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??前段時(shí)間總在長(zhǎng)三角二線城市轉(zhuǎn)悠的萬(wàn)科，終于在廣州有了新動(dòng)作。

??7月19日，廣州增城區(qū)有一宗宅地入市交易。最終由萬(wàn)科以底價(jià)40.09億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)1萬(wàn)元/平方米。

??由于一線城市土地資源本來(lái)就稀缺的原因，萬(wàn)科在廣州更多是采用了參與舊改的方式進(jìn)行土儲(chǔ)擴(kuò)張，從公開市場(chǎng)拿地的情況并不多見。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，包括本次落子增城在內(nèi)，萬(wàn)科今年以來(lái)僅在廣州新增了三個(gè)項(xiàng)目。

??事實(shí)上，雖然萬(wàn)科在廣州公開拿地的次數(shù)并不多，但其身影卻常常出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場(chǎng)。5月16日，廣州白云區(qū)一宗宅地出讓，萬(wàn)科同樣到場(chǎng)爭(zhēng)搶。不過(guò)，在不低的溢價(jià)下，萬(wàn)科并未選擇跟進(jìn)，最終該地塊花落龍湖，溢價(jià)33.09%。

??廣撒網(wǎng)，小心拿地似乎是萬(wàn)科的一個(gè)擴(kuò)儲(chǔ)策略，而這次拿地增城，無(wú)疑是讓萬(wàn)科尋覓到了一個(gè)“抄底”機(jī)會(huì)。

??在6月底召開的股東大會(huì)上，萬(wàn)科首席執(zhí)行官祝九勝也曾坦言稱：“在投資方面我們一直是謹(jǐn)慎投資”。與此同時(shí)，他還提到，在今年1-5月里，萬(wàn)科在拿地時(shí)將溢價(jià)把握得比較好，“在7%左右”。

??有說(shuō)法稱，萬(wàn)科拿地策略與其一直在提的“活下去、活得好、活得久”是相互承接的。在當(dāng)下這個(gè)被郁亮稱之為“白銀時(shí)代”的環(huán)境中，萬(wàn)科正在小心謹(jǐn)慎與土儲(chǔ)擴(kuò)張的蹺蹺板中不斷做著平衡。

??40億廣州大單

??雖然是底價(jià)成交，但從單地成交金額來(lái)看，這或許已經(jīng)算得上是萬(wàn)科今年以來(lái)拿地為數(shù)不多的“大手筆”了。

??據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬(wàn)科此次拿的地塊編號(hào)為83101231A19034號(hào)，位于廣州市增城區(qū)永寧街葉嶺村地塊，出讓面積13.36萬(wàn)平方米，為二類居住用地，容積率不大于3，建筑面積不超過(guò)40.95萬(wàn)平方米。

??“這塊地沒有太多突出特點(diǎn)，是比較平常的地方。”地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志介紹說(shuō)，由于這一地塊面積較大，且成交樓面價(jià)不高，所以相對(duì)而言性價(jià)比較高?！暗珜?duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，像廣州這種供應(yīng)不多的一線城市，只要機(jī)會(huì)合適就肯定會(huì)拿的?！?/p>

??從公開資料中得知，該宗永寧街地塊是廣州增城區(qū)今年計(jì)劃供應(yīng)的土地中占地面積最大的一宗土地。早在去年9月，增城區(qū)永寧街地塊就曾以“一分為三”的形式，將地塊拆分為三宗分用地掛牌出讓，但最終因故中止出讓。

??“從價(jià)格來(lái)看還是比較劃算的?！编嚭浦局赋?，萬(wàn)科拿下該宗地的樓面價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，而增城區(qū)最高的地價(jià)曾一度去到2.5萬(wàn)/平方米。

