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??樂居財經(jīng) 房慧 發(fā)自杭州
??“綠城是誰? 綠城要成為誰？綠城要怎么成為誰？”上任綠城中國（03900.HK）行政總裁300天以來，這是張亞東給自己的設(shè)問。
??6月14日，在綠城中國股東大會暨懇談會上，張亞東簡單的開場后，再次將它們拋了出來。懇談會，是綠城多年來的傳統(tǒng)，股東不分大小，都可暢所欲言。
??投資人的問題，總是異常犀利的。
??“綠城有響亮的品牌，有產(chǎn)品教父，有央企股東背書，為什么市值還是那么低？”他們甚至直接指摘，以往的綠城“隨意性太強(qiáng)了，進(jìn)取心不夠”。當(dāng)然，還包括對“宋衛(wèi)平減持導(dǎo)致股價暴跌”和”收購百年人壽”等產(chǎn)生質(zhì)疑。
??這些，張亞東看在眼里，急在心里。綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平曾說過，“中交不在乎規(guī)模，他也不在乎規(guī)模，他在乎的只有一點(diǎn)——客戶滿意度。”宋衛(wèi)平特別注重產(chǎn)品的顏值、賢惠和聰明。
??但作為總裁，張亞東不僅要對客戶負(fù)責(zé)，還要對股東負(fù)責(zé)。”對股東負(fù)責(zé)，這是他在會上提到最多的詞。他清晰地給出了方向，綠城要成為有產(chǎn)品特長且全面發(fā)展的優(yōu)等生。
??為了實現(xiàn)這樣的目標(biāo)，過去一段時間，張亞東主動拿起了“手術(shù)刀”，期間也遇到過一些質(zhì)疑和掣肘。但他內(nèi)心很篤定，改革是綠城是出路。
??毫無疑問，綠城的特長是產(chǎn)品力。他闡述了綠城的“道、術(shù)、為”，要以“真善致美”之心來塑“六品綠城”之魂。“
??過去一年，綠城完成了“8大產(chǎn)品系列”、“22個產(chǎn)品品類“、”22種產(chǎn)品風(fēng)格”的產(chǎn)品體系搭建，在研發(fā)主打智慧住宅的綠城3.0產(chǎn)品。除了傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品和特色小鎮(zhèn)外，還加強(qiáng)了與大股東中交地產(chǎn)在TOD項目上的合作。此外，代建板塊也在醞釀單獨(dú)上市。
??“現(xiàn)在逢開會，我就批評投資部門，批評得多了，真有效果了！”看得出來，張亞東對投資部門上半年的表現(xiàn)滿意。
??綠城正在提速。
??截至2019年5月31日，綠城中國已獲取18宗地塊，預(yù)估總貨值近600億元，主要集中在杭州、蘇州、合肥、鄭州、西安等一二線核心城市，部分位于優(yōu)質(zhì)的三四線城市。
??而2015年和2016年綠城拿地分別為5宗和6宗。因為過往的投資不均好，導(dǎo)致綠城在2019年上半年沒有貨賣。
??“今年拿地了，明年這個時候就不愁了，銷售、回款、投資能力都會大大的加強(qiáng)”，張亞東給自己和股東們拿出一顆定心丸。
??除了存貨量，在張亞東看來，資金和管理也是綠城的短板。
??近幾年來，綠城股權(quán)為什么發(fā)生這么多的變化，就是資金的問題。現(xiàn)在綠城管理層開會，10個議題，可能只有1個是研究產(chǎn)品的，8-9個是研究資金的。
??在談到為何入股百年人壽時，張亞東表態(tài)，“絕不屬于多元化”。綠城近期也在接洽銀行、證券交易所，目的就是為更長遠(yuǎn)的解決公司資金面問題。“保險和證券的牌照肯定越來越稀缺。”
??據(jù)張亞東透露，綠城正在引入新的股東，未來會看到新的股東結(jié)構(gòu)變化。”
??開源之外還得節(jié)流。張亞東承認(rèn)綠城目前的管理效益亟需再上一個臺階，怎么做？他提出綠城要實行“雙控”，一是要控人，今年絕對不超過 7400人；二是要控流程優(yōu)化。
??“以往綠城對費(fèi)用的管控，做得的確不夠好。”實際上，綠城已在優(yōu)化組織架構(gòu)和破除條線壁壘等方面有實質(zhì)的動作。張亞東表示，2019年綠城的目標(biāo)營銷費(fèi)率由2.0%降至1.8%。
??“今年綠城中國的盈利水平和歸母凈利潤都將會大大提高。”對于目前存在的一些歷史問題，張亞東也毫不諱言，管控動作不是一蹴而就的，但有信心讓綠城越來越好，提升市值。“請大家耐心一點(diǎn)，給我3年時間。”
??在一一回答完股東們的問題后，張亞東打了一個比喻，“打碗的都是洗碗的人，在我家里碗都是太太洗的，能怪她嗎？”在場的人都笑了，現(xiàn)場氣氛活躍了不少。
??“大家是允許我打壞幾只碗，還是讓我什么都不干？”停頓片刻，他又接著說，“既然大家選擇了我，就請大家相信我。”
