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??二季度以來(lái)，“房?jī)r(jià)四小龍”之一的南京土地市場(chǎng)回暖，房企競(jìng)拍激烈，地價(jià)被刷新，樓市成交兩極分化加劇。

??據(jù)新華報(bào)業(yè)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至5月16日，南京樓市二季度開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)中有2家樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即宣告售罄，一些樓盤(pán)當(dāng)天售出則不足5成，甚至有樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)近20天只去化1成。

??《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在實(shí)地走訪中了解到，為了沖刺公司半年度的業(yè)績(jī)，位于南京浦口區(qū)華康路的雅居樂(lè)御賓府項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)之后推出“一成首付”限時(shí)搶購(gòu)活動(dòng)。同一區(qū)域的蘇寧威尼斯水城項(xiàng)目宣布，加推精裝修房源改為毛坯交付，均價(jià)直降3000元/平方米。

??市場(chǎng)預(yù)期較好的情況下，多數(shù)房企積極推盤(pán)入市，部分項(xiàng)目卻出現(xiàn)捂盤(pán)惜售的問(wèn)題。位于河西板塊的碧瑤花園項(xiàng)目距上一次開(kāi)盤(pán)已有6年，但是目前三期項(xiàng)目還未建設(shè)完工，裝修完成的售樓處也閉門(mén)拒絕接待訪客。

??針對(duì)樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)等問(wèn)題，記者致電雅居樂(lè)南京公司和蘇寧環(huán)球公司負(fù)責(zé)人，但電話一直無(wú)人接聽(tīng)。

??樓市冷熱不均明顯

??近日，“一成首付”重現(xiàn)南京樓市。雅居樂(lè)御賓府推出“首付30萬(wàn)起買(mǎi)房”活動(dòng)，而且為精裝修交付。

??記者走訪來(lái)到雅居樂(lè)御賓府的營(yíng)銷(xiāo)中心，多名購(gòu)房者也聞?dòng)嵹s來(lái)看房。一名置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目位于南京浦口區(qū)文德東路和康華路交匯處，于4月28日開(kāi)盤(pán)推出344套房源，共有1004組客戶參與搖號(hào)，中簽率34.3%。項(xiàng)目目前在售2、3、5號(hào)樓房源，戶型建筑面積約108、130、140平方米，均價(jià)為29607~30001元/平方米。

??對(duì)于首付款不夠的問(wèn)題，該名置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，公司可以提供“一成首付”的方法，按照最小面積108平方米的房源來(lái)計(jì)算，首付30萬(wàn)元起步。前提是，購(gòu)房者需要在一個(gè)月之內(nèi)支付剩余的首付款。也就是說(shuō)，該項(xiàng)目推出該項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)，其實(shí)給予買(mǎi)房人分期付款的期限并不寬裕。

??熟悉南京房地產(chǎn)市場(chǎng)人士分析，與之前南京多盤(pán)推出的1成首付購(gòu)房活動(dòng)不同的是，雅居樂(lè)御賓府的“1成首付”需要購(gòu)房者購(gòu)房者7天內(nèi)簽約，并繳納所選房源10%的首付資金，剩余的2成首付要在半個(gè)月內(nèi)付清，主要目的還是為了促銷(xiāo)。

??公開(kāi)資料顯示，雅居樂(lè)御賓府由雅居樂(lè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，記者聯(lián)系該集團(tuán)旗下的南京濱江雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示正在洽談業(yè)務(wù)，將安排專人回復(fù)。但截至發(fā)稿，記者未收到任何回復(fù)。

??一成首付再次出現(xiàn)在南京江北核心區(qū)，或許與這一板塊的上市量有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月16日，二季度過(guò)去一個(gè)多月，整個(gè)江北板塊(含六合)有13家樓盤(pán)推出了3368套房源。克爾瑞南京機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，南京商品住宅盤(pán)新增以江北區(qū)域?yàn)橹髁?yīng)，集中在兩江板塊和城北板塊。

??記者在江北新區(qū)走訪看到，江北超級(jí)大盤(pán)蘇寧威尼斯水城正在加推16號(hào)樓272套毛坯房源，均價(jià)18600元/平方米，戶型分為89平方米、111平方米、114平方米。

??業(yè)內(nèi)人士介紹，由于項(xiàng)目拿地時(shí)間早，被政府嚴(yán)格限價(jià)，而且此前精裝標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房者所詬病，這次就干脆改為毛坯銷(xiāo)售。

