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??樂居財經 吳詩如 發自香港
??下午4點30分，九龍倉置業主席兼常務董事吳天海和副主席李玉芳、投資關系經理吳庭欣準時出現在中期業績發布會現場。
??吳天海面帶微笑，略顯疲態。進入會場后，他并沒有直接在第一排落座，而是在主持人宣布發布會開始之前走上臺，簡短地分享他對今年上半年市場的看法。對于九龍倉置業（01997，HK）而言，這半年并不輕松，其在港的投資物業和酒店占集團凈盈利的99%，但香港的大環境卻不太樂觀。吳天海也直言，今年從年初開始市場需求疲弱，不明朗因素太多，集團對市場持審慎的態度。而在談及大環境因素對業務的影響時，他也顯得略無奈。
??有意思的是，這場發布會的背景圖選用了海港城的夜景圖——作為九龍倉“最賺錢”的資產之一，海港城今年上半年就給九龍倉置業帶來了73%的收入和76%的營業盈利。
??從九龍倉置業發布的中期業績報告來看，截至2019年6月30日，九龍倉置業收入為84.98億港元，同比增加4.2%；營業盈利為67.22億港元，同比增長6%；基礎凈盈利上升3%至港元51.84億元。但公司股東應占集團盈利卻減少31%至69.89億港元。
??旗下資產經營方面，九龍倉置業的三個商場于期內在香港零售銷售總額的市場占有率合共10%。海港城（包括酒店）的總收入及營業盈利均增加6%。不過，除了海港城有增長之外，時代廣場營業盈利下跌至12.71億港元；荷里活廣場收入減少2%至2.84億港元，營業盈利下跌2%至2.22億港元。而收入跟營業盈利雙增的海港城，零售總銷售額也出現1%的跌幅，為184.97億港元。
??酒店方面，收入上升 9%至9.06億港元，營業盈利上升 67%至1.39億港元，因為中環 The Murray 初期業績持續改善。The Murray 扣除土地及樓宇折舊后的營業虧損縮減 52%至6400萬港元。不過，海港城三間馬哥孛羅酒店及會所營業盈利下跌 6%。
??對此，吳天海表示，影響的因素中有很多是國際性的，中美摩擦、全球經濟不斷下滑等，近期香港自身也發生了一些問題；此外，匯率波動是影響香港整體消費市場和酒店、餐飲業很重要的因素，港元相比鄰近地區的貨幣較強勢，消費市場會受到影響。其坦言，在多因素作用下，目前商戶的生意都有受到影響，尤其是像尖沙咀等購物中心區的影響會比較大；而副主席李玉芳補充稱，最近數月，除了超市銷售額有上升跡象外，大部分類型商戶的生意都出現下跌情況，但目前還沒有商戶提出減租要求。
??“這一次有點像‘完美風暴’，外圍因素和本地因素同時爆發。”吳天海如是總結，但他不敢預言目前市場面對的風浪有多大。“浪再大我們也要埋頭苦干，首要的是維持對商戶提供的服務。”
??而對于下半年，吳天海坦言，“不看好下半年的酒店業和零售業，希望是我們看錯了。”
??以下為記者會部分實錄
??現場提問：7-8月示威活動不斷，公司的零售銷售情況是不是變得很差？
??吳天海：今年從年初開始整體需求都是疲弱，需求疲弱有很多不同的原因，很多是外圍的、國際性的，例如中美之間的摩擦、全球經濟不斷下滑等，近期香港本身也出現了一些問題，除此之外，我一直有向各位強調，匯率對香港整體的消費市場和酒店、餐飲來說是很重要的因素。港元相對鄰近地區和國家的貨幣是強勢的，因此對香港的消費和需求是有很大影響。我們還沒有7月的統計數據，但我們預計，接下來的幾個月，香港的整體零售情況不會太樂觀，我們也會受到影響。
??現場提問：示威活動對時代廣場和海港城的影響有多大？和商戶談續租時，商戶會否提出減租要求？
??吳天海：我剛才也說了，影響我們租戶生意的不是只有一個因素，我們無法清晰地說某個因素占比有多大，整體來說商戶的生意是難做了，全香港的零售業和餐飲業都是受影響的，尤其是在一些購物中心區，尖沙咀、銅鑼灣等影響是比較大。
??李玉芳：租金方面，今年上半年我們還是有單位數字的增長，接下來很難預測，要根據市場情況來看。至于減租，我們暫時沒收到相關要求，我們一直很努力想跟我們的商戶一直把生意做好。
??現場提問：上半年您覺得成績差強人意，那下半年您怎么看？您覺得集團還能不能跑贏大市？
??吳天海：酒店跟零售是息息相關的，我們看到今年上半年第二季度的市場情況比第一季度差，這個差是逐步的，并非驟降。至于下半年，酒店方面我們不看好，零售方面也不看好，希望是我們看錯了，但這方面不好說。
??現場提問：股價跌了差不多25%，有沒有措施挽救一下股價？
??吳天海：股價是受很多因素的影響，我們也沒有托市的行動，希望投資者對市場的看法以及對公司業務前景的看法穩定之后，股價可以穩定下來。但這并不是一個預測。
??現場提問：人民幣匯率變動，會不會影響你們在內地的生意？
??吳天海：我們在內地的生意很少，如果是我們全資附屬公司旗下幾乎沒有，不過在九龍倉旗下上市附屬公司海港企業旗下在內地有一些業務，但比重相比集團業務來說是很少的。因此，不會受太大影響。
??現場提問：在控制成本方面有沒有新措施？會否有開源節流的措施？
??吳天海：我們首要做的就是保持對租客提供的服務。在這個時候，我們并沒有著重節流的問題，而是租戶的生意在這樣一個比較辛苦的環境下怎樣變得好一點。
??現場提問：有觀點認為經濟下行的周期將出現，你們會不會推出什么特別措施？
??吳天海：往后看是很容易的，往前看永遠都困難。我們要做的就是埋頭苦干，做好自己的工作，盡量令我們租客生意能夠維持，盡量令我們租客能夠得到最優質的服務。在這個過程中，希望我們能夠保持相當的表現，但是是不是永遠可以優于大市，我不敢說。
??現場提問：零售市場充滿不明朗因素，能不能說一下這是多少年來最差的一次？
??吳天海：今次有點像“完美風暴”，外圍跟本地因素一起爆發，但這次的浪會不會更加大，我們不敢說。我們始終要埋頭苦干。
??現場提問：下半年你們寫字樓租金會否維持一個正增長？
??李玉芳：寫字樓租金方面，現在出租率比較高，在這種情況來說，租金壓力是有的，但下行到什么地步，我們相信下半年是會出現單位數字（指個位數字的跌幅）左右。
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