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?帶著夏末的暖意，新鴻基地產（以下簡稱“新鴻基”）在中秋前夕（9月12日），公布了2018/19財年業績。
??今個財年新鴻基的表現不慍不火，據年報顯示，截至2019年6月30日止年度：
??公司收入853.02億港元，同比減少0.4%；
??內地收入66.78億港元，僅占總收入7.83%，同比下跌22.77%；
??投資物業總租金收入上漲6%至250.77億港元，其中凈收租196.77億港元，同樣上升6%；
??撇除投資物業公平值變動影響，歸屬公司股東基礎溢利為323.98億港元，上漲6.58%；
??按照新鴻基在年報中解釋，集團年內租金收入上漲主要是由于香港和內地續租租金上升，以及在內地的新收租物業帶來的收益。
??不難看出，為總收入“獻血”91.64%業績的香港，依然是新鴻基的大本營。但未來隨著上海ITC和南京國金中心的相繼入市，以及廣州南沙和杭州項目的建設開發，內地業務在新鴻基收入的比重將越來越高。
??01
??內地投資物業凈收租37.46億港元，上漲6%
??聚焦新鴻基在內地的投資物業（含合作發展項目），總租金收入為40.69億港元，上漲10%；凈租金收入為37.46億港元，同比增加6%。
??在人民幣兌港幣匯率下跌背景下，按港元統計的內地租金收入依然錄得上漲，可見新鴻基內地投資物業表現強勁。其在年報中解釋：租金增長背后，主要是由于續租租金上升及新收租物業帶來的收益。
??集團成熟發展物業表現：
??上海國金中心：翻新工程完畢后，租戶銷售額進一步提升，續租租金上漲；
??上海環貿廣場：繼續錄得續租租金上升；
??廣州IGC天匯廣場和天環廣場：整體出租率超9成；
??北京NTP新城廣場：于今年7月開業，總建筑面積逾2萬平米，由地下一層和地上四層組成，引進130余家品牌。
??02
??今明兩年焦點：上海ITC和南京國金中心
??今明兩年，新鴻基在內地兩大明星綜合體項目——上海ITC和南京國金中心將相繼入市。
???上海ITC：一期商場將于今年年底開業
??上海ITC位于上海徐家匯商圈，直駁五線交匯的徐家匯地鐵站，總體量約70萬㎡，由甲級辦公樓、優質商場及豪華酒店組成，分兩期開發完成，整體將在2023年底全面落成。
??ITC涵蓋38萬平方尺零售面積，其中一期商場面積約為34萬平方尺，目前樓面已接近全部出租，網羅了多間國際品牌旗艦店和網紅餐飲，預計在今年第四季開業。
??ITC第一期和第二期寫字樓總樓面面積合計49萬平方尺，出租率超過九成，其中第二期辦公樓全棟由Adidas承租，并作為該品牌的地區總部 。
??新鴻基全年內地收租40.69億港元，上海ITC和南京國金中心要來了
???南京國金中心：南京頂級商場之一，于2020年落成
??南京國金中心坐落于南京河西商務區，位處南京地鐵元通站上蓋，總體量超27萬㎡，是涵蓋購物中心、辦公樓和服務式套房酒店的大型綜合體，同樣分兩期開發。
??其中，商場屬于二期部分，面積約為10.2萬㎡，共分九層，引進商戶逾200個，定位上將對標上海國金中心，以高端時尚作定位，云集國際頂級品牌，部分更是首次登陸南京，擬打造為南京最高端的頂級商場之一。
??03
??內地土地儲備建面達6540萬平方尺，今年在南沙、杭州相繼拿地
??截至2019年6月30日 ，按所占總樓面面積計算，集團在內地的土地儲備共6540萬平方尺：
??發展中物業：5060萬平方尺，其中住宅占比56%；
??已落成投資物業：1480萬平方尺；
??新鴻基在年報中表示，未來集團將繼續在內地主要城市發展綜合項目和優質住宅。
??今年以來，新鴻基持續看好內地物業投資前景，在廣州和杭州都相繼“入手”優質地塊：
??●廣州：新購入另一幅位于廣州南沙自由貿易區的地皮，樓面面積約為280萬平方尺，與原18年5月投得的地塊毗鄰，兩者將合并發展為大型TOD綜合體項目，總體量約達330萬平方尺，該項目已于今年6月正式開工；
??●杭州：集團于八月透過政府招標購入兩幅杭州江畔用地，集團在東部和西部的地皮分別持有45%和50%權益。該兩幅地皮位于錢塘江與京杭大運河的交匯處， 將合并發展為一個涵蓋寫字樓、商場、住宅和酒店的綜合體項目，地上總樓面面積約為900萬平方尺 。
??04
??繼續維持低負債率，財年內成功發行5筆債券
??新鴻基一直以審慎的財務管理方針為其首要營運目標之一，通過保持低借貸比率及保留充裕的流動資金，以應對不可預測的情況。
??截至2019年6月30日，集團凈債項與股東權益比率維持在12.9%的相對低水平，而利息覆蓋率高達14.6倍。（注：利息覆蓋率是衡量公司產生的稅前利潤能否支付當期利息的指標。）
??同時，在本財年內， 集團成功發行了5筆債券——6億港元的5年期債券、6.17億港元的7年期債券、42.56億港元的10年期債券、5億美元的10年期債券和12億人民幣的2年期熊貓債券。另外，集團還成功籌組了一筆200億元的5年期銀團貸款。上述融資會用作償還部分到期債項及延長債務年期。
??內地業務融資方面，集團繼續運用內地業務產生的現金流和人民幣融資 ，以應對集團的整體匯率風險 。（來源：贏商網）
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