行業(yè)資訊
??5月的最后一天，深圳地產(chǎn)圈被一個樓盤刷屏。
??位于深圳西部的大盤“華強城”三期，于當(dāng)日下午兩點開盤。開盤所在酒店，12:30開始就有購房者來排隊入場，到13:30的時候，現(xiàn)場已經(jīng)排起長龍。據(jù)項目方給出的數(shù)據(jù)，當(dāng)天到訪客戶近1000批，但總共推出的房源不到500套。
??下午兩點，選房正式開始。銷控表一點點變紅，到4點時，已賣出近300套。五點時，已賣出超過八成，再到晚上7點時，華強城三期已剩極少數(shù)房源。
??晚上10點左右，在場銷售表示：“當(dāng)日銷控，只剩下最后一套，是127平方米的四房！”這時，華強城三期2棟A座、2棟B座、3棟A座、3棟B座所有房源中，只剩3棟A座的205一套未清……
??在深圳樓市的過往中，人們對這種“日光盤”的故事早已習(xí)以為常。只是當(dāng)這樣的戲碼發(fā)生在2019年的5月，多少顯得有些另類。畢竟，放眼全國，樓市已經(jīng)不再火紅，三月小陽春之后的反彈，再度出現(xiàn)掉頭向下的跡象。
??穩(wěn)定的市場，是大多數(shù)人對于樓市的期盼，隨著6月的到來，房企沖刺中期業(yè)績的倒逼之下，以價換量或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>
??5月銷售增幅收窄
??按照過去的市場慣性，春節(jié)之后的樓市小陽春行情，一般會延續(xù)至五六月，并在年中時推向小高潮，但是今年卻顯得有些不同，“紅五月”沒有能夠如期出現(xiàn)。
??克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，在權(quán)益口徑下，5月，百強房企的整體銷售規(guī)模較上月有小幅增長，環(huán)比增長8.8%。雖然環(huán)比漲勢依舊，但漲幅卻大不如前兩月。同比來看，5月成交同比增長5.7%，低于3、4月的12.2%和16.6%。2019年1~5月，TOP100房企整體操盤銷售業(yè)績規(guī)模近3.5萬億元，同比微增4.1%。即使是最保守的房企，今年的年度銷售增長目標(biāo)都在10%以上，但從前五月的實際銷售情況來看，多數(shù)企業(yè)的銷售并未達到預(yù)期。
??事實上，剛需買家在三四月份搶閘入市之后，買方承接力不足的問題開始顯現(xiàn)。據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，5月全國新房找房熱度環(huán)比下降2.4%。其中，一線城市找房熱度環(huán)比微漲0.5%，二線城市較大幅度下行，降幅為4.1%。
??對這一現(xiàn)象，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，5月份樓市是“小陽春”的終結(jié)，找房熱度兩極分化，整體可以定性為“穩(wěn)定”。
??“小陽春”終結(jié)后，市場究竟降溫到何種程度？克而瑞數(shù)據(jù)顯示，29個重點監(jiān)測城市成交量轉(zhuǎn)升為降，同環(huán)比皆微降4%。多數(shù)二、三線城市市場明顯降溫，其中不乏無錫、合肥這類熱點城市，濟南、大連成交量更是降至歷史低位。而典型如蘇州，調(diào)控升級后成交明顯放緩。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，無錫5月商品住宅共成交38萬平方米，環(huán)比下跌27%、同比下跌18%；合肥5月商品住宅成交73萬平方米，環(huán)比下跌3%、同比下跌40%；蘇州5月商品住宅成交100萬平方米，環(huán)比下跌13%，但同比仍升62%。
??“對于二三線城市來說，前一階段的政策利好如積分落戶、戶籍政策等，引發(fā)隨人口流動的置業(yè)潮，由此也衍生了一部分投資需求。但住建部預(yù)警及二線城市紛紛升級調(diào)控、三四線城市棚改退潮，對整個市場需求形成新一輪制約，由此引發(fā)成交降溫。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財經(jīng)。
??城市冷熱不均
??作為敏銳把握市場信號的一端，房企供貨節(jié)奏在5月份明顯放緩。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，29個重點監(jiān)測城市新增供應(yīng)量同環(huán)比雙降10%。其中，一線城市供應(yīng)量持續(xù)走低，二三線城市供應(yīng)量由升轉(zhuǎn)降，同環(huán)比跌幅均在10%附近。
??值得注意的是，被住建部點名的四城再度收緊預(yù)售證審批，供應(yīng)量環(huán)比皆降。佛山、蘇州、大連、南寧5月商品住宅新增供應(yīng)面積環(huán)比分別下降44%、26%、65%、34%。
