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??編者按：他們是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍者，他們是美好生活的創(chuàng)造者。樂居財(cái)經(jīng)獻(xiàn)禮“新中國(guó)成立70周年”，推出系列訪談《對(duì)話CEO/與老板對(duì)話》，一起聆聽地產(chǎn)塔尖人物講述中國(guó)地產(chǎn)業(yè)為實(shí)現(xiàn)美好生活而奮斗的精彩故事。本期對(duì)話嘉賓是藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)曹舟南先生。

??撰文 | 王澤紅 張?zhí)熳?/p>

??責(zé)編 | 趙一 如意

??出品 | 樂居財(cái)經(jīng)

??“房地產(chǎn)行業(yè)屬于制造業(yè)，它制造的是特殊產(chǎn)品，就是房子。”

??這是曹舟南從公眾視野中消失后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)潛心研究的最新感悟。

??自去年8月辭任綠城中國(guó)行政總裁后，他另起爐灶，創(chuàng)立了“藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)”（簡(jiǎn)稱“藍(lán)綠雙城”）。本該高調(diào)宣揚(yáng)的一件事，但是他卻極其低調(diào)，唯一的一次露面是在今年1月，彼時(shí)，他帶著“藍(lán)綠雙城”和14個(gè)簽約項(xiàng)目亮相。

??而今，曹舟南再度回到鎂光燈前。7月27日，藍(lán)綠雙城首個(gè)山東落地的合作項(xiàng)目——濟(jì)南高鐵城品牌發(fā)布盛典在濟(jì)南成功舉辦，曹舟南出席了會(huì)議，并針對(duì)外界對(duì)藍(lán)綠雙城的疑問，進(jìn)行了闡釋。

??對(duì)于綠城、藍(lán)城與藍(lán)綠雙城三者之間的微妙關(guān)系，曹舟南并不諱言。他解釋道：“藍(lán)綠雙城跟藍(lán)城、綠城當(dāng)然有關(guān)系，因?yàn)樗涡l(wèi)平是綠城、藍(lán)城的創(chuàng)始人，當(dāng)然現(xiàn)在他也是我們的股東。盡管藍(lán)綠雙城跟綠城和藍(lán)城沒有直接產(chǎn)權(quán)關(guān)系，但藍(lán)綠雙城傳承25年歷史的綠城的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，基因關(guān)系還是在的”。

??談及外界對(duì)藍(lán)綠雙城就是藍(lán)城和綠城的誤解時(shí)，曹舟南笑道：“這只是一個(gè)巧合，當(dāng)初取名的時(shí)候，我們賦予了藍(lán)綠雙城更多的寓意，藍(lán)色代表科技創(chuàng)新和未來，綠色代表生態(tài)品質(zhì)和情懷”。

??而在接受樂居財(cái)經(jīng)專訪時(shí)，曹舟南談得更多的是，他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前形勢(shì)的思考，以及藍(lán)綠雙城的業(yè)務(wù)模式和戰(zhàn)略規(guī)劃。

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??曹舟南：贏得下半場(chǎng)的四種能力

??從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)有了質(zhì)的改變。上半場(chǎng)里，房地產(chǎn)是以快周轉(zhuǎn)，賺快錢為特征，顯示的是浮躁和粗放；而在下半場(chǎng)里，這種模式必將終止，品質(zhì)成為了共同的追求。

??“下半場(chǎng)很重要的標(biāo)志就是，建設(shè)用地指標(biāo)較為稀缺，而且主要是用于新經(jīng)濟(jì)和新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”。在曹舟南看來，房企如果想繼續(xù)從事房地產(chǎn)行業(yè)，需要具備四個(gè)方面的能力：

??第一、必須要造好房子。房地產(chǎn)從業(yè)人員一定要把行業(yè)理解為制造業(yè)，蓋房子就是在生產(chǎn)產(chǎn)品，作為產(chǎn)品生產(chǎn)者，要理解品質(zhì)，做好品質(zhì)；如果房子造不好，在現(xiàn)今的城市化進(jìn)程里和指標(biāo)下，是對(duì)不起這座城市，更對(duì)不起腳下的土地；