??以下為股東懇談會現(xiàn)場問答精選：
??百年人壽不是多元化
??問：綠城為什么要入股百年人壽？
??張亞東：中國房地產(chǎn)行業(yè)，最重要的是金融化問題。對綠城來說，也是資金保障問題。簡單說，綠城需要資本的支持。收購百年人壽，對我們有資金支持，同時對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有幫助。百年人壽本身是一家非常好的保險公司，雖然現(xiàn)在遇到一些問題，但是是可以解決的。我們接盤萬達(dá)成為百年人壽大股東，這個投入跟一個普通地產(chǎn)項目的投入差不多。而且保險牌照肯定越來越稀缺，證券也是越來越稀缺。
??問：入股百年人壽，綠城是要做多元化發(fā)展嗎？
??張亞東：我在一次內(nèi)部會議上說過，我是最反對多元化的。但百年人壽不屬于多元化，多元化的外延和邊界要界定一下。 入股百年人壽對我們有資金支持，是我們拉長房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)鏈的一種方式，對我們的養(yǎng)老、商業(yè)都有利好，同時壽險的利潤也不錯。也是我們圍繞房地產(chǎn)主業(yè)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，加粗產(chǎn)業(yè)束的一個布局。
??“瘦身計劃”和流程優(yōu)化
??問：借助滬港通是否拉升綠城的市值？
??張亞東：綠城的市值大大落后。為什么我們在今年年初進(jìn)行機(jī)構(gòu)重組，因為看到了問題所在，要提高人均效能和盈利水平。盈利提升，市值水平就會上來。引進(jìn)滬港通有利有弊，長遠(yuǎn)看引進(jìn)戰(zhàn)略投資人更有利。
??問：有沒有好的方法，讓綠城的市值和品牌相稱？
??張亞東：綠城房地產(chǎn)的合同員工有 7300多人，再算上平臺公司 和酒店物業(yè)，是 14000多人。綠城提出“雙控”，一要控人。以前“11+5”一共 16個子公司，麻雀雖小，五臟俱全。有的房企一個項目 6個人，我們是 29個人。有廟就要有和尚。 所以我們現(xiàn)在要“拆廟，減和尚。”還有就是流程優(yōu)化。
??問：綠城一些項目的減值情況如何？
??張亞東：2018年10個億，2019年根據(jù)情況安排。綠城現(xiàn)在要夯實資產(chǎn)。2019年歷史遺留項目會進(jìn)一步消化。 發(fā)展的問題，要用發(fā)展的辦法來解決。有人說打折賣，500億資產(chǎn)，250億賣出去。但是對市場負(fù)責(zé)任，對股東負(fù)責(zé)任，我們不能這樣處理。綠城現(xiàn)在的發(fā)展靠什么，靠貸款。如果這么做，我們的融資信用級別就下來了，就沒辦法貸款。這些沉淀資產(chǎn)，分為三大類，有一類非常低效。
??綠城中交合作聚焦TOD
??問：中交地產(chǎn)對綠城發(fā)展有什么協(xié)同作用？
??張亞東：中交有土地資源，由于交通建設(shè)獲得很多用地，但這個用地需要轉(zhuǎn)化，所以找綠城來轉(zhuǎn)化。綠城在拿地歷史上，通過招拍掛獲得的太多。下一步綠城和中交的合作，主要是軌道交通。綠城現(xiàn)在和九龍倉合作7個項目；和中交合作 8個項目，其中有福州 TOD、哈爾濱 TOD。中交現(xiàn)在有投資的能力，實際上我們現(xiàn)在的項目，中交也想來投資。 但也有一些問題，例如關(guān)聯(lián)交易的問題。
??問：綠城把股東利益放在第幾位？
??張亞東：去年年底，我們16個子公司上報第一波預(yù)算是 104億， 后來我們壓到 92億，到現(xiàn)在壓到 73億。我和員工說，給股東創(chuàng)造利益，我們才能共成長。如果不能給股東創(chuàng)造利益，就扣工資扣獎金。管理層對于股東的責(zé)任心，是毫無疑問的。但我們也在反思，的確以前對費(fèi)用的管控做的不好。
??問：綠城的小鎮(zhèn)項目能否盈利？
??張亞東：建議股東們?nèi)ロ椖靠匆豢矗矣X得還是信息不對稱的問題。小鎮(zhèn)，是綠城發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)品。2019年綠城有 20個小鎮(zhèn)的計劃，小鎮(zhèn)的拿地成本低，周期長，利潤高。綠城的長期發(fā)展，肯定要考慮小鎮(zhèn)這樣的高利潤項目。
??問：綠城為什么要保留永續(xù)債？
??李青岸：永續(xù)債其實是大家求之不得的，目前我們境內(nèi)拿到的是成本最低的。
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