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?全國都在等蘇州的下一步。
??蘇州估計也沒想到，自己都不在國家統(tǒng)計局70個大中城市房價統(tǒng)計范圍內(nèi)，卻意外成為中國房地產(chǎn)市場長效調(diào)整機制首波落地的城市。
??蘇州調(diào)控7月或生變的消息是從一次政府部門組織30余家地產(chǎn)商召開的座談會上傳出的。按照蘇州思路，在現(xiàn)有的調(diào)控政策下，如果7月前樓市幾大指標仍未得到控制，蘇州將再度加碼調(diào)控，包括擴大限售范圍、提高外地人購房需要的社保門檻等方面——從新房源頭敲打房價的意圖明顯。
??當然，蘇州不是重點。
??重點在于，包括蘇州在內(nèi)的地方政府已經(jīng)開始向中央上報樓市長效調(diào)整機制的方案，首波上報方案的城市則正是被列為監(jiān)測重點的“房價波動過大”城市。
??因此，蘇州的7月，也將是中國樓市的7月。7月以后調(diào)控會怎么走？蘇州只是一個開始。
??房價“漲停板”有用嗎？
??除了提出7月這一時間點外，蘇州還設(shè)置了房價年漲幅在5%以內(nèi)的“漲停板”，如果按照這個最新指定的房價全年漲幅目標，蘇州今年房價早就“超標”了：據(jù)媒體統(tǒng)計，僅在前四個月，蘇州市區(qū)商品住宅成交均價就已經(jīng)比2018年同期上漲9%。
??設(shè)置房價“漲停板”，似乎還是熟悉的配方和味道。
??去年福建省寧德市就曾設(shè)置新房均價每年漲幅6%的“漲停板”，此前在2016年，蘇州也曾發(fā)布相應政策，總結(jié)來說是，開發(fā)商對外申報價格在一年之內(nèi)樓盤的漲幅最多只能漲12%。但目前看來，這些并沒有擋住當?shù)胤績r瘋漲。
??在通脹預期帶來的焦慮下，對于試圖上車的購房者而言，當下是否出手有著巨大的利害關(guān)系。不可否認的是，5%的房價漲幅與理財產(chǎn)品相比似乎還是有很大的誘惑力，畢竟余額寶當前的年化利率不過是2.4%。況且，5%擊破后是否還會繼續(xù)突破，也成為買房人心里的一個僥幸。
??盡管“漲停板”相似，但幾波政策出現(xiàn)的大背景不一樣。如今，在“房住不炒”幾經(jīng)高層強調(diào)之后，蘇州調(diào)控的打壓力度與效果備受關(guān)注，在這個觀望時期，蘇州管控經(jīng)驗有可能成為更多“蘇州們”的參考方案。
??調(diào)控，需要不止一盆“涼水”
??熱點樓市需要“涼水”，蘇州不會是唯一一個。尤其是對于那些在近一個月內(nèi)被同時點名預警的佛山、大連、南寧等10個城市來說。
??蘇州之后，是否會有更多二線城市跟隨出臺調(diào)控政策？一個毋庸置疑的答案是：一城一策下，冒頭就會挨打。
??調(diào)控的“官宣”就是這樣說的。就在近日，人民日報發(fā)表文章《中國不會靠炒房拉動經(jīng)濟》強調(diào)稱，中國將牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，確保房地產(chǎn)市場行進在正確的軌道上。
??接下來，要討論的是，熱點城市與二線城市的調(diào)控加碼會從哪些方面開始，又會如何演變，可以從兩個方面來理解。
??首先，從信貸開始。只要杠桿加不上去，炒房需求基本被掐掉**不離十。近日，央行高層再次重申嚴格遵循“房住不炒”，強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒有發(fā)生改變。
??話音剛落，合肥、南寧、鄭州、南京等城市已經(jīng)開始相繼收緊樓市信貸。比如，有消息稱，南京首套房貸款利率上浮15%，二套房貸款利率上浮20%，而在此前南京部分銀行的最低利率已經(jīng)跌至上浮近5%；另有消息稱，合肥市多家銀行將二套房的房貸利率上浮25%至30%。
??盡管融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，實現(xiàn)了連續(xù)5個月的下降趨勢，但近期多地房貸利率政策再現(xiàn)收緊信號，也在給購房者一個提醒，在熱點樓市烈火烹油下，是否要承擔更高利率成本跟風上車。
??其次，不管熱點城市如何調(diào)整限購限售政策，在政策的力度和調(diào)控持續(xù)性上將看齊北上廣深。
??從2016年930新政開始，樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年半，一線樓市經(jīng)歷了暴漲到回落，盡管房價仍處高位，但在政策連續(xù)性打壓下，投機需求已被有效打擊。相比而言，政策頻出，二線熱點樓市卻又經(jīng)歷一波波暴漲，控制信貸源頭按住投機需求、長期調(diào)控保持穩(wěn)定性和連續(xù)性成為當務(wù)之急。
??哪些城市最易引發(fā)調(diào)控？看兩大指標
??對于購房者群體來說，最關(guān)心的無異于，調(diào)控可能收緊的城市還會有哪些？
??盡管每個城市都有自己的個性與面貌，但如果勾勒出房價上漲的兩大先行條件：瘋狂賣地+人口凈流入猛增，大概率就能預測，未來那些城市政策收緊的可能性大。
??房價與地價的面包與面粉之爭早已存在，一方面，土地市場頻曝高溢價出讓給了后期房價上漲的底氣。另一方面，雖然并不能說人口凈流入直接推高房價，但在地價繼續(xù)推高房價預期下，居住需求增長也給房價上漲再加一把火。
??先看蘇州，其在2018年共出讓673塊地，土地出讓金約達1382億，在全國城市中位列前十。僅僅是截至到5月下旬，蘇州賣地收入就已經(jīng)達到716億，同比上漲12.5%。與此同時，城市也在持續(xù)擴容，僅在2018年，蘇州的人口凈流入就達到368.6萬。不斷涌入的新增人口帶來的住房需求也開始逐步兌現(xiàn)。
??再看佛山，2018年，佛山以**4億元的賣地收入在全國城市中排名前十，另據(jù)數(shù)據(jù)，截止到今年4月23日，佛山共賣地235億元，在大灣區(qū)廣東九個城市中僅次于廣州位列第二，地價溢價率16%。地價飆漲同時，新增人口也在刷新城市記錄，去年佛山新增常住人口達到24.9萬人，創(chuàng)近8年新高。這一數(shù)據(jù)對于佛山來說有多大？即使把佛山2011年到2016年連續(xù)6年的新增常住人口加起來，也僅僅23.17萬人。
??哪些熱點城市，今年調(diào)控力度或?qū)⒂兴糯螅繖C構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止日前，全國賣地最熱的50大城市合計賣地1.435萬億，同比上漲了9.6%，49城賣地超過100億，25城賣地超過200億，包括蘇州在內(nèi)的7個城市賣地超過500億。
??以杭州、武漢、蘇州、天津、北京、上海、福州這七個“500億”城市分析來看，僅北京在2018年人口凈流出22萬，其他城市均保持人口凈流入狀態(tài)，尤其是上海，以976.21萬人口凈流入居全國之首。在賣地收入超過200億的25個城市，除了被此次被預警的佛山與南京外，鄭州、合肥、寧波、常州、成都、西安人口凈流入都呈現(xiàn)幾十萬級別、甚至數(shù)百萬。
??樓市很磨人，但再過幾個月回頭看看，也許蘇州和7月會成為熱點樓市未來走向的經(jīng)典個案和關(guān)鍵節(jié)點。（來源：90度地產(chǎn)）
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