??供應(yīng)量的下降，或許是5月樓市成交乏善可陳的原因之一，但各個城市供需結(jié)構(gòu)的不同，導(dǎo)致了城市之間的差異仍舊巨大。
??二三線市場中，武漢、長沙、佛山、西安、常州、東莞、廈門新房成交同環(huán)比均走高。其中，西安環(huán)比增長最明顯，漲幅45%，但同比跌幅超-30%，市場熱度明顯不及去年同期。
??一線的四個大城市，走勢也出現(xiàn)劇烈分化。
??深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，2019年5月深圳一手住宅網(wǎng)簽量達到4605套，環(huán)比上漲70.3%，同比上漲10.2%。這是深圳近三年來，網(wǎng)簽量最高的一個月。今年1~4月，深圳一手住宅網(wǎng)簽量分別約為2500套、1280套、3090套、2700套，從數(shù)據(jù)看來，5月網(wǎng)簽量幾乎是4月的兩倍。面積方面，5月一手住宅網(wǎng)簽面積是43.39萬平方米，環(huán)比上升68.48%，同樣是近期最高。
??美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對第一財經(jīng)表示：“5月數(shù)據(jù)是去年年底到現(xiàn)在的累積量，實際成交方面，深圳樓市目前仍處于成交下滑的狀態(tài)，預(yù)計6月的備案數(shù)字，會比5月的低。華強城的熱銷，可以說是個別情況。”
??與深圳放量形成對比的是，鄰近的廣州市卻在5月遭遇了交易的滑鐵盧。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)控數(shù)據(jù)，5月廣州網(wǎng)簽一手住宅成交面積為7**6萬平方米，環(huán)比下降19%；成交量套數(shù)7139宗，環(huán)比下跌21%。5月略顯“后勁不足”。
??廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為：“廣州5月雖未太紅，但從近三年成交數(shù)據(jù)來看，5月成交與2017年5月基本持平，比2018年5月成交多出將近2000套。可見，市場處于平穩(wěn)回調(diào)階段。”
??議價空間增加
??隨著市場溫度的下降，買賣雙方的博弈格局也悄然轉(zhuǎn)變，一貫強勢的開發(fā)商正在重新調(diào)整策略。
??比如文初提及的華強城，其熱銷的原因很大程度來源于保守的定價。何倩茹對第一財經(jīng)表示：“華強城項目本身的位置和戶型都不錯，而且價格上在一手房算是便宜的，深受剛需客青睞。”
??深圳5月份成交榜單也顯示，一手住宅成交面積較大的分別是寶安的萬科星城、華強城、光明的勤誠達正大城和星河天地、天匯城，以及南山的半島城邦花園、龍崗的奧園翡翠東灣、深城投中城花園、麓園等項目。這中間除了南山的半島城邦花園均價為11.75萬元／平方米外，其他項目均價在3萬~4.5萬元／平方米左右。成交主力依然是剛需，豪宅成交徘徊在主流之外。
??在廣州，許多樓盤開始推出特價房吸引購房者。海珠區(qū)某樓盤銷售透露，買家如果通過團購方式購房，一套標(biāo)價800萬左右的房源，可以獲得較售樓部低幾十萬的價格。
??5月的樓市降溫，給開發(fā)商6月的銷售帶來無形壓力。因為6月是房企沖刺半年度業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點，預(yù)計企業(yè)將明顯加大供貨力度。克而瑞研究認(rèn)為，而在房企強勢營銷加持下，成交量也將有所增長，但由于前期積壓的市場需求近乎釋放完畢，成交量整體漲幅有限。
??對于后市，合碩機構(gòu)的郭毅表示，全國房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策影響顯著，而從中央到地方，“房住不炒”的核心基調(diào)未變，所以哪些城市出現(xiàn)需求升溫、房價過快上漲，便可能引發(fā)新一輪調(diào)控。總體來看，成交量會保持相對穩(wěn)定，但房價快速上漲的支撐性已無。
??何倩茹稱，因受國內(nèi)外多重因素影響，經(jīng)濟形勢尚不明朗，樓市存在受影響的可能。“接下來的半年，成交量將有下滑的壓力。但產(chǎn)生避險情緒，導(dǎo)致資金進入樓市，可能性也是存在的，不過政府的監(jiān)管也是存在的，所以最后還得看市場的具體表現(xiàn)。”
??深圳鏈家研究院也表示：“部分購房者因經(jīng)濟發(fā)展放緩擔(dān)心未來的收入能否持續(xù)增長，置業(yè)計劃推遲或要更多的時間去挑選適合的物業(yè)。”
（來源： 第一財經(jīng)日報）
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