??有意思的是，蘇寧威尼斯水城早在3年前通過(guò)毛坯改精裝，均價(jià)由原先的13800元/平方米上漲到19688元/平方米推盤(pán)入市。如今又要“脫衣”交付，均價(jià)回落到1.86萬(wàn)元/平方米。

??市場(chǎng)冷熱不均明顯，一些銷(xiāo)售較好樓盤(pán)的去化率也就7成左右。中海原山、龍海駿景、悅江府開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化7成左右。另外也有去化不足5成的樓盤(pán)，招商雍寧府在4月25日首開(kāi)324套房源，去化2成，而雅居樂(lè)御賓府首開(kāi)344套房源，去化3成。

??業(yè)主哄抬二手房?jī)r(jià)

??南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華表示，總的來(lái)說(shuō)，江北樓市眼下的情況雖為初期階段，但是仍然不容樂(lè)觀，若是不盡早作出調(diào)整，按照政府這樣引進(jìn)人才的速度，不知道還要等多久江北板塊才能徹底起飛。

??樓市預(yù)期提高，攪動(dòng)了一些持有房源的業(yè)主的心。據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》報(bào)道，5月6日開(kāi)盤(pán)選房的河西魚(yú)嘴純新盤(pán)金茂悅，被視為今年南京河西房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)之一。盡管房?jī)r(jià)突破之前35000元/平方米的限價(jià)，達(dá)到了39800元/平方米，但該樓盤(pán)依然吸引5851組客戶報(bào)名184套房源，中簽率只有3.1%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天也一售而空。顯然，近5000元/平方米的價(jià)格上調(diào)，仍沒(méi)有“澆滅”人們置業(yè)河西的熱情，更有不少買(mǎi)房人只好將目光轉(zhuǎn)向了河西的二手房市場(chǎng)。

??“限價(jià)松動(dòng)，信貸放松，確實(shí)對(duì)河西的二手房報(bào)價(jià)有一定影響。”365網(wǎng)站最新公布的河西板塊報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，在納入調(diào)查范圍的106個(gè)熱門(mén)小區(qū)中，截至今年5月9日，有53個(gè)小區(qū)的二手房報(bào)價(jià)上漲，漲幅最高的是蘇瑞茗芳苑，目前掛牌價(jià)為59689元/平方米，環(huán)比上漲了3.61%;同時(shí)，仍有40個(gè)小區(qū)的二手房報(bào)價(jià)下降，宋都奧體名座的降幅最大，達(dá)到3.5%，目前報(bào)價(jià)53427元/平方米。

??根據(jù)365網(wǎng)站最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月份南京河西板塊的二手房報(bào)價(jià)仍呈現(xiàn)微漲態(tài)勢(shì)，最高的一家漲了3.61%。記者在走訪中了解到，日前，位于河西南板塊的招商雍和府項(xiàng)目，業(yè)主約定集中漲價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)房源“增值”。

??在浦口區(qū)臨江地鐵站旁正榮潤(rùn)江城的一家中介門(mén)店，銷(xiāo)售人員透露，近期正榮潤(rùn)江城業(yè)主對(duì)外報(bào)價(jià)有所升高，導(dǎo)致二手房成交不多，一些業(yè)主在聊天群里約定集體調(diào)高二手房的價(jià)格。“年初到現(xiàn)在，業(yè)主將房源的掛牌價(jià)提高8%~10%左右，而且一些業(yè)主并不急著出售。”該名銷(xiāo)售人員說(shuō)。

??一位從正榮潤(rùn)江城項(xiàng)目走出的業(yè)主認(rèn)為，近期江北新裙道路設(shè)施不斷完善，之后環(huán)境和交通方面越來(lái)越好，盡量能等到升值再轉(zhuǎn)售。

??記者梳理了解到，江北核心區(qū)4家樓盤(pán)二手房已經(jīng)聯(lián)合漲價(jià)。其中，華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)最高報(bào)價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，保利西江月最高報(bào)價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，正榮潤(rùn)錦城最高報(bào)價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，正榮潤(rùn)江城最高報(bào)價(jià)4.9萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于同區(qū)域新房開(kāi)盤(pán)價(jià)格。

??項(xiàng)目捂盤(pán)地王“蟄伏”

??市場(chǎng)分化之余，一些房企捂盤(pán)惜售問(wèn)題也不容忽視。而備受市場(chǎng)關(guān)注的葛洲壩南京中國(guó)府，近期對(duì)外介紹，將于今年下半年開(kāi)盤(pán)入市。

