艱難。
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??近日，就有消息傳出，2016年4月獲廈門總價地王及島外單價地王的一項目，每平方米降價6000元進行促銷。據了解，以該項目88-92平復式三房戶型為例，此前均價為3.7萬元/平方米，折后均價降到3.1-3.2萬元/平方米。
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??這也是此前拍出一些高價地項目的真實寫照。數據顯示，今年8月，房地產信托募資規模驟降至402.68億元，環比下滑37.83%。然而，融資在收緊，企業卻迎來了償債的高峰。
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??在融資渠道受阻的情況下，房地產開發商往往只能通過降價等方式，迫使一些高價項目犧牲利潤、降低姿勢入市，以促進去化，加快回款。事實上，就目前的房地產市場而言，定高價不僅得不到市場認可，還可能拿不到預售證。
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??事實上，信達地產當年拍下的那些“地王們”受本輪調控周期的影響，也面臨入市的困難，一方面是調控原因，一方面也有資金上的問題。
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??以“杭州濱江地王”項目為例，該項目自2016年5月拍下地塊、當年9月引入融創、濱江，直到2017年12月領下首張預售證，至目前已實現預銷售收入85.5億元。
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??然而，隨著項目的推進，所需的資金也在不斷持續投入。據了解，除去本次信達地產擔保的17.5億元融資外，截至2019年8月31日，該項目已向金融機構借款60.7億元，實際資產負債率升至61.6%。
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??信達地產年報顯示，2019上半年，該公司營業收入54.3億元，同比增長87.56%；歸屬上市公司股東凈利潤4.54億元，增長81.14%；扣除非經常性損益凈利則增長115.04%至2.83億元。然而，信達地產負債也增長至819.49億元，其總資產1028.66億元，資產負債率則同比升至79.67%。
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??除此以外，該公司在今年上半年的銷售方面也有較大幅度的下滑，2019年1-6月，信達地產累計實現房地產權益銷售面積62.64萬平方米，同比增長12.86%；但權益銷售合同額則同比下降29.03%至101.94億元。
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??信達地產半年報顯示，今年1-6月，除與濱江合作的“杭州南星地王”項目、“合肥濱湖地王”項目，以及與萬科、華僑城合作的“合肥包河地王”項目有貢獻預銷售面積外，其余“地王”項目并未體現在房地產銷售表里面。資料顯示，其于2015年6月拿下、中國金茂占有40%權益的廣州廣日電梯廠地塊項目的竣工時間，則已推遲到2020年。
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