久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

　　[摘要] 對于這些通過并購擴張的物業企業來說，現在最大的問題是對這些收購項目的融合，而財稅風險，是企業并購完成后首要解決的問題。
　　2018年2月9日在港交所敲鐘上市之時，雅生活（03319.HK）管理層曾作出“2020年營收達100億元”的承諾，目前來看，其意欲通過一系列的收購或并購動作向該目標靠近。
　　9月4日，雅居樂雅生活服務(03319)股份有限公司（以下簡稱“雅生活”）披露，已注意到最近媒體消息有關公司可能收購中民未來物業服務若干股權的猜測。并表示，正與獨立第三方就可能收購事項展開初步磋商。
　　依靠大規模的兼并收購，雅生活逐步擺脫了對兩大股東的業務依賴，但隨著營業額的增加，相應各類成本亦在增加，引發了資本市場的顧慮。
　　如何在規模擴張與財務穩定之間尋求平衡支點？這不僅是雅生活需要思考的問題也是行業內熱衷收購或并購物業公司面臨的難題。
　　雅生活收購或并購提速
　　根據天眼查信息，中民未來物業成立于2018年11月30日，最大股東為中民投旗下的中民未來控股集團有限公司（以下簡稱“中民未來”），持股比例為94.91%。
　　在2019年3月底到4月初期間，中民未來將旗下多家物業公司股權全部變更到了中民未來物業旗下，目前，中民未來物業控股上海鉑贏、重慶皓吉、常州中房等10家物業公司。
　　截至2018年6月30日，中民未來旗下物業布局了155座城市，服務項目超過4500個，服務的人口總量超過3000萬人。
　　由此可窺見，中民未來物業所擁有的宏大規模是雅生活考量的主要因素之一。
　　關于更多的合作細節，9月6日，雅生活方面在接受時代周報記者采訪時表示，因為港交所的規定，目前對于中民未來物業的問題暫時還不方便回應。
　　“從公告的內容來看，雅生活與中民未來物業可能已達成初步的收購意向，具體條件應該還在商談中。”9月7日，奈斯管理創始人、物管咨詢專家鐘冶向時代記者表示，雙方最大的分歧首先將會是對價。中民未來物業旗下的物業公司很多都是行業內的百強企業，應該還不錯，但是有媒體宣稱中民未來物業有部分股權已在銀行質押，其最終股東中民投目前糟糕的資產負債狀況，對中民未來物業不可能不受波及。這恐怕也是任何一個收購方都需要慎重考慮的。”
　　9月6日，彩生活(01778)（01778.HK）CEO唐學斌向時代周報直言，“沒有考慮過要收購中民未來物業，中民投投資物業，更多的是從金融角度來考慮，對于其發展套路與模式，我們看不太明白，所以這個標的我們是不會去接觸的。”
　　事實上，雅生活一直通過收購或并購的方式在規模賽道上加速。
　　在招股書上，雅生活曾承諾會將融資額的65%投向收購或并購，就在8月15日，雅生活更改IPO所得款用途，投資收購或并購比例升至85%，即由20.8億元增至27.19億元。
　　2019年上半年，雅生活先后完成對蘭州城關、青島華仁物業、哈爾濱景陽物業及廣州粵華物業的收購。新增收購或并購面積6330萬平方米，占總新增面積7309萬平方米的87.0%。
　　首席財務官李大龍也在今年的中期業績會上表示，現在整個經濟周期是處于低谷的窗口，雅生活具有一定的資金優勢，2019年會爭取完成一些行業重量級的收購，在經濟周期的底部完成產業的拓展和布局。
　　收購影響財務結構
　　雅生活為了規模擴張進行了大規模的收購或并購，也使得其財務結構發生了變化。
　　首先體現在成本的增長上。今年上半年，雅生活的銷售成本為人民幣14.11億元，較2018 年同期的8.95億元增長57.7%，而其在管面積2.11億平方米， 同比上升52.9%，銷售成本增速高于面積增速。
　　除此之外，新并購項目的收繳率及物管費用也亟待提升。截至2019年6月30日，雅生活項目整體收繳率為91.4%，與去年底相比下滑近4個百分點，落后于同行平均水平。
　　從單價來看，來自雅居樂集團(03383)及綠地控股(7.07 +0.43%,診股)住宅物業項目管理費單價中位數為人民幣3.04元/平方米/月，而來自第三方物業管理開發商所開發的住宅項目管理費單價中位數為人民幣2.04元/平方米/月。根據東北證券(8.86 +1.61%,診股)報告，百強物管公司管理項目平均物業服務費 4.22元/平米/月。
　　隨著新并購項目的增多，毛利率也有所波動。根據2019年中報，物管服務毛利率較去年同期下降2.4個百分點。
　　雅生活方面向時代周報記者解釋稱，對比從雅居樂和綠地承接項目的毛利率，通過收購或并購及第三方獲取的項目毛利率相對較低，而第三方及收購或并購項目占比有所增長，亦受到業態結構變化的影響，導致物業管理服務整體毛利率略有下降。
　　收購或并購事項牽涉眾多主體和條件，存在一定的不確定性，可持續性發展受到質疑，相比之下，增值服務業務更能為企業的提供源源不斷的增長動力。
　　但就目前而言，雅生活的增值業務拓展上仍面臨一定壓力，今年上半年，社區增值服務收入為2.06億元，占總收入9.20%，占比僅較2018年末上漲0.6個百分點。若增值服務不能繼續保持高增速，雅生活的高毛利率也將受到一定影響。
　　收購或并購熱潮
　　雅生活并非孤例，近兩三年來，以收購或并購來跑馬圈地，在盡可能短地時間內完成規模版圖的擴張，成為物業公司常走的一步棋。
　　今年以來，佳兆業物業（02168.HK）、招商物業、永升生活服務(01995)（01995.HK）、碧桂園(02007)智慧物業（02007.HK）等多家其他物業公司均披露了收購或并購動作。
　　對于市場上的收購或并購熱潮，鐘冶表示，通過收購或并購的方式進行外延式擴張，目前仍是物業企業比較有效的發展途徑之一。
　　無論是為了后期上市及資本運作，還是為未來的風口跑馬圈地，規模是前提。
　　對于這些通過并購擴張的物業企業來說，現在最大的問題是對這些收購項目的融合，而財稅風險，是企業并購完成后首要解決的問題。
　　他指出，物業管理企業的特性是管理規模、營收、利潤三者之間往往并不呈現正比例線性關系。有些企業看似規模較大，營收可觀，但其盈利能力可能很差，企業在選擇這類對象收購時，要判斷是否能在收購后改變其盈利能力。
　　在唐學斌看來，收購這條路會越來越難。“彩生活現在已經基本不再收購物業了。一方面成本太高，資產太重，偏離了物業本身的價值。另外，彩生活未來不是依靠物業賺錢，其需要的是用戶，而不是物業面積，所以未來擴張的方式和其他物業會不太一樣。”唐學斌向時代周報記者表示。