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??上周，珠海部分樓盤開盤，現場看上去人氣不俗，有銷售宣稱樓盤一推貨幾近售罄，還有樓盤價格上漲。還有人稱，珠海樓市小陽春重現。現實情況是否如此？南都記者走訪發現，在嚴格5年社保的最強限制中，珠海樓市談全面復蘇還尚早。
??部分高價地項目已經掙扎在成本線上甚至以下，部分商業項目甚至把銷售速度減慢。同時，有業內人士告訴南都記者，目前珠海銷售最為理想的斗門區域，主要是人才政策放松、網簽限制放松、銀行利率放松、一二手聯動渠道變化所導致。而目前該區域部分樓盤的客群占比已經從剛需客為主變成了投資客與剛需客對半，甚至有樓盤最高投資客占比達6成。
??網簽尚未公布，實際銷量待考
??近期，一些樓盤陸續開始推售開盤甚至連夜開盤。例如，位于珠海唐家科創北圍的萬科翡翠中央連夜開盤。據了解，這一項目對外號稱帶精裝均價2.4萬元/平方米開售，此前的備案價大約2.7萬元/平方米。本次開盤首推的是翡玲苑1棟和4棟，共94套房源，產品為建筑面積約95-109平方米的三房和四房。雖然銷控上顯示銷售超過8成，但目前網簽上尚未體現。
??不過，南都記者進一步向銷售了解到，該項目允許采取一成首付的方式，剩余首付在規定期限內支付，同時當天最低成交價僅2.1萬元/平方米起。有購房者表示，這一價格目前是主流價格，過年前龍湖天鉅等項目特價房也是從2.1萬元/平方米起步，而該區域最高地價項目之一雅居樂國際花園重新對外的吹風價也在2.2萬元/平方米起。
??除了這一樓盤外，斗門和金灣也有樓盤選擇開盤。金灣龍湖龍光首開·湖城大境被傳出幾乎售罄的消息。銷售人員介紹，該項目加推花園洋房，均價約為2.5萬元/平方米，帶裝修發售，本次推出的戶型為73-130平方米的兩房至四房。而斗門湖心路片區的海倫堡·湖心里依舊不斷加推，門口一度排長龍。而該盤加推1棟1單元，帶裝修均價約1.55萬元/平方米。戶型則為105-124平方米的三房和四房。
??而這些項目目前的銷售情況均未在網簽上有所顯示，預計要等到網簽成交后才能知道這個“小陽春”含金量如何。
??部分樓盤成交依舊掙扎
??若從地價來思考珠海樓市的含金量，那么明顯不算達標。以上述的翡翠中央為例，雖然該項目帶裝修2.4萬元/平方米的價格在唐家北圍片區不算最低，但考慮到該項目的樓面地價接近2萬元/平方米，因此有業內人士稱這幾乎是成本價賣樓。
??這并非最慘淡的一幕。就在這個項目的不遠處，一度以項目調整為由的雅居樂國際花園重新納客時，對外銷售口風一度低至2.1萬-2.2萬元/平方米起，與其2.8萬元/平方米的樓面地價及前期3.2萬-3.4萬元/平方米的首次開盤價格，無疑稱得上為割肉發售。而該區域多個樓盤的樓面地價偏高，進一步限制了該區域的賣樓利潤。
??即使割肉也不代表能成交，部分項目甚至面臨無法成交的窘況。在保稅區、橫琴等區域，受到商用物業不能作為住宅使用的整改禁令影響，不少以前主打“商住兩用”的商業項目紛紛選擇閉門謝客，或者采取更為低調的銷售方式。還有業內人士透露，部分項目面臨大規模整改，連樣板間等都不能出現獨立廁所，即使有項目已經獲得預售證等，都被迫把隔層重新打掉……“整個商用公寓市場幾乎死掉”，有人如此評論。
??斗門樓市投資客大增
??雖然市場回暖還為時尚早，但受到多個因素的影響，斗門近日樓市成交數據亮眼，在金灣銷售走低的時候，斗門在此前公布的網簽數據中，也是成交排名靠前的那一個。南都記者走訪發現，這與斗門的人才政策放松有關。有銷售人員稱，只需要1年社保即可購房，可以在繳納房款后等一年社保繳納完畢即可過戶。但在實際操作中，還有中介表示，現在不需要社保，只需要通過人才證明即可購房，還稱一定能成功操作。
??同樣是放寬購房門檻，金灣由于區內房價偏高、后續網簽速度緩慢等原因，目前從網簽數據來看不及斗門。而斗門方面則并未在網簽上有所限制，有人稱幾乎是秒過，這與目前斗門的庫存偏高有關系。合富研究院分析師梁文燦告訴南都記者，目前斗門網簽速度可謂全市最快，金灣的項目則受價格的影響而很難過會，“斗門庫存量目前依舊偏高，這或許與政府極力去庫存有一定關系”，他表示。
??此外，他還透露，由于原本銷售不錯的商用項目遭受打壓，成交幾乎忽略不計，加上斗門部分項目急于消化存貨，開出較高的銷售傭金，使得不少二級甚至三級渠道商紛紛涌去斗門賣房。這樣的情況下，原本在禁令下依靠本地剛需和改善購房者消化的斗門，近期成為了冉冉升起的銷售新星，促使這一轉變的是不受限制的投資客。
??梁文燦表示，監控中的斗門樓盤已經有不少是珠海本地剛需客和外地投資客對半分，比例各為一半，甚至在海倫堡·湖心里等樓盤中，最大的外地投資客與本地剛需客比例為6：4。“這也是為什么部分樓盤原本從毛坯發售改變為帶裝修發售”，他表示如湖心里這一項目，原本為了降低總價，從帶裝修發售改為1.35萬元/平方米的毛坯價發售，對于部分無法承受高總價的剛需購房者來說無疑更容易上車，但在市場客群邏輯發生變化后，該項目又從毛坯價變為帶裝修價1.5萬-1.6萬元/平方米發售，這也能側面反映客群的變化。
??但他表示，目前雖然個盤出現一些回暖的跡象，但對于整個珠海樓市來說，全面回暖還是為時尚早，不少高價地皮依舊面臨較大的銷售壓力，只能用時間換空間。除了樓價外，他認為剛需應該更注重利率的變化，以及政策層面的變化。“暫時除了斗門外，其他區域尤其是市區的限制依舊非常多，短期暫未見到放松的可能”，他表示。
??利率下調，促使部分購房者不再觀望
??除了上述原因導致個盤出現一些回暖跡象外，利率的下降也是其中一個推手。南都記者詢問部分銀行和根據融360網上房貸利率參考時發現，珠海此前首套房普遍在基準利率的基礎上增加20%-30%，這使得不少欲要買房的購房者打消念頭。但近期珠海的首套房銀行利率已經出現僅在基準利率上上浮10%。這無疑能為不少置業者帶來實打實的優惠。
??例如工商、交通、招商、郵政等銀行已經把首套房利率下調到上浮10%；中信銀行下調至僅上浮8%；甚至廣發和農商銀行的首套房貸已經下調到僅上浮5%。上浮10%及以下的利率已經成為了銀行首套房貸款的主流利率水平。
??有購房者表示，與開發商欲蓋彌彰的降價相比，銀行利率的下調更容易促使自己購房，因為相當于房子降價了。
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