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??從國家統計局剛公布的數據來看，上半年我國房地產市場整體是平淡的。但整體的平淡可能掩蓋了部分三四線城市樓市的清淡甚至是困境。
??一天時間，開封限售令的解除與撤回，正是這種困境的寫照。
??7月19日，據河南日報報業集團主辦的大河報客戶端消息，開封市住房和城鄉建設局發布《關于調整新建商品住房交易時限及撤銷備案限制的函》，現取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。簡單說，就是開封實施兩年2個月的限售令宣告解除。
??但是，7月20日，開封市政府官網掛出一份通知，“住建局撤銷其作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定”，開封市住建局鑒于其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。
??衡陽市去年12月解除限價令也經歷了“一日游”。先解除，后撤回，“對穩控房價的復雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分”。我個人猜測，市場情緒的反彈和上級的指示，是衡陽和開封相關解禁通知“一日游”的背后原因。
??開封限售令始于兩年前。2017年5月15日，開封發布房地產調控文件（輿論簡稱“汴九條”），規定商品住宅限售3年，新房原則上半年內漲幅不得高于5%，一年內漲幅不得高于10%。這是由于2016年以來該市房價持續快速上漲。
??而開封市住建局7月19日解除限售令，也是有其理由的。據媒體報道，開封市住建局相關負責人還就此作了解釋：“經過兩年來的調控，開封市房地產已經過度到平穩發展的階段，炒房現象基本得到遏制，所以限售政策并無存在必要。”
??開封樓市現狀是什么樣的呢？
??先看土地市場。5月24日，開封中意湖片區掛牌出讓一宗占地面積86.2畝的地塊，87輪鏖戰之后河南建業以總價5.65億元奪得，地價656萬/畝，合樓面價3938元/平方米。超過了2018年開封土拍單價650萬/畝的“地王”紀錄。一般來說，房企愿意高價買地，是對后市有信心。所以從土地市場來說看不出樓市有多差。
??再看房價。據河南樓市網、諸葛找房網監測數據，上半年開封市商品房銷售均價最高是出現在4月份，5-6月有所下滑。但6月房價仍遠高于1-2月份。
??但銷售情況就不樂觀了。我查找到的有限資料顯示，在去年全市商品房銷售面積同比下滑10.6%的基礎上，今年上半年開封成交面積繼續呈較大幅度的下降。7月20日有媒體報道的標題是開封“房價打8折都賣不出去”。
??房子降價都賣不出去，市場情緒低落。這應該才是開封市住建局試圖取消限售令的根本原因所在。用19日通知的話說就是，“提振市場信心”。
??這與一個月前湖北恩施市房協限制房企降價（輿論稱之為止跌令），基本動機是相近的。恩施市房協想通過禁止房企打價格戰來穩定市場，而開封市住建局是想通過解除限售、促進流通，來刺激市場。但這些想法，不排除是主管部門和行業組織的一廂情愿。
??2015-2017年，三四五線城市房地產市場突然崛起，量價齊升。重兵囤積三四五線城市的房企，迎來大收獲。幾家主打三四五線城市的房企三年內業績翻了幾番，并成功在香港上市。
??但這些城市的市場容量和成長性是極為有限的，即使本地沒有限購，但在金融監管部門的嚴格調控下，二套以上首付和貸款利率大漲，購房門檻大幅抬升，被抽走投資杠桿的外來投資者轉而觀望起來。一旦外來需求萎縮，三四五線城市就會掉入房價滯漲、成交下跌的軌道。
??長三角、珠三角地區，在一線城市和二線熱點城市周邊的三四線城市，還能繼續承接大城市的外溢需求和本地新落戶人口的新增需求，樓市繼續保持穩定甚至增長，但中西部的三四五線城市卻無法找到這類新增需求，樓市轉入痛苦的調整階段。開封是如此，恩施也是如此。
??房地產調控一城一策，當地城市主管部門對市場情況進行分析研判后，調控政策適當微調（收緊或放松），是其城市政府履行主體責任所在，但如果房地產市場的需求發生了方向性逆轉，施救的效果也會是微弱無力的。房地產市場根本上還是取決于供求關系，而需求又與產業景氣、人口流入密切相關。人為的救市，很難讓樓市根本上走出困境。比如，恩施止跌令并沒有起到讓當地樓市反轉的作用。
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