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??樂居財(cái)經(jīng) 林希 發(fā)自重慶

??賣掉重慶陽光100項(xiàng)目，對于易小迪而言是一次很好的甩包袱行動。

??4月2日，陽光100中國（02608.HK）發(fā)布公告，作價(jià)13.34億元向融創(chuàng)西南公司轉(zhuǎn)讓重慶陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱重慶陽光壹佰）70%股權(quán)，其中權(quán)益代價(jià)3.7億元及股東貸款9.64億元。此外，賣方還要繼續(xù)向重慶陽光壹佰提供金額為2.92億元的股東貸款。

??接近陽光100的人士稱，此次與融創(chuàng)的合作將加快項(xiàng)目開發(fā)及銷售速度，有利于調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)，同時(shí)改善現(xiàn)金流，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，持續(xù)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，支持從開發(fā)商向運(yùn)營商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。然而，易小迪甩賣資產(chǎn)的真相果真如此嗎？

??一波多折

??早在2017年6月底，易小迪就曾想賣掉重慶項(xiàng)目。彼時(shí)，陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)出售目標(biāo)公司的80%股權(quán)予深圳前海航母投資管理有限公司，總代價(jià)為15.448億元。

??但天不遂人愿，30天后，對方卻毀約。與深圳前海航母的合作“夭折”，陽光100方面并未向外界道明原因。

??而今，不到兩年時(shí)間，易小迪又找到了下一個(gè)接盤方，將重慶項(xiàng)目賣給了“白衣騎士”孫宏斌。四天前，老孫曾在業(yè)績會上表示，“我們不用去找并購，一直都是別人來找我們。”果真，余音還未散去，他就馬不停蹄地收購了陽光100的項(xiàng)目。

??重慶陽光壹佰主要資產(chǎn)為位于重慶南岸區(qū)的兩個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，分別為重慶陽光100國際新城項(xiàng)目和慈云寺老街項(xiàng)目，合計(jì)未開發(fā)計(jì)容建筑面積約51.7萬平米，是陽光100質(zhì)量較上乘的資產(chǎn)。

??其中，重慶陽光100國際新城項(xiàng)目是可開發(fā)為集住宅、商業(yè)、商場為一體的綜合體項(xiàng)目，也是重慶南濱路上的地標(biāo)項(xiàng)目，它的房價(jià)更是逐年上漲。年報(bào)顯示，2018年重慶陽光100國際新城銷售額為2.17億元，單價(jià)由2017年的19646元/平方米，上升至2018年的20885元/平方米。

??以該區(qū)域的住宅均價(jià)16000元/平米靜態(tài)計(jì)算，出售的貨值達(dá)82.72億。孫宏斌收購了項(xiàng)目公司70%的股權(quán)，也就是說融創(chuàng)用了13.34億，拿下了約58億的權(quán)益銷售收入。

??在兩個(gè)項(xiàng)目住宅基本銷售完畢情況下，要想在商業(yè)強(qiáng)手林立的重慶闖出一片天，易小迪面臨眾多對手，而重慶陽光100的項(xiàng)目旁邊正是東原1891，相比之下，前者在重慶做商業(yè)基本難以掀起較大波浪。

??據(jù)悉，重慶陽光100的商業(yè)主要為喜馬拉雅公寓，在當(dāng)?shù)厝丝磥恚瓣柟?00南濱路項(xiàng)目貌似好久沒賣了，喜馬拉雅以高端豪宅形象面世，一直以來也被外界貼上貴的標(biāo)簽，又是大平層，本地人鮮有問津。”而原本被易小迪給予厚望，欲朝著對外開放的形象愿景出發(fā)的慈云寺老街，轉(zhuǎn)眼間也被賣掉。

??公告顯示，重慶公司2017年度稅后凈虧損為0.65億元，2018年度凈利潤為798.7萬元。陽光100在不斷的投入，由此也一直在“補(bǔ)血”。

??2014年至今，重慶陽光壹佰有過多次債務(wù)融資的動作，基本上一到兩年便會更換一波投資方。2015年1月，易小迪與中融國際信托做了一筆生意。以5.17億元的價(jià)格回購了中融國際信托持有的重慶陽光壹佰72%的股權(quán)。彼時(shí)，重慶陽光壹佰的名字還叫做重慶渝能壹佰。