??誠(chéng)然，40億換來(lái)新增逾40萬(wàn)平方米的一線城市土儲(chǔ)，萬(wàn)科這筆賬似乎并不難算。

??能夠與本次買地進(jìn)行類比的是，在今年4月29日，廣州增城仙村鎮(zhèn)沙滘村一宗宅地成功出讓，同樣是由萬(wàn)科競(jìng)得，同樣是以底價(jià)成交，成交總價(jià)12.26億元。

??據(jù)出讓公告披露，該宗地位于增城區(qū)仙村鎮(zhèn)沙滘村，宗地面積為4.91萬(wàn)平方米，容積率3.0，建筑面積13.62萬(wàn)平方米，起拍價(jià)為12.26億元，扣除政府拆遷安置房1.5萬(wàn)平方米后，折合起拍樓面價(jià)約10114元/平方米。

??正如祝九勝股東會(huì)上所強(qiáng)調(diào)的“謹(jǐn)慎”一樣，“抄底”似乎已然成為萬(wàn)科在廣州公開市場(chǎng)拿地的一種方式，屢試不爽。

??據(jù)悉，萬(wàn)科今年四月在增城區(qū)底價(jià)拿下的地塊是該區(qū)今年出讓的第3宗宅地，此前另外兩宗為荔城廖村村地塊，分別由廣電和北辰實(shí)業(yè)以9.44億元、9.78億元拿下。折合樓面價(jià)分別約12558元/平方米和12570元/平方米，明顯高于萬(wàn)科拿地的成交樓面價(jià)。

??萬(wàn)科拿地加速

??“個(gè)別城市有過(guò)熱的現(xiàn)象，太熱的我們不會(huì)去跟。”在股東會(huì)上，祝九勝一再表示萬(wàn)科的拿地策略是謹(jǐn)慎的，但進(jìn)入下半年以來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)在多個(gè)二線城市溢價(jià)拿地了，溢價(jià)率遠(yuǎn)高于祝九勝口中“7%”。

??在7月3日，浙江紹興一宗宅地經(jīng)過(guò)71輪報(bào)價(jià)，由北京萬(wàn)啟亨企業(yè)管理咨詢有限公司（萬(wàn)科）以8.77億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)33.89%；7月15日，萬(wàn)科拿下江蘇南通1宗宅地，成交價(jià)為31.49億元，溢價(jià)率44.92%。

??兩天后，萬(wàn)科以125.81%的高溢價(jià)競(jìng)得南寧一宗商住用地；次日，萬(wàn)科在浙江溫州再落一子，成交價(jià)不僅到達(dá)了最高限價(jià)，還進(jìn)入了“競(jìng)配建”環(huán)節(jié)。最終，萬(wàn)科以16.19億元競(jìng)得，溢價(jià)30.15%，競(jìng)配政策性住房面積5600平方米。

??從公開信息看來(lái)，7月之后的萬(wàn)科似乎改變了上半年的買地節(jié)奏，溢價(jià)逐漸成為常態(tài)，底價(jià)反而變得少見起來(lái)。

??有業(yè)內(nèi)人士指出，在進(jìn)入今年第二季度之后，萬(wàn)科的節(jié)奏其實(shí)已經(jīng)做出了調(diào)整。能夠佐證的是，據(jù)萬(wàn)科每月公布的新增項(xiàng)目情況，其1-5月新增土地?cái)?shù)量分別為9宗、13宗、8宗、13宗和14宗。

??同時(shí)，其相應(yīng)用于支付權(quán)益地價(jià)的金額分別為137.04億元、103.39億元、82.01億元、125.07億元和188.81億元。根據(jù)權(quán)益比例來(lái)計(jì)算，萬(wàn)科5月新增土地的總土地價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了250億元。

??“一般是拿出30%左右的回款來(lái)進(jìn)行投資，今年1-5月份總的投資大概有700億元，權(quán)益股份占500億左右。”祝九勝也坦言稱，萬(wàn)科還是要保證有足夠的儲(chǔ)備，足夠的資源可持續(xù)發(fā)展。（來(lái)源：觀點(diǎn)）