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??在跑馬圈地的時代，田明和他掌管的朗詩一直算是特立獨行的“異類”。

??“我們不一樣”是他最常掛在嘴邊的話術，朗詩所走的路徑都不同于大部分投資者對內房股的估值模型，以至于資本市場對不一樣的朗詩看得也不甚清晰。

??上市5年多來，朗詩的股價始終不及1港元，截至5月15日收盤，朗詩綠色集團報收0.96港元，市值為45.33億港元，是名副其實地產股的“仙股”代表。

??顯然，田明不希望朗詩長期被資本市場誤解，他欲“剝離創新業務，降低與資本市場溝通成本”。5月14日，朗詩綠色集團有限公司（00106.HK）公告稱，公司旗下間接全資附屬公司于近日與控股股東朗詩集團簽訂五項協議，將處于虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建筑設計、園林綠化景觀等的非地產業務剝離至控股集團。

??2018年，萬科提出“收斂聚焦”，多元化逐漸被證明并非適合所有房企。田明此次動刀，或許是去杠桿大勢下的被動選擇，也可能是市場大環境下的無奈之舉，以減少虧損對公司的影響。

??榕樹林計劃

??從體制內“出走”的田明，對于市場判斷有其獨到之處，而這種判斷也是朗詩戰略定位的依據。2004年，朗詩確定了深耕綠色地產領域，至今未曾改變。

??十多年來，綠色地產板塊市場競爭在不斷加劇，金茂、當代置業、陽光城等諸多房企都打出了“綠色”招牌，朗詩核心業務“綠色地產”也受到來自各方的沖擊，市場占有率不斷下降。

??2014年，朗詩提出輕資產戰略，逐步將開發業務由重轉輕之后，同時也開啟了在創新業務上的步調。并且一反常態，顯得頗為大膽。

??2016年，朗詩實施“榕樹林計劃”，圍繞核心地產業務，積極培育長租公寓、養老服務、綠色金融服務等與地產主業相關或互補業務，實行轉型升級戰略。

??在田明看來，“朗詩要活下來，所以要凈化朗詩的商業模式，把朗詩建成一片榕樹林，一個新的綠色公司。”在這項計劃中，原本配套業務將逐漸獨立，在各自專業細分的市場扎根，又能相互協同，如榕樹一般，主干與氣根形成縱向多元化的商業生態系統。

??“榕樹林”是朗詩轉型升級中的重要一環，計劃用十年完成，田明欲讓朗詩安全渡過行業危機，然后退休。而今，不到三年就被腰斬。

??其中，長租公寓曾被田明給予厚望，他考察過的美國、日本、歐洲等國家的租賃市場，對于國內長租市場，他將其分成了“三天”：今天是政策風口、明天血流成河、后天開花結果。同時，他也給團隊設下了不小的規模擴張壓力，“我是沖著全國前三甲去的”。

??自2016年底啟動長租公寓業務以來，朗詩寓的虧損卻在逐年擴大，不僅未找到盈利模式，反而成為負累。目前，朗詩長租公寓的數量約4萬間左右，2017年和2018年的虧損金額分別為0.44億、1.9億元，同比增長330%。

??田明預計，2019、2020年長租公寓還將產生虧損，虧損額會隨著規模擴大而逐年加大。而去年12月，朗詩長租公寓ABS計劃遭遇年內第二次中止，發行規模為7.87億元。

??在五項協議中，長租公寓業務所占的比例最大。根據公告，朗詩集團將以共計約8.99億元的代價購買上海朗毓、南京朗銘及上海朗詩投資，代價包括2.71億元的股份代價，以及上限約6.28億元的債務。上述公司主要負責處理朗詩長租公寓品牌朗詩寓，而出售后，上市公司將獲得2712萬元的除稅前收益。

??此外，朗詩集團還將分別以2677萬元、4254萬元、573萬元和669萬元的代價買入建筑設計、物業管理、生活服務及園林設計業務公司。加上剝離的長租業務，預計所得款項凈額約為9.81億元，用作投資于公司主要地產業務。

??養老服務和綠色金融服務雖未被剝離，但也頻頻被外界質疑。在養老產業方面，朗詩自2011年便成立了養老事業部，但該部分運營模式及業績卻極少在財報中體現。官網顯示，目前朗詩已累計擁有38個養老項目，存量床位3263個，對于盈利情況卻只字未提。

??此外，朗詩常青藤實行“就近養老”模式，并非房地產化的養老，而更偏向于康養機構，考驗的則是企業的運營能力。

??銷售排名連跌

??一年前，為表多元化轉型決心，朗詩主動進行“去地產化”更名，將原先“朗詩綠色地產”更名為現在的“朗詩綠色集團”。彼時，田明還表示，單一的“地產”已經裝不下朗詩縱向多元化的業務。

??盡管朗詩地產多次聲明公司已經由傳統房地產開發企業發展成綜合國際性開發服務商，但房地產開發及銷售收入依然是公司收入的主要部分。2018年年報顯示，在朗詩75.6億元的收入中，房地產開發板塊收入為64.07億元，占公司總收入的84.87%。

??與此同時，在房地產市場的紅海中，朗詩主打輕資產、小股操盤模式略顯保守，在規模上慢慢落后。自2016年銷售實現爆發式增長后，此后兩年其增長率均維持在20%以下，而同期百強房企銷售增速均超過30%。

??在一眾房企大踏步前進的背景之下，朗詩在行業中的排名也在逐年掉隊。克而瑞研究數據顯示，2016－2018年間，朗詩流量銷售金額在房地產行業排名中持續下跌，分別為53位、64位、68位，三年累計下滑了15個身位。

??土儲方面，朗詩甚至沒有排進總土儲貨值榜單前100名。專家表示，此類企業2019年銷售業績不僅可能會被部分供貨充足的企業追上，更面臨業績增長后勁不足、拿地策略被迫調整的問題。

??有一個不可忽略的事實是，在朗詩的發源地——南京，以及長三角大本營市場份額的不斷下滑。據相關數據統計，2018年上半年，朗詩在長三角區域貢獻的權益銷售額僅占52%。

??朗詩慢了，連續三年沖擊400億都未果。朗詩2018年實現合約銷售金額381億元，同比增長19%，僅完成2018年銷售目標460億元83%。

??這樣的情況在2019年并沒有明顯改善。一季度銷售數據顯示，報告期內實現簽約銷售額約32.57億元，同比下降29.75%；簽約建筑面積逾22.25萬平米，同比下降12.16%。朗詩首季僅完成年度銷售目標的8%。