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??樂居財經 林振興 發自北京
??沉默17天、申請兩次延期后，香江控股（600162.SH）終于回復了上交所。
??6月3日，香江控股發布公告，針對上交所此前發出的關于公司2018年年報問詢函，給出了相應回復。在這份43頁、長達8000字的回復中，香江控股開發進度緩慢、銷售遇冷、業績承諾難以兌現的窘境，也逐一浮現。
??公告內容顯示，2017年底，天津25億收購案帶來的連鎖反應，進一步將香江控股拖向“泥潭”，其營收、凈利潤均大幅下滑。
??年報顯示，2018年香江控股實現營業收入41.35億元，同比下降12.21%；實現凈利潤5.09億元，同比減少3**3%，為三年最低值。而其股價從去年1月12日復牌后3.92元的高點，下跌至2.28元，市值損失達57億元。
??高價脫手燙手山芋
??這家上世紀90年代起步于深圳金海馬家居的廣東老牌企業，創始人為劉志強、翟美卿夫婦。2000年起涉足房地產，三年后實現借殼上市即現在的香江控股，并憑借“錦繡香江”和“翡翠綠洲”兩大住宅品牌在廣深地產界一舉成名。
??2006年前后，這對夫婦跟隨著合生創展的朱孟依來到了天津寶坻，劃了一個2300畝的圈，準備在這片荒地上大干一場，復制其明星樓盤香江錦繡花園。
??末了卻落得一地雞毛。天津香江項目最初瞄準了北漂一族，然而受到了環京限購的影響，加之區域配套缺乏和定產不清，導致產品滯銷嚴重，去化堪憂。
??長達10年的銷售，這個超大樓盤不僅進度緩慢，且銷售率極低，負責運營的三家公司虧損連連，其中兩家早已資不抵債。而這期間，三公司在2012年左右甚至出現了銷售困難和產品積壓情況。
??不溫不火的銷售狀況，讓香江控股的大股東兩度萌生退意。2017年12月，香江控股從控股股東南方香江集團手中斥資25.02億元收購天津香江錦繡花園的三個項目公司65％股權（天津公司森島寶地、森島鴻盈和森島置業）。
??香江集團“金蟬脫殼”之后，25億元的現金收購卻使香江控股面臨巨大的資金壓力。
??2018年末，香江控股短期借款和一年內到期的非流動負債余額合計42.43億元，而貨幣資金余額僅26.24億元，且其中2.6億元處于受限狀。不僅如此，香江控股2018年的經營性現金流量凈額驟降615.87%至-29.41億元，引來了監管部門的問詢。
??對此，香江控股回復稱，截至4月30日，公司已歸還借款18.84億元，借款余額約為63.81億元，其中短期借款和一年內到期的非流動負債合計約23.98億元，公司資金余額約30億元。下半年將利用存量資金和銷售回款歸還銀行借款。
??問詢函同時也指出，報告期內，2018年度資產負債率提升15個百分點至75%，同時公司存在較多的應收款項和資金拆借行為。
??香江控股則回復稱，“截至4月底，公司已歸還部分金融機構借款，資產負債率得到明顯改善。”今年一季度銷售商品、提供勞務收到的現金為17.18億元，經營活動產生的現金流量凈額為9.95億元。
??重倉天津開發遇阻
??收購之時，天津三公司信誓旦旦承諾2018－2020年分別累計完成3.53億、4.41億、3.76億，共11.7億的利潤。而今，該項目承諾的業績非但未完成，甚至裝到香江控股就開始虧損。
??監管部門將矛頭指向大股東涉嫌“掏空”上市公司，問詢函指出，收購時天津三公司凈資產合計為負0.41億，收購溢價率高達62倍。然而，2018年，這三家公司非但沒有盈利，反而分別虧損了1231萬、594萬、2931萬。
??問詢函中另一個核心問題是，香江控股在天津、廣州和成都儲備的規劃建筑面積位居前三位，其中天津高達160.6萬平方米，遠高于后兩者的**.3萬、37.4萬平方米。但2018年天津項目的可供出售面積僅為24.03萬平方米，而銷售面積僅為1.9萬平方米，銷售比例僅7.9%，預收房款約為0.9億元。
??上交所要求香江控股“基于2018年天津三公司的利潤情況，以及項目所在地區的房地產政策和去化情況，說明是否存在業績承諾難以完成的可能”。
??香江控股則指出，從年初至5月25日，天津三公司的房地產項目銷售已新增認購8.59萬平米。目前天津項目可售面積17.67萬平方米，今年下半年預計新推產品13.8萬平方米。
??此外，香江控股也不得不正面進行風險提示，由于天津市 2018 年實施環保等整改措施，導致天津三公司的開發周期和預售證取得晚于預期。天津三公司由于受市場競爭、房地產行業政策及宏觀經濟的影響，存在業績承諾可能無法實現的風險。
??回復問詢函期間，5月21日，香江控股選舉翟美卿為公司董事長兼總經理，并選舉產生第九屆董事會各專業委員會組成人員。值得注意的是，劉根森作為本屆戰略委員會里的新面孔，其另一個身份是香江集團創始人劉志強、翟美卿夫婦的大兒子。
??劉翟夫婦正將未來家族最重要的產業交到兒子手上，劉根森是否能扛起這面大旗，我們不得而知，但他必須先面對天津項目這個燙手山芋。
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