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6月26日，貝殼研究院在發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)半年報》（下稱《報告》）中指出，上半年全國重點城市房地產(chǎn)市場（主要為一線城市和區(qū)域中心城市）從低迷中走出，但回暖并不穩(wěn)定，市場整體表現(xiàn)出“前高后低，分化加劇”的特點。上半年后期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量并未同步減少，這意味著下半年購房需求仍在，有一定的上行動力。不過，重點城市的改善型需求受制于認(rèn)房認(rèn)貸難以釋放，市場缺乏大幅向上動能。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析預(yù)測，宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下，政策不能過“緊”，在房地產(chǎn)風(fēng)險防控的大方向下，“保持穩(wěn)定”和“一城一策”仍是政策主基調(diào)。

多城樓市走出底部

《報告》指出，2019年上半年，部分城市出現(xiàn)樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭，受到媒體輿論廣泛關(guān)注。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的14城（北京、上海、深圳、大連、天津、濟(jì)南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州）二手房市場大幅調(diào)整后，需求開始釋放，同比微增3%，但由于去年下半年成交低迷環(huán)比則增長52.3%，從底部走出。

“上半年，重點城市二手房市場在部分地區(qū)一季度行政調(diào)控放松、房貸利率下調(diào)、市場預(yù)期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂分析認(rèn)為，這種回暖表現(xiàn)為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預(yù)期轉(zhuǎn)變背景下，市場回暖并未持續(xù)，2019年上半年呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

數(shù)據(jù)顯示，“前高后低”的分水嶺出現(xiàn)在3月份。上半年，重點城市二手房市場底部回暖之后需求開始顯現(xiàn)疲態(tài)，二季度月均成交比3月下降21.5%。同時，預(yù)期隨市場回落而走弱，貝殼找房交易數(shù)據(jù)顯示，大部分城市掛牌價下跌，其中二季度14城中9城業(yè)主報價呈現(xiàn)出較明顯跌幅。

《報告》顯示，2019上半年市場的分化也更為明顯。其一，調(diào)控較早的城市波動小，如上海、北京等城市市場升溫相對溫和。其二，二線新房市場分化，前期回落較早的強(qiáng)二線與東北、西南地區(qū)部分城市出現(xiàn)回暖，如天津、南京、長春、昆明等；其三，土地市場分化，二線城市升溫更加明顯。

多城仍存庫存風(fēng)險

對于2019年下半年的展望，《報告》認(rèn)為重點城市市場潛在需求普遍存在，這將是支撐下半年市場的上行動力。貝殼交易數(shù)據(jù)顯示，二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現(xiàn)明顯下滑，且新增客房比近期呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。這是因為目前重點城市都是改善型需求主導(dǎo)的市場，認(rèn)房認(rèn)貸的政策下?lián)Q房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動力，“穩(wěn)”是下半年的大主題也是市場面的常態(tài)。

許小樂表示，當(dāng)下市場仍處于嚴(yán)格調(diào)控下，需求難以釋放，后續(xù)重點城市二手房市場和部分地區(qū)新房市場或?qū)⒚媾R“新庫存”問題。在貝殼研究院監(jiān)測的29個重點城市中，有7個城市二手房月末庫存環(huán)比持續(xù)增加3個月，13個城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加4個月，7個城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加5個月，庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

政策面上，許小樂分析，宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下政策不能“緊”，房地產(chǎn)防風(fēng)險下政策不能“松”。政策對于市場保持高度的敏感性，政策總體穩(wěn)定背景下“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調(diào)。