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??一改之前寬松環(huán)境，近期以來，房企融資有日漸收緊的態(tài)勢。在3-4月刷新房企融資高峰后，境內(nèi)融資房地產(chǎn)企業(yè)難度逐漸加大。

??房企開始轉(zhuǎn)向海外市場，6月份外幣融資總額224.62億元，環(huán)比5月大漲588%。但總體來看，今年上半年房企的融資狀況十分不穩(wěn)定，融資形勢難言樂觀。

??房企融資仍低位運(yùn)行

??同策資管發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，40家典型上市房企完成融資共計611.60億元，環(huán)比上漲了66.2%。繼5月融資大跳水后，6月筑底反彈，但整體來看，2019年上半年，40家房企融資規(guī)模波動較大，融資狀況十分不穩(wěn)定。

??雖然數(shù)字有所增加，但6月的融資數(shù)據(jù)仍在低位運(yùn)行，更難言融資環(huán)境回暖。同策研究院陳朦朦認(rèn)為，由于5月融資驟減，6月環(huán)比上漲并不能說明融資環(huán)境變好，相反，各類債權(quán)融資方式融資金額仍處于低位，房企市場化融資途徑融資愈發(fā)困難。6月公司債總額雖然有所上漲，但幾乎是美元債，國內(nèi)發(fā)債依然很困難。出乎意料的是，房企賣股權(quán)又被用上了。縱觀2019年上半年，股權(quán)融資額度不斷攀升，發(fā)生股權(quán)交易的房企數(shù)量明顯增加，并且有房企連續(xù)幾個月幾度轉(zhuǎn)讓項目子公司股權(quán)。

??6月份的融資難導(dǎo)致融資成本較高，基本在7%-8%左右。在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2019年面向合格投資者公開發(fā)行的公司債券，發(fā)行規(guī)模35億元，票面利率3.75%；其次是中國金茂附屬方興光耀有限公司于2024年到期的2.5億美元有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，票面利率4%。

??海外融資金額大漲

??在國內(nèi)融資渠道不暢的背景下，越來越多的房企未雨綢繆，抓緊海外融資。

??6月，外幣融資總額224.62億元，占比36.73%，環(huán)比5月外幣32.64億元融資金額大幅上漲588%。外幣融資總額較5月環(huán)比大幅增加，主要融資途徑為境外發(fā)行公司債券。6月共發(fā)生9筆公司債，9筆公司債中有8筆是發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)或債券，合計20.6億美元，折合人民幣141.55億元。

??2019年6月房企融資以人民幣為主，美元次之、港元第三。其中，美元融資總額224.01億元人民幣（32.6億美元），占融資總額的36.63%；港元融資總額為0.6049億元人民幣（0.6873億港元），占比0.10%；6月無以其他外幣為貨幣單位的融資行為。

??海外發(fā)債的增加，是企業(yè)不得不面對的融資策略的改變。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時報》記者，從監(jiān)管層方面來看，目前融資渠道在全面收縮，這使得部分房企的資金壓力大增，尤其是部分房企近期拿地規(guī)模大，后續(xù)需要資金快速補(bǔ)給。在國內(nèi)融資難度日益增加的情況下，企業(yè)對資金的渴求轉(zhuǎn)向海外。

??但值得注意的是，同國內(nèi)融資相比，海外發(fā)展的風(fēng)險更大。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，一般來說，海外債票面成本普遍較高，監(jiān)管層在資金流進(jìn)流出方面的限制較多，資本的流動會受到更多政策因素的影響。另外，由于人民幣匯率的浮動，海外債務(wù)的償還也會面臨利率風(fēng)險，增加較多不確定性因素。

??融資監(jiān)管趨嚴(yán)

??從政策層面來看，近期，監(jiān)管層對于房企融資的態(tài)度一再收緊，房企的諸多融資動作被嚴(yán)格限制。

??6月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清在一次公開談話中表示，近年來，我國一些城市住戶部門杠桿率極速上升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到了難以持續(xù)的水平。更嚴(yán)重的是全社會的新增土地資源有一半投入到房地產(chǎn)，并且房產(chǎn)企業(yè)融資過度，擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步加強(qiáng)，也助長了房地產(chǎn)投機(jī)行為。房子是用來住不是用來炒的，歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的國家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價。靠投資投機(jī)房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)，其實(shí)很不劃算。

??早在今年5月17日，銀保監(jiān)會就發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果·促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，對銀行機(jī)構(gòu)關(guān)于宏觀政策執(zhí)行的亂象整治中，將整治表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資，未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資，資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等。對非銀行領(lǐng)域亂象整治中，對信托領(lǐng)域的宏觀調(diào)控政策執(zhí)行上，將整治向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資等行為。

??另外，公開信息顯示，4月以來，各地銀保監(jiān)局開出的200多張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單就有30余張，罰沒金額超過了一千萬元。

??近日，又有消息傳出，多家企業(yè)的債券、ABS發(fā)行被暫停。也有房企收到相關(guān)部門的口頭指導(dǎo)，要求企業(yè)遵守相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策，政策收緊的范圍不僅限于交易所審批的公司債和ABS，也包括銀行間市場交易商協(xié)會審批的直接融資等，銀行間直接融資要求不能拿“地王”。

??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，今年以來，房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升，也加大了對于融資的需求度，在此背景下，銀保監(jiān)會重申對于房企的融資限制，也是屬于樓市調(diào)控適度從緊，資金監(jiān)管的閥門或面臨“微收緊”。

??盧文曦預(yù)測，房地產(chǎn)目前還處在防風(fēng)險、去杠桿的階段，預(yù)計未來融資還會繼續(xù)收緊，嚴(yán)防違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

??陳朦朦認(rèn)為，當(dāng)下房企市場化融資途徑融資愈發(fā)困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限。在債權(quán)融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權(quán)融資，通過項目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。（來源：華夏時報）