??回購過渡期間，深圳前海金融控股借了7個(gè)億給重慶陽光壹佰，其中，3億用于結(jié)算欠中融國際信托的本金，4億償還股東貸款。投資期間，重慶陽光壹佰又從深圳前海金融控股子公司深圳東方資產(chǎn)管理公司手中融資10億，其中7億歸還深圳前海金融，剩余用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

??之后，深圳東方資產(chǎn)管理公司便以4.9億的價(jià)格，獲得了重慶陽光壹佰49%的股份。2016年5月23日，深圳東方資產(chǎn)退出。

??轉(zhuǎn)型自救

??無論是黃金時(shí)代還是白銀時(shí)代，易小迪和他的陽光100都從未缺席。

??1995年海南房地產(chǎn)泡沫中賺得一桶金后的易小迪，在1999創(chuàng)立了陽光100，而在此后的幾年里都對公司的發(fā)展保持著穩(wěn)健和低調(diào)的態(tài)度。

??2014年，登陸資本市場后，陽光100便開始對主營業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，即從傳統(tǒng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)型為運(yùn)營商，商業(yè)模式由開發(fā)利潤向服務(wù)升值轉(zhuǎn)變。

??易小迪的轉(zhuǎn)型是一次又一次的“陣痛”，伴隨著此起彼伏的壓力和質(zhì)疑，但他從未停止。轉(zhuǎn)型后的陽光100主打三類產(chǎn)品，即喜馬拉雅公寓、街區(qū)綜合體與阿爾勒小鎮(zhèn)三大主力產(chǎn)品。這三類產(chǎn)品都有著共同的特點(diǎn)，即運(yùn)營水平要求高，資金回報(bào)周期長。

??當(dāng)前，房企正在紛紛都在拼規(guī)模拼銷量的背景下，易小迪強(qiáng)調(diào)的不是規(guī)模，而是公司這些年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型取得的成果。

??他稱，2018年喜馬拉雅產(chǎn)品線增長快，市場口碑好，將成為陽光100未來最大的增長點(diǎn)；阿爾勒產(chǎn)品線也走上了運(yùn)營創(chuàng)造價(jià)值的新賽道，產(chǎn)品價(jià)格也在不斷上升；街區(qū)綜合體項(xiàng)目也成為當(dāng)?shù)爻鞘袝蛷d，交付的十個(gè)項(xiàng)目均良好運(yùn)營，形成品牌效應(yīng)。

??并不是說做企業(yè)一定得追求高速和規(guī)模，能夠有自己鮮明特色，小而美，也很好。然而，在2019年開局的第一個(gè)月里，沉寂許久的陽光100因一場股價(jià)暴跌八成的市值縮水風(fēng)云成為焦點(diǎn)。其迅速采取了股權(quán)回購、加大融資等舉措平息輿論的壓力。

??截至2018年12月31日，陽光100合約銷售金額為120.96億元，同比增長14.0%；平均合約銷售單價(jià)上漲6.8%至12,287元／平方米。收入增加10.2%至75.79億元，毛利增加6.1%至15.91億元，毛利率為21.0%。

??但它的凈負(fù)債比率為261.1%，同比攀升了30個(gè)百分點(diǎn)，較高的負(fù)債壓力成為陽光100另一個(gè)尾大不掉的難題。面對高負(fù)債，陽光100不斷擴(kuò)大融資途徑。1月24日，陽光100中國獲北京信托20億資金支持，用于合作開發(fā)興隆高鐵新城等項(xiàng)目。

??此外，一年內(nèi)陽光100需要付39.59億元，而其手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有25.89億元，陽光100的現(xiàn)金目前不能覆蓋其短期內(nèi)的到期款項(xiàng)。如今，易小迪“一箭雙雕”，賣掉重慶項(xiàng)目，陽光100既能套現(xiàn)又能減輕負(fù)債，何樂不為。

??在股價(jià)暴跌后之后，易小迪曾對外回應(yīng)，陽光100的錢主要都在土地上。截至2018年12月31日，陽光100中國的土儲總面積為1502萬平方米，貨值達(dá)到近2000億。

??陽光100管理層在日前業(yè)績會上表示，2019年將通過部分項(xiàng)目出售和合作，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加快土儲去化，為公司未來2-3年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型作資金準(zhǔn)備，土地出售的收入預(yù)計(jì)為幾十億至上百億元。

??或許，陽光100與融創(chuàng)的交易只是易小迪出售資產(chǎn)的第一步。