??第二、圍繞產(chǎn)品的基本服務(wù)能力。要圍繞人的生活居住展開，具備基礎(chǔ)的服務(wù)能力，包括超市、餐飲體系、菜市場(chǎng)、洗衣店和理發(fā)店等。在上半場(chǎng)，具備這樣功能的居住小區(qū)，少之又少；如果下半場(chǎng)還不具備這樣的能力，這樣的企業(yè)將被行業(yè)所淘汰。

??第三、產(chǎn)業(yè)整合能力。在下半場(chǎng)，房企進(jìn)入到核心城市，必須具有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的能力，這個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，就是產(chǎn)業(yè)整合能力；不能像上半場(chǎng)一樣，規(guī)劃出來，憑借一張圖紙就動(dòng)工，現(xiàn)在需要從運(yùn)營(yíng)端倒推產(chǎn)品的定位；

??第四、投資能力。在下半場(chǎng)，若沒有投資能力，房企拿不到地。

??“中國(guó)有6000多家房企，但是能滿足客戶品質(zhì)需求的開發(fā)商，我估計(jì)只能達(dá)到20%-30%。我現(xiàn)在已經(jīng)感覺到兵臨城下，大家如果再不做前瞻性的研究和判定，尋找自己的發(fā)展之路，我認(rèn)為是非常危險(xiǎn)的”， 曹舟南表示。

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??“藍(lán)綠雙城”的氣質(zhì)

??住房品質(zhì)、空間規(guī)劃和社區(qū)服務(wù)，是房地產(chǎn)上半場(chǎng)的弊病。

??“從營(yíng)造服務(wù)端，再到運(yùn)營(yíng)端，讓行業(yè)的痛點(diǎn)轉(zhuǎn)化成價(jià)值，正是藍(lán)綠雙城的獨(dú)特氣質(zhì)所在”。曹舟南強(qiáng)調(diào)道，未來，藍(lán)綠雙城要成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)C端最強(qiáng)，落地端也最強(qiáng)”。

??目前，藍(lán)綠雙城的團(tuán)隊(duì)將近92%的人員，來自綠城中國(guó)，傳承了綠城20多年以來的理想、穩(wěn)重和品質(zhì)，所以在營(yíng)造方面，曹舟南并不擔(dān)憂；而能不能成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)C端最強(qiáng)，關(guān)鍵是后面的產(chǎn)業(yè)整合和運(yùn)營(yíng)端，曹舟南也表達(dá)了自己的顧慮。

??“所以，在藍(lán)綠雙城的戰(zhàn)略規(guī)劃中，投資與開發(fā)是相分離的”， 曹舟南透露道，藍(lán)綠雙城將不再拼投資能力和企業(yè)規(guī)模，而是要聚焦在營(yíng)造、服務(wù)和產(chǎn)業(yè)整合等方面，既能解決房地產(chǎn)上半場(chǎng)的通病，又能將科技、智慧和創(chuàng)新等元素帶入到未來城市。

??“我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是營(yíng)造能力、服務(wù)能力和產(chǎn)業(yè)整合能力。未來，這是藍(lán)綠雙城的一個(gè)氣質(zhì)，做到了很好的創(chuàng)新改革引領(lǐng)”。

??“也正是因?yàn)檫@個(gè)氣質(zhì)，在這么短的時(shí)間里，藍(lán)綠雙城在全國(guó)就有20多個(gè)項(xiàng)目落地，并且還有500多個(gè)項(xiàng)目在跟進(jìn)”， 曹舟南驕傲的說道。

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??藍(lán)綠雙城的主要商業(yè)模式就是，以小股操盤和共建模式。

??作為一手將綠城代建業(yè)務(wù)打造出來，并且做到全國(guó)規(guī)模第一的曹舟南，他對(duì)于代建模式的弊病了然于胸，代建包括三種形式：政府安置房代建、商業(yè)代建和資本代建。但是，綠城十年代建歷程中，第三種項(xiàng)目一個(gè)也沒有做出來。

