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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曹宇震 發(fā)自香港

??當(dāng)中國(guó)恒大(03333.HK)公布其2018年年報(bào)之時(shí)，或許很多開(kāi)發(fā)商會(huì)懷疑，彼此過(guò)的不是同一個(gè)“2018年”。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2018年全國(guó)商品房銷售面積同比增速僅為1.3%，增速比2017年低了足足6.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額同比增速比2017年低1.5個(gè)百分點(diǎn)。一季度到四季度，全國(guó)商品房銷售面積增速分別為3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%，呈非常明顯的下降趨勢(shì)。不少房企謂之“過(guò)冬”，甚至有房企喊出“活下去”的口號(hào)。

??而在這種背景下，恒大交出一份怎樣的年報(bào)答卷呢？一個(gè)詞可以形容：“光彩奪目”。

??先來(lái)看其中一組最受業(yè)界關(guān)注的數(shù)據(jù)。

??至2018年年末，中國(guó)恒大的年度凈利潤(rùn)（剔除匯兌損益）總額達(dá)人民幣722.1億元，同比增幅竟達(dá)106.4%！翻了一番多。其中因中國(guó)恒大已經(jīng)在2017年徹底還清了所有永續(xù)債，僅這一項(xiàng)就讓恒大在2018年“釋放了約200億元的利潤(rùn)。”

??同樣出彩的是年度核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)，為人民幣783.2億元，同比增幅達(dá)93.3%！核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為16.8%，上升3.8個(gè)百分點(diǎn)。

??年度股東應(yīng)占利潤(rùn)增加至人民幣373.9億元，較2017年增長(zhǎng)53.4%。

?以上這組數(shù)據(jù)，不少評(píng)論界人士稱恒大為“利潤(rùn)王”。

??恒大的利潤(rùn)從何而來(lái)？綜合年報(bào)數(shù)據(jù)以及近幾年恒大的一系列動(dòng)作，大致可以從攻和守兩方面分析。

??所謂“攻”，就是營(yíng)收的大幅增加

??2018年，中國(guó)恒大的營(yíng)業(yè)額為人民幣4662.0億元，同比大增49.9%。由此，恒大很有可能成為中國(guó)首家年度營(yíng)收突破4500億的地產(chǎn)公司（此外，恒大年度毛利為人民幣1689.5億元，同比也是大增了50.5%）。

??竣工方面，2018年度恒大累計(jì)有598個(gè)項(xiàng)目部分或全部竣工，竣工面積7225萬(wàn)㎡，同比增幅達(dá)60.1%。至2018年末共計(jì)666個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交樓，交樓金額達(dá)4527.6億元。

??年度錄得合約銷售額人民幣為5,513.4億元，同比增長(zhǎng)10.1%，百分比雖然不是最好看，但卻是以5000億的基數(shù)實(shí)現(xiàn)，而500億左右增量已經(jīng)相當(dāng)于一家年銷售額在全國(guó)50—60位的重量級(jí)房企，可見(jiàn)其增量之驚人。此外合約銷售面積5,243.5萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)4.2%。合約銷售均價(jià)為每10,515元/㎡，終于突破了萬(wàn)元大關(guān)，同比增長(zhǎng)了5.6%。

??據(jù)悉，恒大在產(chǎn)品打造方面，全力打造全環(huán)節(jié)精品，比如項(xiàng)目施工單位必須為全國(guó)前十強(qiáng)，所用材料需為國(guó)內(nèi)外知名品牌，并通過(guò)配套先行、升級(jí)物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，不斷增加產(chǎn)品附加值，為市場(chǎng)提供高品質(zhì)、高性價(jià)比的精品住宅，這也是2018年恒大利潤(rùn)大幅提升的重要保障。

??除了“攻”，恒大的“守”也非常出色

??2018年，恒大繼續(xù)貫徹“三低一高”的經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，大幅降低了銷售、管理費(fèi)用率，并堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)及集約化采購(gòu)，以更強(qiáng)大的品牌及成本控制措施，繼續(xù)從土地購(gòu)買源頭上控制成本，又憑借供貨商戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)施集中采購(gòu)、進(jìn)一步控制采購(gòu)成本、工程成本。成本控制能力的不斷提升確保了利潤(rùn)總額持續(xù)提升。

??恒大通過(guò)控制新購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備、努力擴(kuò)大盈利規(guī)模增加權(quán)益、利用自有資金提前清償部分高息借貸等方式，實(shí)現(xiàn)總負(fù)債水平及負(fù)債率同比大幅下降。

??截止2018年末，恒大凈負(fù)債率降至151.9%，較2017年底降低31.8%；總借貸水平較同期下降595億元，降幅為8.1%。

??一方面銷售收入大幅增加，另一反面負(fù)債穩(wěn)步降低，且成本控制出色，恒大這個(gè)“利潤(rùn)王”當(dāng)?shù)煤芊€(wěn)。

