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?看上去，57歲的黃熾恒比實際年齡要年輕，而且壯實得多。鍛煉身體，無處不在，哪怕遇到眼前一根橫梁，他會跳上去拉幾個單杠。

??健壯的體魄，讓他有充沛的精力去打理生意。

??黃熾恒旗下的海倫堡控股正在沖刺香港IPO。他親任董事會主席兼首席執行官。這點，他和新力控股的老板張園林很像，一肩挑。只不過，張現年43歲。

??從創立海倫堡至今，黃熾恒已經走過21年。他好抽雪茄，為人低調，是福布斯榜上的億萬富豪，卻因縱橫股市出名。

??拿什么贏得資本的青睞？這是任何一家上市企業需要回答的問題。

??黃熾恒有自己的獨特之處，不是搞雙輪驅動，而是“三駕馬車”——地產開發、科技園和商業地產。但他希望有機會再講一個資本故事，這次特意沒有把物業板塊裝入。

??2019年多家房企欲在港上市，至今尚未音訊。因首次招股書半年到期，海倫堡在5月2日更新了一版。

??海倫堡何時能收到聆訊結果？黃熾恒在耐心地等待。

??重倉大灣區的“高端王”

??黃熾恒會炒股，更會建房子。

??他曾因建倉上海萊士和申購新寶股份而大賺。有媒體稱，他炒股賺的錢比做地產賺得都要多。為了讓海倫堡奠定在地產界的江湖地位，他狠磕產品，獲得“高端王”的美稱。它和星河灣集團一樣，都是發軔于廣東番禺。

??對產品的追求，或許與黃熾恒的出身有關。他早年畢業于番禺縣置業中等專科學習，主修機械制造，骨子里有工匠精神。

??在1998年涉足地產開發后的很長一段時間，海倫堡偏南一隅，集中在珠三角地區。但在2016年，海倫堡啟動戰略升級，黃熾恒制定了三年沖刺千億的目標。

??截至2019年1月底，海倫堡土地儲備總建筑面積約為2370萬平方米，已在珠江三角洲地區、長江三角洲地區、京津冀地區、華西地區及華中地區的12個省及直轄市的33個城市占據一席之地，擁有122個處于不同開發階段的項目。

??克而瑞數據顯示，海倫堡從2016年至2018年分別實現銷售額185.7億元、351.1億元、440.6億元，對應全國房企排名分別為88位、57位、61位。這三年的營收分別是142億元、143億元和175億元，年復合增長率為11%。同在沖刺上市的新力控股、奧山控股和中梁控股的復合增長率分別是94.6%、20.1%、221.4%。

??在2370萬平方米土地儲備中，粵港澳大灣區占比40%以上。2月21日，克而瑞發布了”2018年粵港澳大灣區房企土儲貨值TOP30”及”2018年粵港澳大灣區房企土儲建面TOP30”榜單，海倫堡位列27與17名。榜單顯示，海倫堡于大灣區內的土儲貨值與土儲建面分別為1017.4億元和823.6萬平方米。

??自粵港澳大灣區升級為國家戰略后，海倫堡占據了先機。5月16日，穆迪授予海倫堡“B2”的評級，并在報告中指出，海倫堡多樣化的土地收購戰略足以支持公司穩健的發展。

??有分析指出，海倫堡控股會是一支典型的奧港澳大灣區地產概念股。”但它的戰略布局，又不失平衡，看好杭州灣區和長江經濟帶。“

??父子兵與“老臣”

??像很多房企老板一樣，黃熾恒在培養“二代”接班人。

??現年25歲的黃博文，在2016年2月擔任海倫堡總裁助理，協助黃熾恒管理公司。他畢業于美國康奈爾大學，獲得理學學士學位。

??在遞交招股書之前，海倫堡的股權主要掌握在黃熾恒父子手中，黃熾恒持有97.4%股權，黃博文持有2.6%股權。后在幾輪重組后，他將這些股份賣給了黃熾恒。目前，黃博文自己全資持有廣州潤元酒店。

??為了赴港上市，海倫堡進行了一番重組。黃熾恒通過Blue Antrix持有海倫堡中國控股有限公司(上市主體)95.99%股權，并通過'受限制股份單位代名人'Blue Antrix 持有海倫堡中國3%股權，剩余1.01%股權由非海倫堡中國的核心關聯人士王濤女士持有。

??Blue Antrix持有的海倫堡3%股份，是黃熾恒給管理層作出的股權激勵。黃熾恒有一批忠誠的“老臣”，他們大多在海倫堡擁有10年以上的工作經歷，兩位常務副總裁葉峻和代曉輝等分別入職18年和11年。

??在2018年7月份，王濤通過Broad Pleasantd對海倫堡增資，用3.37億元換取1.01%股權。據此，當時海倫堡的估值約333億元。王濤是一名在中國擁有超過十年經驗的資深投資者，他是黃熾恒的好友。

??降負債與求擴張

??充沛的土儲以及多樣化的項目拓展渠道，使得海倫堡維持較高的盈利能力。年內溢利分別為2**8億元、19.8億元以及22.56億元，凈利潤率分別是20.4%、13.8%和12.9%。其中2018年的租金收入為1.47億元，占比0.8%，主要來自創意科技園和商業地產。

??從2016年至2018年末，海倫堡凈資產負債率持續走高，分別為69.4%、83.4%和133.7%；未償還的借款總額分別為128.74億元、205.04億元和283.08億元，而同期公司擁有現金及現金等價物分別為24.69億元、45.96億元和47.78億元。同時，信托及資管融資安排余額分別為**.78億元、13**5億元、169.11億元。

??從整體來看，海倫堡的融資成本并不高，2016年至2018年的加權平均實際利率分別為8.6%、7.9%和8.8%。它的總借款303.6億元，其中一年期內短期債務100.28億元，而手握現金只有47.8億元，現金與短債比是不足1：2。

??在融資上，信托和資管融資占比高，達到58.8%。截至2019年2月28日，海倫堡信托資管融資未償還總額為177.96億元。根據招股書，信托融資安排的還債期限為三年。由此推算，在2019年和2020年，這些高成本的信托融資將迎來集中還款期，其中，2019年生效的4筆信托融資，成本分別為12.5%、9.5%、12%以及13%。

??若海倫堡成功赴港上市，它的資金壓力減輕，資產負債率會進一步降低。對于IPO籌集的資金用途主要用于2021年底前運營及計劃擴張所在城市用于土地收購以增加土地儲備。