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??“百輪競拍”、“瘋搶地王”，最近行業(yè)聚焦點(diǎn)幾乎完全被土地市場所覆蓋，房企在土地市場“搶地”的新聞被大肆宣傳和報(bào)道。不可否認(rèn)的是，部分城市土地成交的確熱度很高、房企拿地的積極性在提升，但實(shí)際上土地市場熱度真的如大家想象的那么高么？

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??前四月整體土地成交規(guī)模同比下降

??我認(rèn)為首先從規(guī)模上來比較，尤其是和去年同期相比，熱不熱一目了然。

??統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%，土地成交價(jià)款同比下降33.5%，兩者的降幅均較上月擴(kuò)大。

??而CRIC統(tǒng)計(jì)來看，2019年1-4月300城經(jīng)營性用地成交建筑面積共61929萬平方米，同比下降5.2%。

??可以看到，雖然近三個(gè)月成交量持續(xù)上漲，但總量上，無論是統(tǒng)計(jì)局還是我們自己統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，前四月成交較去年同比下滑，意味著土地市場整體表現(xiàn)是弱于去年同期。

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??1-4月溢價(jià)率與2018年、2017年同期相距甚遠(yuǎn)

??其次，溢價(jià)率可以很好的反映當(dāng)前土地到底“熱”到什么程度。

??與總量走勢一樣，前四月300城土地成交平均溢價(jià)率為16.1%，較去年同期下降7.6個(gè)百分點(diǎn)。若與2017年同期來看，降幅達(dá)到18.9個(gè)百分點(diǎn)。

??底價(jià)不高是導(dǎo)致溢價(jià)率偏高的原因之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-4月出讓土地中有3成以上地塊出現(xiàn)出讓底價(jià)下調(diào)的現(xiàn)象，其中底價(jià)下調(diào)超過20%的地塊占18%，底價(jià)下調(diào)范圍在20%以內(nèi)的地塊占20%。以此來看，部分城市部分地塊高溢價(jià)也在情理之中。

??因此，從數(shù)據(jù)來看，說土地市場過熱我認(rèn)為言之尚早。

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??當(dāng)前土地市場區(qū)域分化明顯、冷熱不均，熱度只是階段性

??當(dāng)前土地市場區(qū)域分化明顯、冷熱不均。顯然二線城市更受關(guān)注，這與三四線市場熱度衰退，企業(yè)紛紛把戰(zhàn)略重心調(diào)回二線不無關(guān)系。數(shù)據(jù)上也可以看到，自2019年2月以來，二線城市土地成交的溢價(jià)率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過三四線的。

??而且我認(rèn)為當(dāng)前部分區(qū)域的“熱”只是階段性的。一方面是去年下半年各家房企拿地比較謹(jǐn)慎，因此今年補(bǔ)貨壓力相對較大；另一方面，前四月拿的貨值很有可能會直接體現(xiàn)在2019年的業(yè)績中，對于企業(yè)規(guī)模提升顯而易見，也增加了企業(yè)拿地動力。

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??規(guī)模房企沒有大肆搶“地王”，整體來看百強(qiáng)房企拿地偏謹(jǐn)慎

??標(biāo)桿型房企如碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等均沒有在土地市場瘋狂搶“地王”，這些規(guī)模房企作為市場的風(fēng)向標(biāo)，一定程度上也可以反映出當(dāng)前企業(yè)對待拿地的態(tài)度仍是相對謹(jǐn)慎的。

??其實(shí)從百強(qiáng)房企拿地態(tài)度也可見一斑。盡管拿地積極性在提升，但1-4月銷售TOP100拿地銷售比僅為0.38，,與2018年全年相差無幾，但與2017年0.59相比差距仍然頗大，其中有超過半數(shù)企業(yè)拿地銷售比低于0.3。

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??下半年土地市場或迎來轉(zhuǎn)折，拿地仍然需要保持理性

??當(dāng)前土地市場局部的確出現(xiàn)了升溫，部分城市地價(jià)也快速上升，但就目前情況來看，一方面管理層地價(jià)預(yù)警給了市場調(diào)整信號，而蘇州也已經(jīng)有實(shí)質(zhì)性政策落地，土地市場“過熱”、“地王頻出”根基不在。另一方面，土地市場整體水平并未有想象中那么高，并未出現(xiàn)前幾年大量房企爭先恐后去拿地王的現(xiàn)象。

??綜合幾方面而言，我相信土地市場會在6月份之后發(fā)生一些調(diào)整和轉(zhuǎn)變。

??第一，隨著溢價(jià)率攀升，開發(fā)企業(yè)投資積極性會下降。第二，6月份之后拿地當(dāng)年難以開盤，企業(yè)在這一時(shí)點(diǎn)上納儲的迫切程度降低。第三，急需補(bǔ)倉的企業(yè)需求得到滿足之后，投資也會趨于理性。第四，接下來上市房企面臨中報(bào)考驗(yàn)，想要更好的呈現(xiàn)自身財(cái)務(wù)指標(biāo)，也會控制投資拿地。

??最后，我認(rèn)為在拿地方面仍然需保持理性，先看看標(biāo)桿房企的動作，地王不是那么好拿的。（丁祖昱評樓市）