??近萬(wàn)億的土地儲(chǔ)備估值

??恒大在2018年啟動(dòng)了“新恒大、新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”的戰(zhàn)略部署。作為“新恒大”的開(kāi)篇一年，2018年的這份年報(bào)無(wú)疑是一份出色的答卷。而關(guān)于“新恒大”的未來(lái)，根據(jù)年報(bào)提供的信息，同樣可觀。

??在土地儲(chǔ)備上。截止到2018年年末，恒大土地儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)811個(gè)，儲(chǔ)備面積共3.03億平米，分布于中國(guó)228個(gè)城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會(huì)城市及絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的地級(jí)城市。其中一二線城市土地儲(chǔ)備原值達(dá)3285億元，占比66%，平均樓面地價(jià)僅為2040元/㎡，三線城市土儲(chǔ)原值1677億元，占比34%，平均樓面地價(jià)僅為1178元/㎡。

??另外，恒大目前在粵港澳大灣區(qū)擁有項(xiàng)目109個(gè)，總規(guī)劃建筑面積約4927萬(wàn)㎡，總貨值超1萬(wàn)6千億。而平均樓面地價(jià)僅為1635元/㎡。

??目前，世邦魏理仕對(duì)恒大土地儲(chǔ)備的評(píng)估值為9758億。

??開(kāi)拓三大萬(wàn)億級(jí)新產(chǎn)業(yè)

??新恒大的“新”還在于“新藍(lán)圖”。并準(zhǔn)確選擇那些有可能達(dá)到“萬(wàn)億”級(jí)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)。用許家印的話說(shuō)，就是“恒大在產(chǎn)業(yè)選擇上，一定是非常大的產(chǎn)業(yè)。”

??為此，“新恒大”正在大旅游、大健康和新能源汽車三大領(lǐng)域全力開(kāi)拓。

??大旅游方面——

??恒大旅游集團(tuán)經(jīng)過(guò)9年的調(diào)研和探索，目前正在著重打造填補(bǔ)世界空白的兩大拳頭產(chǎn)品“恒大童世界”和“恒大水世界”。其中，“恒大童世界”是專為2—15歲的少年兒童打造的，號(hào)稱為全球唯一的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型童話神話樂(lè)園。

??目前15個(gè)童世界項(xiàng)目已布局完成，力爭(zhēng)2021年起陸續(xù)實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)。

??“恒大水世界”是由恒大篩選全球現(xiàn)有170多項(xiàng)水上游樂(lè)項(xiàng)目，組成最受游客歡迎的120個(gè)項(xiàng)目，力爭(zhēng)成為全球最大的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型溫泉水樂(lè)園。未來(lái)2—3年計(jì)劃在全國(guó)布局20—30個(gè)。目前中國(guó)海南海花島各業(yè)態(tài)外立面均已完工，正進(jìn)行室內(nèi)裝修及設(shè)備安裝工作，計(jì)劃2020年開(kāi)業(yè)。

??大健康方面——

??恒大健康集團(tuán)經(jīng)過(guò)近5年調(diào)研，將著重打造為養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)品“恒大養(yǎng)生谷”。恒大養(yǎng)生谷計(jì)劃整合一流的醫(yī)療、健康管理、養(yǎng)生、養(yǎng)老、保險(xiǎn)、旅游等資源，“為會(huì)員提供全周期、高質(zhì)量、多維度的健康服務(wù)”，目前恒大已在全國(guó)布局12個(gè)恒大養(yǎng)生谷，未來(lái)三年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)布局50個(gè)以上。其中博鰲恒大國(guó)際醫(yī)院為恒大首個(gè)國(guó)際醫(yī)院，是美國(guó)哈佛大學(xué)附屬教學(xué)醫(yī)院布萊根醫(yī)院在美國(guó)外的唯一附屬醫(yī)院，現(xiàn)已正式開(kāi)業(yè)。

??新能源汽車方面——

??恒大依賴強(qiáng)大的資金實(shí)力和前瞻性的眼光，已獲得一系列的“黑科技”。

??比如已入主瑞典國(guó)家電動(dòng)汽車有限公司(NEVS)，獲得薩博汽車的核心技術(shù)。與世界頂級(jí)豪車制造商Koenigsegg組建合資公司（NEVS控股65%），獲得強(qiáng)大的超級(jí)豪華整車研發(fā)制造能力；在動(dòng)力電池方面，入主卡耐公司，獲得日本頂尖技術(shù)，擁有行業(yè)前三的動(dòng)力電池產(chǎn)能；在輪轂電機(jī)方面，入主荷蘭e-Traction，擁有號(hào)稱全球最先進(jìn)的輪轂電機(jī)技術(shù)，已達(dá)到量產(chǎn)并在國(guó)際廣泛應(yīng)用。

??截至目前，恒大的各項(xiàng)收入中物業(yè)銷售依然處于絕對(duì)“大頭”，但以“新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”為目標(biāo)的恒大，是否會(huì)在未來(lái)開(kāi)拓更多萬(wàn)億級(jí)的新興產(chǎn)業(yè)？以恒大的做事風(fēng)格，也許不用懷疑太多。