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??近日，東莞公共資源交易網正式發文《東莞市國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則》，規則提出：在網上報價達到上限后，不再接受最新報價，開通網上終次報價功能，轉為競終次報價；而終次報價則以“最接近平均價者得”，這一創舉引發市場關注。并且這并非個案，近期以二線城市為首的土地市場持續高熱，為遏制地價的持續上揚，已經有多城對土拍規則進行了相關調整。
??就調整的內容來看，2019年上半年的規則調整可以總結為四大類：
??第一類是競拍資格審核
??這類限制主要是為了提高入場門檻，減少參與土拍的企業數量，以此減緩土拍的競爭激烈程度。目前此類調控執行最為成熟的城市就是上海，事實上，上海也是在限制土拍審核資格之后，土地拍賣基本上都是底價出讓。今年上半年合肥也有類似政策出臺，禁止有關聯的母公司、子公司同時參與土地拍賣，以此杜絕“圍標”現象，違者兩年不得參與合肥市范圍內的土地競拍。
??第二類是設置或調整土拍最高限價
??這是上半年土拍規則調整中最常見的，可直接限制地價漲幅，典型城市如合肥、杭州、蘇州吳江區、昆山、太倉。為遏制地價的進一步上漲，合肥對部分區域的最高限價進行了下調，將地市高熱的濱湖新區的含宅土地最高限價由2655萬元/畝降至2280萬元/畝，降幅高達14%。
??另外，近期杭州溢價率上限也有所調整，將主城區涉宅用地溢價率上限由50%調至30%，但是由于溢價率封頂之后開發商還可以進入自持比例競爭階段，這一溢價率指標的下調，或將進一步推高杭州交易宅地的自持比例，導致銷售型住宅供給的減少，反而會進一步加大商品住宅市場的中長期供給壓力。
??第三類是達到價格上限后的競得人認定方式
??這又可分為兩種手段，其中一種較為常見，即競配建模式，典型城市如福州、深圳。以深圳近期掛牌的5幅宅地為例，首次均在出讓條件中規定：當競買人報價達到最高限制地價時，由競配建的人才房面積最多者來確定競得人。但此舉也會增加房企拿地的隱性成本，使得實際地價遠遠高于名義地價，拿地的成本風險仍在持續攀升。
??另一類則是搖號、接近均價者得等“碰運氣”模式，典型如東莞、常熟即是如此。其實早在東莞發文“最接近平均價者得”之前，5月中旬常熟、張家港兩城分別在其土地出讓公告補充文件中提出“以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定地塊成交價格”，與東莞“最接近均價者得”如出一轍。這一規則一經出臺，勢必對房企的競拍出價策略產生較大影響，為提升中標率，房企出價力求“中庸”，勢必拉低土地成交均價，對于穩地價起到良好的促進作用。但是該新規也存在一定的漏洞，譬如對于參與競拍的房企資格管理相對寬松，圍標的可能性較高，建議后續加強競標單位資格審。
??第四類是對拿地后入市標準的限制
??常見的限制模式有現房銷售、限制銷售價格等。如在蘇州“511”調控中，即進一步收緊了現房銷售價格門檻，超過市場指導價5-10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。此類模式雖然可提高房企周轉成本，在一定程度上避免地價過快攀高，但也會造成市場出現一段時間的優質商品住宅供應短缺，典型如江蘇省會南京，近兩年即深受其苦。
上半年多城密集調整土拍規則
??總的來看，各類土拍新規調整在一定程度上可以減少地價的盲目追高，短期內緩解地市高熱現象，但單一的規則調整還是遠遠不夠，未對市場長遠走向的影響有限。被擋在門外的企業仍然希望入場，地價上漲訴求也不會因為土拍規則的調整而消弭，而“競配建”等模式更是會進一步加劇商品住宅市場的供求矛盾。
??若要保障土地市場的長久平穩健康發展，關鍵還是要做到多管齊下，不僅要進一步調整和完善土地規則，也要在土地供應和金融管控方面多下功夫，既要保障土地供應的合理充裕，以此平衡市場的供求關系，平抑地價上漲預期；也要防范風險資金的無序涌入，避免土拍市場出現非理性的拿地熱潮。
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