??“代建模式有很大的問題：首先，人員、工資和成本資金進(jìn)項(xiàng)目公司，按售價(jià)的提點(diǎn)去取費(fèi)用，其中，售價(jià)里面包含了地價(jià)，代建把地價(jià)費(fèi)也算上，這是很大的問題；其次，資本代建很重要，它是無限的增量。而前安置房代建和商業(yè)代建模式，特別是商業(yè)代建，是有限量的，存量做完就沒項(xiàng)目了；最后，代建是完全委托代理關(guān)系，代建做好做壞、做快做慢，與能力掛鉤不大”。

??而藍(lán)綠雙城的“共建模式”彌補(bǔ)了綠城代建業(yè)務(wù)方面的不足，以小股操盤為核心內(nèi)容，按照建筑面積區(qū)分，形成了共建和對(duì)賭，具體而言，就是與委托方簽訂對(duì)賭協(xié)議，取消固定比例，參與項(xiàng)目的增值部分分成。對(duì)此，曹舟南進(jìn)一步解釋道，“包盈包虧，完成超過了委托方設(shè)定的盈利目標(biāo)，我就要按照利潤(rùn)進(jìn)行分成；完不成，項(xiàng)目開發(fā)期間的費(fèi)用我來承擔(dān)”。

??在曹舟南看來，“共建模式”將成為房地產(chǎn)下半場(chǎng)的主要商業(yè)模式之一。

??“我們的商業(yè)模式就是共建，以輕資產(chǎn)表達(dá)。例如，我們正在落地的TOD項(xiàng)目、未來社區(qū)和青年創(chuàng)業(yè)公寓等等”， 曹舟南總結(jié)道。

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??以下為樂居財(cái)經(jīng)與曹舟南先生對(duì)話精選：

??樂居財(cái)經(jīng)：去年8月您辭任綠城中國(guó)行政總裁后幾乎消失在大眾視野，5個(gè)多月后您帶著“藍(lán)綠雙城”和14個(gè)簽約項(xiàng)目亮相，請(qǐng)問5個(gè)月的時(shí)間里您都在做些什么呢？

??曹舟南：五個(gè)月的時(shí)間里在研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年的趨勢(shì)，包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的變化，包括當(dāng)下和未來廣大客戶民眾對(duì)創(chuàng)建美好生活追求的房產(chǎn)品的需求變化，也在認(rèn)真總結(jié)上半場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些問題。下半場(chǎng)如果要重新做新的東西，那么要做什么樣的東西，下半場(chǎng)的創(chuàng)新性是什么，要認(rèn)真總結(jié)上半場(chǎng)的教訓(xùn)，把上半場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的弊端轉(zhuǎn)化成下半場(chǎng)的價(jià)值觀等等。當(dāng)然也在就這些變化和未來的一些政策導(dǎo)向跟政府系統(tǒng)對(duì)接，這5個(gè)月事情是非常多的。

??樂居財(cái)經(jīng)：藍(lán)綠雙城、藍(lán)城、綠城三者之間有考慮具體的戰(zhàn)略合作嗎？

??曹舟南：戰(zhàn)略合作的話看未來有沒有機(jī)會(huì)，有沒有合適的項(xiàng)目。有合適的項(xiàng)目，合作的可能性是存在的。

??樂居財(cái)經(jīng)：高鐵城作為藍(lán)綠雙城開創(chuàng)以來第一個(gè)落地山東的項(xiàng)目，您對(duì)它有什么樣的期許嗎？

??曹舟南：今天上午是第一次去唐冶看，區(qū)位很好。坦誠(chéng)講，我們內(nèi)部研究過幾次，首開會(huì)把性價(jià)比定的很高，定價(jià)不會(huì)太高。我認(rèn)為從區(qū)位角度上講，未來成長(zhǎng)性很大，所以這個(gè)項(xiàng)目在品質(zhì)方面要求最高，性價(jià)比也要求最高，服務(wù)要做最好。項(xiàng)目的銷售基本不用擔(dān)心。當(dāng)下的唯一變數(shù)，濟(jì)南市場(chǎng)變數(shù)稍微有點(diǎn)詭異，忽冷忽熱。我認(rèn)為唐冶這個(gè)項(xiàng)目目的是要替我們潛在的客戶選一套最適合他的房子，一定要想辦法為還沒買房子或首改的濟(jì)南市民尋找一套最適合他的房子。