行業資訊
??樂居財經 王向南 發自香港
??岑釗雄的心情蠻不錯。業績會一開始，他就語氣輕松地跟媒體“推介”新來的首席財務官黃永年。
??“先隆重向大家介紹身邊這位帥哥，他在金融投資界有著非常豐富的經驗，6月份開始負責公司資本市場業務，希望大家記住這么帥氣的CFO”。
??8月6日，時代中國控股有限公司（01233.HK，以下簡稱“時代中國”）2019年半年業績會在香港如期舉行，董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄笑容可掬地發表了開場白。
??業績會正是在這樣輕松愉快的氛圍中開始。依照慣例，業績會的上半場，由CFO介紹公司的整體財務狀態，之后，則由岑釗雄負責解答媒體提問。
??據黃永年介紹，2019年上半年，時代中國的合同銷售金額為人民幣312億元，同比增長20%，相比時代中國2018年同期52.7%的銷售增速，本期下滑超32個百分點；營業收入約為人民幣159億元，同比增長約52%。毛利潤為人民幣52億元，同比增長76%，毛利率為32.5%，同比上升4.3個百分點，凈利潤為人民幣17億，同比增長50%，股東應占核心凈利潤約為17億元，同比增長約44%。
??這份看似無可挑剔的成績單，結合接下來的問答環節，或者能提供一個更為接近時代中國現狀的視角。
??上半年僅完成銷售目標41.64%
??當被現場記者問及，今年是否能完成之前定下的750億銷售目標，岑劍雄表示：“往年上半年都是40%~50%，跟平時出入不大，有信心完成全年目標。
??在今年3月的全年業績會上，時代中國宣布2019年其銷售目標為750億元。按照此數據計算，2019年上半年時代中國合同銷售為312.3億元，相比2018年同期增幅為20.1%，卻僅完成750億年度目標41.64%。
??不過，根據昨日午間時代中國發布的前七個月未經審核營運數據，2019年1月-7月，該集團累計合同銷售（連同合營項目銷售）金額約為368.12億元，盡管同比增長約18.48%，但依然沒有完成年度目標的一半，僅為49.08%。
??以目前的進度推算，要想完成年度目標，時代中國在接下來的5個月里，需要完成累計381.88億元的合同銷售額，業績壓力可想而知。
??多元化業務推進乏力？
??談及下半年的重點策略之一，黃永年表示，“確保核心業務持續快速發展，積極發展城市更新、商業、社區服務、家居家裝、教育等業務”。
??與上一年半年業績會，主動拿“長租公寓”舉例不同，這一次，管理層并沒有對這塊業務有過多介紹。
??2018年上半年業績會時，岑釗雄曾透露，該業務正處于初始階段，時代中國將其劃歸到商業板塊的范疇中，與商業同步打造部分長租公寓。
??媒體很關注長租公寓的具體進度，對此，岑釗雄坦言，“時代中國參與投資YOU+公寓企業，公寓以他們為主，我們自己做的不是特別的多。目前，手頭上的土地適合做長租公寓的也不是特別多，因而這塊的業務不算特別的多。”
??2016年，時代中國曾提出在5年內打造30個未來小鎮的計劃。
??“目前推進比較快的，一個是佛山的創客小鎮，目前拆遷已經完成了，如果順利的話，年內可能有一部分的土地會轉化出來。另一個是廣州瑰寶小鎮，目前正在拆遷和積極推進。”
??岑釗雄表示，特色小鎮和未來小鎮要跟城市更新結合發展。因為選的地方原來就有產業，比如村里的工業園區、早期比較低端的產業園區，選擇這些地方做未來小鎮的安排。后來發現這一塊業務跟城市更新關系非常緊密，所以我們把它跟城市更新結合在一起來做。
??附業績會現場問答實錄：
??【提問】：按照上半年的銷售額來看，只完成了此前750億合同銷售目標的41%，主要是基于什么原因？按照現在的情況，今年是否能如期完成之前定下的銷售目標？上半年拿地支出是188億元，這個數據已經高出去年了，如果再對比之前提出的302億元的買地預算，這個數據的占比超過60%，請問這一輪買地是基于怎樣的市場判斷？上半年拿下的地塊在利潤率指標上是否有所降低？最近有廣州房企被曝出下半年暫停拿地，轉向促銷售加快資金回籠，請問時代中國下半年會否迫于銷售目標作出相應的拿地策略？
??【岑釗雄】：關于銷售目標，我們每年都差不多，上半年完成全年目標的40-50%，今年上半年完成了41%多，跟往常出入不大，我個人有信心能達成全年目標。
??第二個問題，關于買地方面的安排，今年初我們預計買地安排有300億左右，上半年銷售和回款比較好，所以我們在買地支出上按比例進行安排，上半年買了180幾億的地，其中有舊改轉化項目，大概20億左右的土地款不是現金支付，而是回遷房建造成本，從現金的角度來講，支出沒有那么大。