??時(shí)間的指針撥回到2016年，葛洲壩地產(chǎn)經(jīng)過(guò)25輪以32.8億元、樓面價(jià)45213元/平方米拍下葛洲壩中國(guó)府地塊，成為南京市新地王。按照規(guī)劃，葛洲壩南京中國(guó)府將打造5棟高層住宅及配套設(shè)施，是葛洲壩地產(chǎn)六大產(chǎn)品系中最高端的一種。

??三年時(shí)間過(guò)去，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，葛洲壩中國(guó)府項(xiàng)目各個(gè)樓棟均已經(jīng)建成，部分樓棟封頂接近完工，路旁的售樓中心也對(duì)外開(kāi)放。工作人員表示，項(xiàng)目將在今年下半年開(kāi)盤(pán)入市。

??有業(yè)內(nèi)人士估算，葛洲壩中國(guó)府項(xiàng)目地價(jià)較高，如果按照6000元/平方米的建安成本，加上10000元/平方米的裝修費(fèi)用，保守估計(jì)項(xiàng)目要賣(mài)到65000~70000元/平方米，將是1500萬(wàn)~3500萬(wàn)級(jí)的頂豪產(chǎn)品。

??近日，北京住建委下發(fā)了4個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售許可預(yù)告(3個(gè)住宅產(chǎn)品)，其中紫苑嘉園即為備受關(guān)注的“葛洲壩北京中國(guó)府”，從銷(xiāo)售人員透露的信息來(lái)看，該項(xiàng)目均價(jià)將在13萬(wàn)元/平方米左右。

??高地價(jià)的葛洲壩北京中國(guó)府即將推盤(pán)入市，同系產(chǎn)品南京項(xiàng)目是否也將能高價(jià)開(kāi)盤(pán)?葛洲壩南京中國(guó)府項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前項(xiàng)目正在逐步蓄客中，實(shí)際開(kāi)盤(pán)還是得看房管部門(mén)批準(zhǔn)預(yù)售證的時(shí)間。

??位于河西板塊的碧瑤花園自2013年開(kāi)盤(pán)之后，三期項(xiàng)目一直未開(kāi)盤(pán)入市。記者走訪項(xiàng)目售樓處，大門(mén)緊閉，兩位安保人員站在門(mén)前拒絕購(gòu)房者進(jìn)入看房，三期地塊正在建造樓房，大概建至10層左右。根據(jù)介紹，碧瑤花園三期將打造4棟住宅，共228套住宅，其中3棟是18層，1棟9層，建筑面積約100~200平方米，以現(xiàn)在河西中的新房限價(jià)來(lái)看，如果今年開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)在4.5萬(wàn)元/平方米左右，但開(kāi)盤(pán)時(shí)間一直未定。

??一名置業(yè)顧問(wèn)介紹，目前售樓處裝修完但暫時(shí)不對(duì)外開(kāi)放，后期開(kāi)盤(pán)情況也將等待房管部門(mén)的通知。

??事實(shí)上，類(lèi)似于碧海花園有同樣問(wèn)題比較多。據(jù)南京本地媒體報(bào)道，位于南京棲霞區(qū)的樓盤(pán)金浦御龍灣二期開(kāi)盤(pán)只賣(mài)住宅，一樓的商鋪捂著不賣(mài)。同一開(kāi)發(fā)商旗下的金浦紫御東方也被曝出同樣問(wèn)題，宣稱住宅已全部售罄，卻仍有商鋪尚未開(kāi)盤(pán)，二期商鋪至今已捂盤(pán)長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月之久。

??對(duì)于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從房企房屋銷(xiāo)售的心態(tài)來(lái)說(shuō)，近期按理是一個(gè)去庫(kù)存的導(dǎo)向，即降價(jià)促銷(xiāo)和提供各類(lèi)優(yōu)惠。但是從具體房企的銷(xiāo)售情況看，實(shí)際上有各類(lèi)漲價(jià)的可能，所以從這個(gè)角度看，這說(shuō)明房企資金面不是很緊張，這樣就會(huì)在定價(jià)策略上比較強(qiáng)勢(shì)。

??不過(guò)近期南京市場(chǎng)的新特征在于，房貸政策略有收緊，所以這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的物業(yè)銷(xiāo)售其實(shí)是有利空的。近期從市場(chǎng)交易秩序的管控來(lái)說(shuō)，南京要注意部分房企制造樓盤(pán)稀缺的假象，或者說(shuō)要防范恐慌性購(gòu)房的現(xiàn)象。