??關于下半年買地的安排，一般來說我們是按照銷售回籠款的比例進行土地購買的支出安排，目前現金還是充裕的，下半年買地節奏視回款安排而定，會跟現金流情況進行對比。目前有2300多萬的土地儲備，不需要很急地進行特殊安排，因為它足夠我們未來三、五年的開發節奏，保證供應量，讓我們有足夠的貨值銷售。
??【提問】：今年上半年銷售均價相比去年同期有所下跌，下半年會否加快推貨計劃？
??【岑釗雄】：有關銷售價格下降，主要跟上半年銷售貨值在不同地方有關，總體出入不太大，大概是1.6-1.7萬的價格區間，今年上半年市場跟去年是持平的，價格方面沒有進行特別的調整，只是不同項目之間有差異而已。下半年還有好幾個新項目推出，貨值充裕，并且下半年新貨值比上半年有所增加，我們對于完成全年度銷售目標有信心。
??【提問】：公司近年來的布局中選擇了成都、杭州，請問背后的戰略思路是什么？公司如何看待全國二三線城市的市場情況？第二個問題是上半年公司融資成本同比增加75%，今年上半年房地產融資監管在逐漸收緊，請問管理層怎么看待下半年的融資行情？對此有什么安排？
??【岑釗雄】：先回答第二個問題，我們的融資成本還是比較平穩的，平均在7.5%-7.6%左右，估計下半年應該差不多，之前稍微高一點的到期的債還掉之后，應該還有下降空間，今年我們在國內的評級從AA+變成AAA，這對我們在國內融資成本降低有幫助，目前看到的都是以前借錢的成本，預計大概率接下來的融資成本有下降的可能。
??關于布局，從我們的策略中就能看得到，布局非常簡單：一是聚焦大灣區，維持領導地位，繼續在這里加大投資。二是除大灣區外，我們在廣東省其他地方跟著省的戰略布局走，在粵東和粵西選擇了新的投資地方。廣東省以外也在選取具有增長潛力的地方，目前在西南區域、華東區域分別選了兩個重要的城市——成都和杭州，這兩個區域也是中國經濟比較繁榮的地方，這也是按照集團投資策略一步一步布局。
??【提問】公司凈利潤率下降的原因是什么？另外，今年廣州舊改全面開花，請問你們簽了合作協議但尚未轉化為土儲在廣州這邊有多少條村？我注意到年報中提到廣州金融城舊改項目和佛山里水洲項目都是入賬的，這兩個項目，其中一個被合景拿了，另一個是時代自己拿了，請問企業做出哪些項目自己拿、哪些項目放給同行拿的決定因素是什么？在這兩個項目中管理層是怎么考慮的？這兩個項目入賬的一級開發毛利率大概是多少？
??【岑釗雄】有關凈利潤，我只能說有些變化，有高有低，凈利潤低了，核心利潤率又高了，兩個數有高有低，其實差不多，只有零點幾的出入。有時候跟結轉不同的項目有關，上半年的結轉只是全年任務的一部分，不是全部，我估計全年應該差不了多少。
??關于舊改，我們總部在廣州，所以積極參與廣州的舊改，希望我們的努力能為建設更美麗廣州做出一點貢獻。為什么有些地買下來、有些地買不下來，其實跟我們判斷的價格有關，佛山的項目能拿下來，我們也考慮它在二級市場的回報率，一般來說要在二級開發保持一定的利潤率才行。
??【提問】：這個利潤率的標準是什么？
??【岑釗雄】：跟我們的投資紀律有關，不能說所有地都買下來，有些地雖然我們很喜歡，但還是要跟投資回報率匹配，我們會有區間的。
??【提問】：目前公司的境外債占比多少？人民幣兌美元下跌，下半年會不會因此調整相關策略？
??【岑釗雄】：從整個債務來講，境外大概是30幾個百分點，這個比例已經保持若干年了，人民幣兌美元匯率下調了一點，但這幾年來，我們的區間經歷了從7點多到6點多，目前7是中位數，比例也是合理的，我們在境外的比例不多，只有30%左右。
??【提問】：公司目前在長租公寓上的進展如何？今年部分房企退出長租公寓市場，公司如何看待這一市場的發展前景？另外，2016年公司提出五年內打造30個未來小鎮，目前計劃推進情況如何？公司如何看待特色小鎮的發展前景？
??【岑釗雄】：關于長租公寓，大家如果關注時代中國的信息就知道，我們參與投資YOU+公寓，公寓業務以他們為主，我們自己做得不是特別多，目前手頭上適合做長租公寓的土地也不是特別多。
??關于未來小鎮，主要是跟舊改結合在一起，選的地方都是原來就有產業，比如村里的工業園區、早期比較低端的產業園區，選擇這些地方做未來小鎮，后來發現這一塊業務跟城市更新、舊改關系非常緊密，所以我們把它跟城市更新結合在一起。目前有兩個項目推進比較快，一是佛山的全球創客小鎮，已完成部分拆遷，如果順利的話，今年會有一部分土地轉化出來；二是廣州瑰寶小鎮，目前開始進行拆遷，屆時會跟大家公布相關信息。
??【提問】：你們怎么看廣州下半年的樓市情況？下半年的貨值是多少？有什么值得關注的項目會推出？石崗路項目具體進度如何？
??【岑釗雄】：廣州樓市價格不高，供應也不多，我對廣州市場比較看好，起碼不會有太大問題。我們在廣州增城、黃埔區、番禺的項目下半年會陸續推出。
聯系電話：059187640886 / 059188968588
企點客服QQ：800054909
